佳兆业首席经济学家刘策：未来将有更多城市跟进“限跌令”，降价潮难现

刘婷忻奇琪

2021-09-25 21:19:06

来源: 时代周报

房企的发展逻辑正发生重大变化

近期，地产股表现冰火两重天，市场态度分化，折射出房地产市场面临的巨大压力。

今年前8月，地产行业经历调控超420次，政策覆盖之广、影响力之大远超历史同期。

近年，很多房企启动内部调整改革，旨在提高抗风险能力、实现高质量增长。如何把握时机，助推企业中长期发展，成为每名地产人的必修课。

近日，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会上表示，悲观者永远正确，但乐观者才能生存。爆雷之后活下来的企业，应当“发下等愿，结中等福，成上等事”，降低预期。

“之前房企之间竞争主要是资金、土地、人才资源要素的竞争。在土地端集中供地政策、三道红线政策调控背景下，房企之间的竞争进入运营能力、产品力、成本控制能力的竞争。”在接受时代周报记者采访时刘策表示，房企间的竞争已更加细化。

房地产市场未触底

日前，国家统计局发布8月全国70个大中城市房价变动情况。随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，新房、二手房上涨城市数量持续减少，降至年内最低水平，新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌，这是今年以来二手房价格首次出现下降。

从8月70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量46个，较7月减少5城；二手住宅房价指数中，上涨城市数量为27个，比7月减少14个。

调控力度不减，房地产行业已进入缩量市场了吗？

对此，刘策认为，从行业大周期看，当下市场还没完全到下行周期。目前，引发市场下行的主要原因是政策调控，既有投资客离场，也有刚需客受政策误伤或者进入观望阶段。一段时间后，刚需购房人群逐渐恢复，房地产市场成交规模将回归基本面，需求还是会处在相对高位，而不是马上进入下行趋势。

市场下行压力之下，房企销售表现难言乐观。8月，克而瑞地产研究中心29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降22%，环比下降10%，百强房企整体业绩表现不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%，环比下降10.7%。

与此同时，房企以价换量引发市场乱象。多城相继出台楼市“限跌令”，防治房价大涨大跌。

刘策认为，未来将有更多城市跟进“限跌令”，一些人口与产业支撑不够的城市面临房价下跌压力，部分房企不可避免地希望通过降价等措施快速去化回笼资金。

关于第四季度是否将出现大规模降价潮，刘策给出否定答案。在他看来，一方面，大部分一二线城市在售项目都是限价房，降价空间小；另一方面，大部分房企对政策已有一定预期，知道降价空间不大。

行业步入精细化运营时代

地产行业迎来大变局，房企发展逻辑亦发生重大变化：力求取得规模、利润与安全三者的平衡，“活下去”成为最迫切的诉求。

现实问题是，眼下多数房地产企业为上市公司，如果仅要求安全，则无法满足股东对利润的要求。

刘策认为，房地产的逻辑关系相对简单，但也存在悖论。对多数房企而言，安全建立在一定的增长速度之上，销售规模和负债规模相适应才能达到安全边界。但目前市场进入下行阶段，企业要适当放慢速度，不能激进投资。控制节奏的打法看似安全，实际上是更不安全。

事实上，当房地产市场接近天花板时，多数房企选择转型，向管理要红利。暴利时代远去，房地产行业正走向精细化运营时代。

“负债水平、投资节奏、业绩增长，这些指标确实一开始就要定下来。我们现在的做法就是大层面上慢慢淡化（考核）色彩，更关注如何做好精细化运营。”刘策表示，精细化运营最核心的点是既能够保证速度，又能够保证安全，同时还能保证利润。

具体而言，刘策认为要“向时间要利润”，尽快拿地，只要回款快、开发快，房企一定是安全的。对大企业而言，最核心的成本是财务成本，可以用快周转抵消财务成本。企业应从微观模式的改革应对庞大行业的挑战。