善建者不拔:从“租房自由”开始

陈泽秀
2021-12-07 08:53:47
来源: 时代周报
用金融力量引领新时代长租新风尚

进入新时代,我国住房制度经历深刻变革。党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今年7月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次明确国家住房保障体系的顶层设计,提出保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点任务。

作为国家战略的坚定践行者,2017年8月,中国建设银行率先在金融同业中提出并践行“住房租赁战略”,成为首家进军住房租赁领域的国有大行。

建行广东省分行坚定不移执行总行战略,无论是“佛山模式”、“存房业务”,还是支持保障性租赁住房筹集、协助广东省住建厅打造“粤安居”平台,建行广东省分行始终走在前列,用金融力量引领“房住不炒”的新时代长租新风尚。

为何建行广东省分行能在租赁住房市场一次次率先破局?面对保障性租赁住房这一“新物种”,有哪些规划或思考?近日,时代周报记者采访了建行广东省分行副行长邓波、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉,请他们讲述建行广东省分行开拓住房租赁市场的独家经验和保障性租赁住房承担的重要使命。

审批住房租赁授信超200亿元

作为外来人口流入第一大省,广东住房租赁市场潜力巨大。同时,广东民风相对开放与包容,对于“租也挺美好”的接受度较高。

建行广东省分行敏锐地看到广东有住房租赁业务发展的土壤,也发现了市场痛点。邓波说,住房租赁市场存在供需结构性失衡问题,主要体现不缺房子,缺有品质、适合长租的房子;不缺资金,缺低成本、长期限,与租赁经营周期适配的合规资金等。

2016年以来,国家出台很多扶持政策,引导市场发展住房租赁业务。但李宇嘉认为,总体效果不佳,最突出的问题是利润微薄、投资回收期太长、企业积极性不高。

更让人担忧的是,“高进低出”“长收短付”等暴雷隐患。邓波说,大部分住房租赁企业都是民营企业,缺乏合格的抵质押物,往往无法从银行获得贷款,只能靠民间借贷,不仅利率高,而且期限短。

一切痛点皆是机遇,在新金融理念的指引下,建行广东省分行切实关注人民群众金融与非金融的需要,在住房租赁领域取得了创新与突破。

邓波介绍,为有效破解融资难题,建行广东省分行以总行“住房租赁贷款”及分行首创的“两权分离存房”为依托,创新了“直接赋能”与“间接赋能”融资双轮驱动模式。

对符合银行授信主体条件的租赁企业,建行广东省分行直接投放贷款;对暂未达到银行授信条件,但深耕当地市场的中小型租赁企业,由全资子公司建信住房获取房源租赁权并进行装修改造后,联合当地租赁企业运营管理。

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经改造后,老旧建筑“变身”温馨宜居的精致小家

“新建类最长可达25年,改造及日常经营周转最长可达8年,完全匹配行业回报周期长的特点。对于保障性租赁住房,执行不高于4.2%的优惠利率,最大限度降低企业运营成本,以金融之力缓解企业资金压力,最终把成本的下降传导至终端租金的优惠。”邓波说。

辛勤付出,结出累累硕果:四年来,建行广东省分行已经审批住房租赁授信超200亿元,投放近百亿元,支持过百家租赁企业新建、购买或改造租赁房源以及日常经营周转,涉及房源过11万套。

整合社会资源的耦合剂

建行广东省分行对住房租赁市场的探索与思考,不仅是提供住房租赁贷款,还包括牵头组建安居产业联盟,为有需要的客户搭建定制化租赁运营管理平台等。

“现在年轻人租房子,需求已经从‘有房住’转为‘住得好’,品质是关键要素。”邓波说,为做到既“控成本”又“提品质”,建行广东省分行牵头组建安居产业联盟,既有装修公司、设计公司,又有家具家电企业、搬家保洁企业,实行一条龙批量采购,确保质量好,价格优。

“因为控制成本,我们让环卫工人以每月500元左右的租金住上珠江边配有简易厨房与独立卫浴的新居;改造了城中村私宅、工业旧厂房、商业用房,成为新毕业大学生、来穗新市民喜爱的青年公寓、长租社区等。”邓波说。

此外,市场上租房平台很多,比线下中介找房方便。但这些平台大都没有房源、企业及租客的验真,更没有资金与交易的监管。

为解决这一问题,中国建设银行创新推出“建融家园”住房租赁综合服务平台,由建行的全资子公司建信住房开展运营。平台可根据政府需求将上线房源联接房管部门验真,也具备租客、房主联接公安部门核验身份功能,协助政府监测行业交易数据,制定有效管理措施。

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住房租赁市场不缺房子,缺有品质、适合长租的房子  图源:视觉中国

邓波说,目前建行广东省分行的平台服务已经延伸到整个住房领域,包括协助政府搭建公租房专属运营平台、协助制造业企业搭建员工宿舍智慧管理系统等,希望以金融科技力量,赋能涉房领域基础设施建设,打通政务办理的“最后一公里”。

“在这四年里,无论是前期的实践探索,还是现在支持保障性租赁住房筹集,建行广东省分行内在逻辑一脉相承,就是发挥金融媒介作用,成为整合社会资源的耦合剂,激活住房要素市场、稳定租赁关系、平抑租赁价格,纾解社会的痛点。”邓波总结。

李宇嘉认为,国有银行要发挥普惠金融的作用,提供低成本的贷款,助推租赁住房的发展,体现社会担当。同时,国有银行也可以通过子公司投资运营长租公寓,支持规模化项目发展。

强化多元融资探索

进入住房租赁市场后,建行广东省分行敢为人先,创新不止。邓波表示,目前建行广东省分行正积极配合广东省住建厅尽快完成“粤安居”平台上线目标全覆盖及实际性应用,助力政府加强对行业的管理效率和相关政策制定的支撑。

善建者不拔,善抱者不脱。展望未来,邓波认为,伴随着国家各项支持政策陆续实施,预计2022年将进入保障性租赁住房筹集的蓬勃发展年。

“今年国家推出的保障性租赁住房,是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾,让新市民、年轻人安稳下来。”李宇嘉表示,资金错配、前期投入大、回收期长,是过去发展规模化租赁的教训,因此保障性租赁住房需要在金融上给予支持。

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保障性租赁住房是为了让新市民、年轻人安稳下来  图源:视觉中国

李宇嘉认为,当前,金融支持保障性租赁住房的力度是全方位的、史无前例的。譬如,国家政策提出,金融企业可发行专项债券,定向支持保障性租赁住房项目。发改委关于基础设施REITs,扩展到了保障性租赁住房等。

邓波说,下一步,建行广东省分行将进一步强化多元融资探索,围绕政府提出的保障性租赁住房五类房源筹集渠道,结合广东特点,充分运用各类表内外融资工具,进一步加大对行业各类主体的资金支持,包括联合集团子公司协助企业在公开市场发行债券,探索保障性租赁住房公募REITs等。

同时,将持续加大优惠利率投放力度,做大产业联盟线上采购平台覆盖范围与优惠力度,通过资源整合和平台助力,帮助企业降低运营成本。

不过,李宇嘉提醒,银行支持保障性租赁住房也面临资金错配的风险。邓波表示,将依托银行在信贷业务和风控方面的传统优势,对不规范的企业与风险行为进行逐一排除,避免无序扩张的问题,推动长租市场持续健康发展。

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