武汉楼市冰与火:“日光楼”与“降价盘”同现,抢人政策或带动市场回暖

刘婷
2021-09-30 17:32:35
来源: 时代周报
近期武汉出台的“抢人”新政,引发业内担忧

“凭票买房”即将落地,武汉楼市走向深度分化阶段。

近日,武汉市房管局发布《关于加强购房资格管理工作的通知》(下称《通知》),意向购房人必须先申请购房资格并取得购房资格认定结果,才能在武汉市限购区域购买一套住房。该通知自10月8日开始实施。

时代周报记者注意到,政策正式落地之前,开发商曾集中推盘,导致市场出现抢闸行情,不时诞生“日光盘”。亿房中心数据显示,8月,武汉商品住宅新增供应182.21万平方米,环比增长56%,其中主城区新增供应126.93万平方米,环比增71.9%。

9月以来,武汉天地两分钟内142套房售罄、中建星光城首日去化率100%、武昌滨江龙湖清能·天奕开盘日光。

受成交结构影响,武汉新房成交价格涨幅有所扩大。据亿房中心数据,9月第四周,光谷东、白沙洲、汉阳中心区等主城区域成交量占比大幅上升,当周新房均价16745元/米²,环比上涨24.7%,同比上涨7.1%。

VCG211259953512.jpg图源:视觉中国

楼市调控政策收紧同时,近期武汉出台的“抢人”新政,放松落户机制,引发业内担忧。落户新政放出准“零门槛落户”大招,落户门槛大幅降低。

9月28日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示,从房地产市场角度看,放松入户门槛将带来人口红利,鉴于全国各地均有借人才落户炒房先例,建议武汉完善房地产调控机制,必要时进行政策改革,吸取个别城市人才落户引发炒房潮的教训,防范风险。

新盘市场冰火两重天

热点片区楼盘涨价、偏远地区楼盘降价,当下武汉新房市场冰火两重天。

克而瑞武汉数据显示,近期开盘的越秀汉阳星汇云锦均价28143元/米²,较4月开盘价格上涨703元/米²,涨幅约3%;中建铂公馆均价为18500元/米²,较4月开盘上涨598元/米²,涨幅约3.3%。

与此同时,武汉二十四城销售价格较3月下调750元/米²,降幅为5.7%;旭辉千山凌云销售价格较8月开盘下降270元/米²,降幅为1%。

受新盘集中入市和房票政策即将落地影响,部分开发商急于降价走货。

“金九巨惠、工抵房单价低至16999元起”“买指定别墅,送指定公寓”“国庆七天特价房提前放”……近期,武汉房产销售人士朋友圈频现促销广告。

9月27日,时代周报记者从贝壳房产中介处获悉,保利青年荣耀正推出促销活动,该楼盘备案价约1.3万元/米²,目前推售均价约为1.1万元/米²,相当于在备案价基础上打85折。此外,江夏、庙山、黄家湖、四心等区域,均有多家开发商推出特价房、工抵房活动。

开发商短期内大幅降价扰乱市场秩序,引起部分购房者的情绪爆发。据媒体报道,一名武汉汉阳区购房者称,其购买某楼盘时,价格约为1.41万元/米²,几天后降至1.05万元/米²,总价在短短两天内居然降幅达40万元。该楼盘多名购房者反对降价,要求开发商给说法。

“预计第四季度市场还会更冷清,除价格有明显倒挂优势或地段特别好的楼盘外,其它项目都会比较难卖。”9月27日,一名粤系房企在武汉地区的营销人士告诉时代周报记者,第四季度,该房企在武汉区域的营销策略将有所调整,推出“老带新”、送物业费、认购好礼等活动。

国庆黄金周即将到来,武汉开发商是否会降价促销?对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示,由于黄金周部分人群会出行旅游,楼市热度较平常略有下降,武汉新盘成交量或将有所下滑。同时,开发商为抓回款,大概率会选择降价促销。

二手房速冻致库存积压

长期以来,武汉二手房走势更能代表市场温度。

来自诸葛找房数据中心的数据显示,9月前3周,武汉二手房均价分别为18066元/米²、18123元/米²、18151元/米²。成交量方面,武汉二手房进入速冻期。武汉房管局数据显示,8月武汉存量住房成交量7238套;成交面积69.72万平方米,环比减少26.09%,同比减少30.52%。

近日,多名武汉房地产业内人士对时代周报记者表示,武汉二手房遇冷的主要原因是房贷收紧。武汉二手房买家以刚需购房者为主,一次性付款买家少,因此房贷放款速度和首付款资金审核难度,决定买家入市欲望。另一方面,房贷收紧对改善需求购房者是重创,由于原来的房子无法如期出售,进一步影响新房的购买进度。不少改善需求购房者因此放缓购房节奏,导致市场成交量下滑。

9月27日,时代周报记者从武汉某商业银行个贷经理李嘉(化名)处获悉,今年银行涉房贷款收缩严重,近期武汉二手房房贷呈现利率高、放款慢特征。利率方面,自8月20日起,该行二手房首套利率提高至5.83%、二套房利率提高至6.03%。

李嘉表示,目前武汉房贷放款时间长,普通银行放款周期为4个月,部分银行放款队伍排到明年下半年。各家银行额度非常吃紧,预计未来将持续收紧。

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新房供应井喷、二手房交易遇阻,武汉楼市去库存压力加大。武汉房管局数据显示,武汉市商品住房库存为自2018年以来的峰值。

截至8月底,武汉可售商品住宅库存达186197套,全市新建商品住房销售132971套,二手房成交72586套。今年前8月,武汉月均网签量在约为13000套,以此推算,武汉新房去化周期约为14个月。

由于销售状况持续低迷,库存压力仍将长期存在。在陈霄看来,一方面,受8月底武汉新房集中入市,房企为冲业绩推出各项促销活动影响,部分购房需求流向新房市场;另一方面,由于银行贷款额度紧张,加大对二手房涉房资金的审批力度,买家入市难度加大。预计第四季度武汉二手住宅成交量大幅回升概率小,不排除有下滑可能。

落户新政或再刺激楼市

武汉是中部地区成交最火的城市之一。长期以来,土地交易金额、房产交易费用等对武汉经济起到至关重要的作用。

根据格隆汇勾股大数据统计的《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》,2020年武汉土地财政依赖度为113%,属于超高土地财政依赖城市。目前,全国高于100%的“高土地财政依赖”城市共有20个。

今年首批集中供地中,武汉土地供地体量巨大。期间,武汉共成交住房用地54宗,出让土地面积376.52万平方米,规划建筑面积1000.87万平方米,成交总价788.02亿元。

诸葛找房数据显示,土地供应量上,武汉以千万级的“天量供应”位于22城首批集中供地之首。

如此巨大供应量,需要让房企积极参与。

第二批集中供地到来之际,武汉有3宗地块调低竞买保证金。其中,位于蔡甸区的P(2021)109号地块竞买保证金由6960万元调整为2784万元,P(2021)132号地块由8640万元调整为3456万元;位于东西湖区的P(2021)114号地块也由3.68亿元调整为2.21亿元。

严跃进认为,降低保证金可能会成为未来土地市场非常直接的托市做法。通过降低保证金的方式,降低房企拿地门槛,鼓励房企积极拿地。未来各地主管部门或在土地出让金缴纳等方式上优化方式,减少房企拿地顾虑。

除土拍规则上的调整,房产交易市场亦收到微妙信号。日前,武汉市人民政府发布《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》(下称《意见》)。

从《意见》具体内容看,武汉落户门槛被大幅降低。而落户松紧常被视为房地产调控走势的重要风向标,武汉此次落户新政,或将再度刺激房地产市场升温。

“外地人士落户门槛大幅降低,落户时间缩短,部分人群接近‘零门槛’落户。” 9月30日,武汉资深房地产俞小渔告诉时代周报记者,落户新政对房地产市场释放了一定的利好信号。

俞小渔表示,预计第四季度市场成交量将有一定回升。前三季度购房者处在观望期,第四季度武汉供货量大,部分区域存在激烈竞争。但也有区域供货紧缺,价格坚挺。整体而言,在多重因素影响下,第四季度武汉楼市或迎成交释放。

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