上海第二批集中供地新增“随机”规则,这些地块未来每平方米将低至5.05万元

忻奇琪
2021-09-17 20:19:14
来源: 时代周报
房地联动价提前锁定未来房价

延期一个月后,上海第二批集中供地名单终于公布。

9月13日晚间,上海土地交易市场发布第二批集中供地出让公告。公告显示,本次集中供地共出让48幅地块,涉及27幅商品住宅用地,累计出让面积167.82万平方米,总起拍价574.57亿元。与地块信息同步公告的,还有再度优化调整的上海土拍新规。

在第一批集中供地一次书面报价的基础上,此次集中供地新增了“随机值”报价,同时对开发商拿地资金的来源审查也更为严格。

房地联动价提前锁定未来房价

从本次上海第二批供地名单的所属区位来看,还是以五大新城为主导,这和当前上海的十四五规划一致。而这些地区的购房主流客群,多为首次改善和刚需客,需要同时平衡价格与地段。

自贸区临港新片区成为了第二批供地大户,共推出了5宗涉宅地;此外,青浦区累计推出4宗,金山区3宗,杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗,浦东(除自贸区)、嘉定、松江、闵行、宝山各1宗。

时代周报记者注意到,在本次供应的27宗涉宅用地中,有25幅地块给出了房地联动价(新房指导价),平均值为50564元/平方米,只有徐汇区漕河泾、徐汇区康健街道、杨浦区江浦社区这3幅地块的房地联动价超过100000元/平方米。

其中,未来入市价格最高的是徐汇漕河泾街道197a-09,197b-01,196e-03,196e-04地块,房地联动价114000元/平方米,价格最低的是金山区枫泾镇JSFJ0101单元08-01地块,价格为25200元/平方米。

此外,作为唯一一块内环内的宅地,杨浦江浦地块给出的房地联动价为109900元/平方米,这个价格与地块斜对面、2020年末入市的保利天汇首批均价完全相同。提前锁定未来1—2年内该地块的入市价格,进一步维持了整体市场价格预期的稳定。

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房企拿地不确定性或增加

9月13日,时代周报记者从徐汇区康健街道S031002单元N08-14地块的出让文件中看到,在第二批集中公告的住宅用地竞价规则中,将明确采用增加一个“随机值”的做法。

出让文件指出,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个随机值,且规则为:中止价小于随机值,随机值又小于或等于一次书面最高报价。

整个书面报价环节仅会新增一个随机值,且可与竞买人的报价重复。

换言之,一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的,系统将自动产生一个随机值,并被纳入后续平均价的计算过程中,之后出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。

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(关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示部分截图 来源:上海土地市场)

9月14日,上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示,集中供地推出已有数月,如今房企已有部分经验,报价会往“封顶价”和“中止价”两个价格的平均数靠,且先报这个平均数的企业更有利。

以此次出让的徐汇区康健街道的这幅宅地为例,根据地块公告,该地块起始价为31.74亿元,中止价为34.44亿元,一次书面最高报价为34.91亿元。一旦多个竞买人报出相同的报价,那么随机值的范围就会在34.44亿—34.91亿元之内诞生,并纳入平均价的计算中。

“现在这个可能出现的随机值,对平均值会产生很大的干扰性,报价时间只有10分钟,期间拿地的人所要面临的压力可想而知,再加上运气成分,拿地的不确定性明显增加。”卢文曦进一步表示。

“随机值的做法比摇号看起来更高级一些,但本质上还是为了增加随机性,尤其是在出现相同报价时会比过去更公平。”9月15日,资深房企投拓人士刘敏(化名)向时代周报记者表示。

严查开发商拍地资金来源

值得注意的是,根据房地产市场平稳健康发展长效机制的有关要求,上海对竞买主体的交易资金(即购地资金)来源也再次有明确限定。

公告要求,竞买主体(即申请人或竞买人或竞得人)股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,也不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,且不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

其次,竞买主体的交易资金来源(包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款)应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金,不得使用以下资金来源缴付土地竞买,或投标保证金、定金及后续土地出让价款,包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源。

另外,上海市还要求,竞买主体申报的用于地块交易的各项资金来源,不得与其他已公告未成交地块的交易资金来源全部或部分重复;也不得与其他已成交地块竞得人、中标人所申报的交易资金来源全部或部分重复。

不过,对于此次需要提交更多拍地资金来源的审核文件,房企的反应大多比较平淡。9月13日,一位长期关注上海土地市场的投资分析人士向时代周报记者表示,一直以来,上海不管是对保证金的监管,还是对拍地资金的审查,都比较严格,过去也有过类似的要求,有决心拿地的企业,一般会做充足准备,对企业影响不大。

9月14日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者分析指出,房企资金或拿地主体资格面临更为严格的审查,这促进了房企拿地方面的规范,也进一步促进当前上海土拍市场的稳定,落实了稳地价的政策导向。

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