炒房客肠子都要悔青了！东莞二手房价“被指导”，有小区价格腰斩

陈伟纳

2021-10-09 19:57:06

来源: 时代财经

东莞成为大湾区内第三个出台二手房指导价的城市，在这之前深圳和广州已经打头阵。

图片来源：视觉中国

“终于来了，等了一个多月！”家住东莞莞城区的李华（化名）激动地说道。两个多月前，李华和家人商量着要在莞城区再买一套学区房，在看了一段时间的二手房后，李华决定不再继续看房。

“8月的时候就听说（东莞）要发布二手房指导价，一旦（政策）正式出台，（二手房）房价肯定会降，我想再等等。”抱着这样的心态，李华和家人商量暂停了买房计划。

大部分的二手房买家和李华一样，都有明确的购房目标，置换房屋就是为了拥有更好的教育资源。

莞城区，是东莞为数不多的没有一所真正意义上的民办学校的镇街，公办教育占据主流。同时，莞城也是东莞学区房关注度最高的区域，学区房的成交量最多，因此很多家长把这里（莞城）作为了目标。

虽然莞城区的二手房楼龄高、户型小，整体环境并没有很好，但房价却很高。今年5月，莞城区内的二手学区房价格已突破4万元/平方米，甚至有小区房价达到5万元/平方米以上。

这样的价格让“李华们”有些望尘莫及，要么暂缓买房，要么另寻他处。好在10月8日，东莞发布了二手房指导价政策，并公布了全市218个二手住宅小区的交易参考价格，这让不少有买房计划的人重拾了希望。

东莞此次发布了218个二手住宅小区成交指导价，除“谢岗镇各楼盘成交量不足10套，不纳入指导价范围内”，其他各镇街均有楼盘在列，其中东城、南城、寮步、虎门、厚街、常平、樟木头的小区数量较多。

近两年东莞二手房价格高涨，尤以南部的松山湖片区较为突出，二手房均价率先突破6万元/平方米。

在东莞此次发布的二手房指导价小区名单中，城区（东城、南城、莞城）、松山湖片区的“限价”最为突出，其中，南城的二手房指导价格低于在售价格超过30%，松山湖更是有二手房价格降幅达到了50%以上。

滨海片区、东部产业园片区、东南临深片区的二手房价格限制幅度相对较小，基本在20%-30%之间。

不过，有意思的是，位于东部产业园片区的常平镇同时拥有二手房价格“跌幅”最大和最小的两个小区，绿地公馆的指导价仅低于在售价格2.15%，万科城则低于61.05%，相当于每平方米价格跌了35770元。

而在东莞二手房指导价发布之后，贝壳找房率先做出动作，高价房源虽然是在售状态，但价格方面则显示为“暂无均价”，行动力可见一斑。

贝壳找房数据

但时代财经发现包括安居客、乐有家在内的二手房交易平台上，高价房源并没有下架，价格一栏也发生没有变化。58安居客房产研究院分院院长张波表示，“目前还没有出现明显变化，需要过几天才能有体现”。

安居客数据

作为大湾区内第三个发布二手房指导价的城市，可以说东莞已经有了两个很好的参考城市。

今年2月8日，深圳发布二手房成交价格参考机制，全市3595个二手房小区全部列入名单，价格全部重新洗牌。如今半年多过去，深圳二手房价得到很好的控制。据深圳中原研究中心数据，9月深圳二手房成交“六连跌”，共成交1765套。国庆期间，深圳的二手房成交量更是大跌眼镜，七天仅成交4套，刷新历史记录。

大湾区另一个发布二手房指导价的是广州。8月31日晚，广州市住建局发布通知，即日起建立二手住房交易参考价格发布机制，并公布了首批96个热点区域住宅小区的交易参考价格。经过一个月的执行，效果也很明显。

据合富研究数据，9月广州二手房成交不足1500套，受指导价影响的项目价格普跌2-3%。

合富研究数据

不难看出，二手房指导价的政策效果显著。从深圳和广州的数据来看，二手房指导价发布后，对于之前畸形的市场确实起到了一定的调节作用，这也让部分购房者迫切希望出台二手房指导价。

虽然价格得到控制，但是很多购房者出现了另一种担心，马曙明（化名）就是其中之一。

“二手房指导价确实对房价有一定调节，但我很担心首付成本会变高，如果银行按照指导价审批房贷，那多出来的首付我要到哪里去凑？”马曙明透露，再过两年小孩就要上小学了，现在正在考虑换房，但是能拿出来的首付款并不是很高。

乐有家数据

关于银行是否会按指导价审批房贷，截止发稿前，时代财经并没有得到银行进一步的证实。

虽然10月8日东莞才发布二手房指导价政策，但市场下行早已有迹象。

家住莞城区万科▪运河东1号的梁思琪（化名）告诉时代财经，早在9月底，她家小区附近已有3家中介门店倒闭，而且附近商业街也很是冷清。

时代财经了解到，万科运河东1号是建成于2004年的小区，房价常在4万元/平方米上下波动，因为属于建设小学学区范围内，且面积较小，所以受关注度较高。

作为高价小区的代表，万科运河东1号并不在此次公布的218个小区名单里，但时代财经查询发现，运河东1号最近的成交在今年1月份。从最近的3次成交来看，虽然价格波动不大，但时间间隔却很长。

贝壳找房数据

据合富研究院数据，8月东莞的二手房成交量为2283套，同比下降8%，均价约1.9万元/平方米，同比上涨18%。东莞二手房价一直处于上涨状态，尤其今年5-7月涨势明显，全市二手房均价逼近2万元/平方米，这也进一步推动了二手房指导价出台的速度。

合富研究院数据

对于东莞二手房指导价的发布，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示“政策在预料之中”，因为8月2日东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中，就已明确提出“在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制”。

“东莞楼市很特殊，新增供地少，新房不够买，在售库存去化仅4个月左右。（购房者）买不到新房，自然会冲到二手房市场，导致二手房涨价。”李宇嘉认为，推出二手房参考价是必然的趋势，政府发挥有形之手，供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要，从而实现稳定楼市的结果。