房产中介这一年:转行送外卖、跑代驾,销冠半年只卖一套房

刘婷 胡天祥 忻奇琪
2021-12-31 21:25:59
来源: 时代周报
潜规则黯然退场

「编者按」:2021年即将过去,这一年房地产行业迎来前所未有的大变局,近600次调控政策落地后,行业一改过去蒙眼狂奔的发展状态,逐渐向平稳、健康的方向转型。

在此过程中,许多地产人的命运发生改变,有人在大浪淘沙中挥手告别;有人初心不变选择坚守。

针对行业变化,时代周报推出《地产人这一年》专题,记录大时代下地产人们的不同命运。

“宁要大城一张床,不要小城一套房。”这个段子折射出城市青年留在一线城市的决心,也是一线城市房价高涨的真实写照。

长期以来,一线城市房价居高不下。步入2021年,针对一线城市的楼市政策持续出台,从供需两侧发力降低购房成本。

这一年,一线城市楼市调控创下诸多先例。

北京“多校划片”政策结束了入学与房源强相关时代,从源头上遏制学区房炒作;上海“三价就低”政策成为银行降低杠杆率利器,二手房核验价机制打击"阴阳合同”;广州多区收紧人才落户政策,防止投机人士以人才之名行购房之实;深圳二手房参考价格机制成为二手房管控样本,多个城市相继跟进。全国首个“单边代理”机制在深圳落地,房产交易日益透明化,吃差价模式推出历史。

调控逐渐深化,一线城市供应大增,房价从高位回落。房地产交易行业也从无序走向有序,市场进入规范化发展阶段。

克而瑞研究中心数据显示,2021年前11月,一线城市整体新增供应面积3177万平方米,同比上升6%,是各能级中唯一录得增长的梯队。11月末,一线城市房价增速为4.8%,较高点已有显著回落。 

置身于调控大潮中,房产中介在市场沉浮中起起落落。

有人见证学区房泡沫褪去,虚假炒作得到惩戒;有人在市场转冷后多月未开单,但仍选择坚守等待机会;有人在大浪淘沙中苦练内功,获得更多发展机会……他们在一线城市的卖房故事,成为观察楼市变化的典型样本。

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潜规则被打击

2021年,一些曾经扰乱行业秩序的潜规则,在一轮轮密集调控中黯然退场。

发布虚假房源吸引客户线下收割、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价……这些在北京房产市场屡试不爽的违规行为,在2021年得到全方位打击。

7月, 北京两名房产经纪人在社交平台发布学区房价格异动信息,以此“逼单”。此后,这两名经纪人因涉嫌寻衅滋事被刑拘。2021年,北京市住建房管部门对房地产经纪机构、住房租赁企业立案处罚457起,罚款575.5万元。

北京万柳片区的房产经纪人蒋美对规则变化深有感受。蒋美告诉时代周报记者,她所在的房产中介机构对经纪人进行强管控,不能发布房价涨跌字眼,跟业主沟通时也不能用以往的话术,朋友圈只能转发文章不能做解读。

多方努力下,北京学区房市场泡沫逐渐褪去,进入健康发展阶段。

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12月28日,蒋美坐在电脑前为业主下调报价,拿起手机拨下意向购房者号码。“不考虑了”“明年再看”……几乎所有客户都释放出观望信号,蒋美已习惯被拒绝。当前市场行情与2021年年初排队抢房、业主返价形成鲜明反差。

万柳因汇集国内顶尖的学校资源而成为北京家长的“朝圣地”。蜂鸟家园小区是万柳“顶流”,此前因对口中国最好的小学之一中关村第三小学而备受热捧。就读蜂鸟家园小区,意味着在海淀顶尖教育资源争夺中占得优势。

蒋美回忆,2021年春节后,蜂鸟家园小区挂牌单价直线飙升,均价从14万元/米²涨至19万元/米²。部分业主信心高涨,将房源单价挂牌至20万元/米²。

“那时买房是要抢的,购房者买房要先报备购房意向,几个意向客户集中看房。业主动不动就涨价,以10万元为梯度涨,可能多睡一个晚上就要多交几十万元。”蒋美告诉时代周报记者,蜂鸟家园小区买家实力强劲,全款买房者不在少数。

学区房击鼓传花的游戏,在多校划片政策中戛然而止。2021年下半年,海淀执行多校划片政策。这意味着买房与入学不再划等号,学区房价值大幅缩水。

蒋美表示,从多校划片执行后,蜂鸟家园小区的看房量和咨询量与日俱减。客户砍价以20万元为梯度,逐层往下砍,有人砍了200多万元后成交。

最近一个月,她所在的中介公司只成交了一套蜂鸟家园小区的房源。年底将至,业主价格再次松动,有业主在一周内下调两次报价,总价下调40万元仍无人问津。

市场调整阵痛难免

持续升级的上海二手房新政,对市场乱象不断打击与整治。

2021年年初,张晓拿下上海某链家门店销冠。她回忆,2020年学区房行情火热,一个月能成交10套;2021年年初行情持续,成交、带看数都十分可观。2021年1月,上海张江集团学校传出“私转公”消息,其对口的学区房单价涨到16万/米²,高于浦东陆家嘴核心区大部分房源价格。

以7月二手房核验为分界线,上海二手房市场经历了冰与火的变换。新政出台后,购房者焦虑减轻,不再盲目入市。

“每年行情都是波动的,自己心里也有预期。随着开单数量减少,门店里不少经纪人迫于经济压力主动离职。而我最终也选择辞职单干,这样起码心理压力会小一些。” 张晓表示。

2021年是楼市杠杆的分水岭,过去高杠杆、快进快出、低买高卖推高房价泡沫,多地出台降杠杆政策后,市场逐渐回归理性。

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上海房产经理人王建国认为,8月出台“三价就低”政策,释放出强烈的去杠杆信号。王建国解释,所谓“三价就低”政策,即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。买家不能再用阴阳合同骗取高额贷款,银行资料审核从严。

政策增加了首付支付成本,将短期投机行为拦在门外。8月上海二手房成交量出现大幅萎缩,同比下降40%,创下2021年最大跌幅;成交均价亦同比下降5%。

王建国认为,市场短期调整时难免有阵痛,但当调整结束后,真正有购房需求的刚需买家仍会选择入市。

“这个行业只要有业绩,好的经纪人收入可以一直很好,但差的也很差,甚至即使转行了也会不适应,毕竟这个职业灵活和自由。”王建国表示,近期房贷放松,市场有回暖迹象。一时的困难就像冬天,忍一忍,总会过去。

销冠转攻新房市场

供职于中国最大的房地产中介公司、从业超过5年,房产经纪人梁丽用“跌宕起伏”来概括自己的2021年。

2021年年初,梁丽依然保持着所在门店的销冠纪录。“前3个月,我一共成交了5套房。”梁丽并未透露售出的房源总价及佣金,但其门店所处的天河区,是广州房屋均价最高的区域。

2021年前3月,也是广州二手市场的黄金时期。据广州中原研究发展部数据,1月二手住宅成交量为15724宗,为三年内高位水平;2月为10132宗,为历史上第二次春节月成交破万的年份;3月为15013宗,环比上涨48.17%。

二手房交易持续上扬,最终引来“密集调控”。4月,广州接连出台3个政策,果断采取措施稳控市场。 

在梁丽看来,下半年才是广州二手楼市真正的转折点。数据显示,广州6月二手住宅成交量进一步跌至7794宗。7月—8月,广州二手住宅成交量始终在9000宗以下。

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梁丽告诉时代周报记者,7月以来,市场需求减少叠加成交周期明显拉长,业主对后市信心有所减弱,部分业主开始调整报价。在此背景下,房产中介拓宽交易市场,将精力集中于新房领域。

“从6月到12月,我只成交了1套房。”梁丽告诉时代周报记者,除有客户约看二手房需要陪着,自己大部分精力都放在了一手楼盘的销售上面。“现在开发商为促回款,都尽可能使用渠道分销,给的佣金点数也很可观。这个月我们门店卖了十几套新房,二手才卖两三套。”

二手房市场持续疲弱,新房市场却从10月开始呈现升温趋势。10月广州新房网签7161宗,环比上涨3%;11月广州新房网签8761宗,环比上涨22%。

“主要是新房价格受限价政策影响,近期下调很多,不少刚需客刚好趁这个机会上车。”梁丽告诉时代周报记者,近期降息降准政策也在一定程度上利好新房市场,后者在贷款等方面有一定优势。因此,凡是遇到意向客户,梁丽都会主动向对方推荐新房。

转行开滴滴、送外卖、跑代驾

2021年2月8日,深圳二手房参考价格落地。此后,西安、成都、东莞等城市相继跟进,二手房市场进入“参考价”时代。

新政出台即将满一年,深圳二手房市场发生巨大变化,身处其中的房产经纪人感受最为明显。

小型房产中介机构负责人梁煜告诉时代周报记者,2019年此时,深圳二手房市场提前迎来“小阳春”。有房产中介看房档期排到大年三十,有新房收回折扣临时加价。但参考价格机制落地后,二手房市场急速降温。

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深圳住建局数据显示,12月1日-29日,深圳二手住宅成交套数为1875套,创10年新低。2020年12月,深圳共网签4861套一手住宅,创2016年3月以来的新高,同比上升44.0%;二手住宅成交量接近万套,为2016年4月以来的最高值,共备案9959套。

梁煜透露,过去深圳房地产成交量高,导致行业出现人员过剩问题。由于房产中介学历普遍较低,资源也都集中在房产领域,走出去选择出路较少。年轻中介还可以跨行从零开始,入行3-5年的中介处境最为尴尬,深圳不少同行转行送外卖、开滴滴、跑代驾。

12月31日,深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪对时代周报记者表示,目前成交行情持续低于行业荣枯线,难以支撑起此前从业人员的规模量级。长期看,大浪淘沙开始集中显现。深圳房地产依然是市场化程度最高的市场,市场竞争加剧将进一步淘汰粗放式的发展模式。

在推动交易规则走向透明化、规范化的路上,深圳亦走在全国前列。

11月19日,深圳房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》,这是是在国内首次引用了“单边代理”模式,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”。

梁煜认为,“单边代理”对从业多年的经纪人是利好。通过积累多年的口碑,经验丰富的经纪人将获得更多的代理机会。而在新规则下,不打擦边球、规范交易流程才有可能成为委托对象,这也倒逼从业者提高服务水平,有利于行业向上发展。

(应受访者要求,文中受访者皆为化名)

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