50亿元经济损失,利润逐年走低,“河南王”建业给政府发出了一封求救信

宋然
2021-09-10 15:32:46
来源: 时代周报
直接及间接各类经济损失超50亿元

一封向政府求援的报告,向外界揭示了建业地产(00832.HK,下称“建业”)正在经历的难关。

报告中,因水灾及疫情的双重作用,建业直接经济损失5.5亿元,直接及间接各类经济损失超50亿元,7月以来销售额下滑35%,回款下滑40%,可能造成违约“失信”。

一项项触目惊心的数据,让外界窥到了建业的实际困境,而这困境背后,建业是否存在经营危机?

翻看建业不久前发布的中期业绩报告,其合同销售金额增幅仅有3.5%,期内在手现金大幅减少51.9%,而利润率也在逐年走低。更为棘手的是,在粮仓郑州的表现也不尽如人意,销售均价的下滑让建业面临尴尬境地。

9日深夜,建业就上述问题回复时代周报,建业集团总裁王俊肯定了报告的真实性,同时表示,从公司近两个月来的经营现状看,最大的难关似乎已经过去。

一封求援信

9日,一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》(下称“报告”)在业内流传开来。

报告为建业所书,提及7月份以来,由于汛情和疫情的双重影响,建业已出现重大风险和危机,请求得到政府的援助。

报告将建业所遭受的损失分为直接经济损失、经营性损失、运营性损失,其表示,水灾之后,建业大量在建项目、文旅项目等严重受损,直接损失达5.5亿元;由于经营受到严重冲击,如疫情持续至年底,则经营性损失将达到8亿元。

同时由于地产、酒店、商场、文旅等项目停工停业,但需支付巨额运营成本约3亿元,同时累计销售及回款,约减少30亿元;重点强调其樱桃沟足球小镇项目,由于道路冲断,复建无期,将造成15亿元无效资产。

以上全部经济损失共计超过50亿元。

报告一出,业内哗然,作为河南省的代表企业,千亿房企军团一员,建业也要走上爆雷之路吗?

9日深夜,建业就上述问题回复时代周报。建业集团总裁王俊肯定了报告的真实性,他表示,该报告的出台背景是基于河南省“万人助万企”活动的展开,政府部门主动深入企业纾困。

报告中提到的重点项目樱桃沟足球小镇受影响较大,水灾导致通往樱桃沟的路桥完全被冲毁,两条路桥以及地基均被破坏,下方已经出现空洞,而这两条路桥是通往樱桃沟足球小镇的唯一道路。

然而路桥的修复和建设不归属于建业,是市政工程的一部分,且修桥和单纯修路的技术难度不可同日而语。

王俊表示,针对足球小镇的投入已经达到15亿元,而目前受灾较重且短时间内恢复难度较大。网传一份建业对投资者的回复中提到,建业已于水灾之前将6-7亿元的土地款付清,且支付3亿元用于该小镇的文旅设施建设,其中有价值1.1亿元的儿童乐园及山地自行车赛道,而该赛道目前已经被完全冲毁。

除足球小镇外,灾情和疫情阻断了“只有河南·戏剧幻城”的客流,该文旅项目由建业投资60亿元打造,仅运营45天便停业45天。目前建业旗下两大文旅产业均受到不同程度的影响。

同时,建业方面还表示,水灾和疫情也影响了建业住宅项目的施工、销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏,工期被拉长。疫情出现后,郑州市部分区域、以及商丘、三门峡等市出于限制聚集考虑,叫停了工地施工和售楼处运营。

王俊表示,在没有明令要求的城市,销售进度也因疫情大打折扣。上述影响使得公司面临潜在的工程逾期风险,同时回款节奏也受很大影响。

无论是文旅城还是住宅销售,这封求助报告只有一个指向:现金流。在去杠杆的大背景之下,一旦企业销售环节出现停滞,回款无法及时跟上,则现金流无法滚动,企业很可能面临运转失灵的局面。

根据建业发布的2021年上半年业绩报告,当期建业非受限现金及现金等价物为约为108.72亿元,较2020年底的226.19亿元同比下降51.9%。

对此,王俊解释称,疫情影响下,建业去年上半年的土地支出较少,而到了今年,建业则花费85亿元购置土地,这成为现金流同比下滑的原因之一;此外,今年6月实现合同销售额约95亿元,占上半年销售额约30%,占比较大,然而这部分销售回款具有滞后性,导致现金总额减少。

王俊表示,建业的现金流正在改善,公司内部预计,截至9月底,账面非受限资金将达到152亿元,这主要得益于7月和8月的销售业绩及回款支撑,建业方面表示,7月份销售回款为35亿元,8月份销售回款45.4亿,经营性现金流均为净流入。

公司管理层预计,9月份的合约销售总额还会继续增长,并预计可以获得超过50亿元的销售回款。

初露疲态

从管理层的表态不难看出,建业似乎已经走出洪水和疫情的双重阴影,然而这封求援信仍然给了外界一个管中规豹的机会。

建业的基本面是否已受到接连不断的宏观调控的影响?

“河南王”建业的规模化始于2016年,获利于当年的“去库存”和“棚改货币化”,经过一年的销售周期,其2017年的销售额达到304.15亿元,同比上一年增长51%,克尔瑞排行榜位列52位,而2016年的建业在排行榜中仅处于74位。

此后,建业飞速发展,2018年合同销售金额同比近乎翻倍,至732.66亿元,2019年正式进入千亿军团,销售额达到1011.5亿元。

转折来自2020年,当年建业实现合同销售金额1026.42亿元,同比仅增长1.5%,增幅近乎停滞;其中,重资产项目合同销售额683.39亿元,同比减少4.8%。

2021年上半年,建业销售额仍然没有太大起色,当期实现重资产合同销售额310.5亿元,同比增长3.5%。而对于今年全年的重资产部分销售计划,管理层此前曾从800亿元下调至700亿元。

公告显示,建业1-8月共实现合同销售额386.30亿元,仅完成全年计划的55.2%

回看近两年财务报告,建业除了在销售规模上停滞不前,在负债、现金流等方面均出现不同程度的问题。

根据2021年中期业绩报,当期,建业账面现金及现金等价物为约108.72亿元,同比2020年底的226.19亿元大幅下降51.9%。

受此影响,建业今年上半年的净负债比率达到92.6%,这一数字在2020年底只有13.6%。

除在手现金的大幅减少,今年上半年建业的经营性现金流呈现净流出态势,为-33.39亿元,而这一数字在2020年底为47.74亿元;同时,筹资性现金流净流出量继续扩大至-76.76亿元,同比上一年大幅下降496.97%。

种种迹象表明,建业无力继续扩张。

而更加棘手的是,建业的利润率也在逐年走低。2019年,建业毛利率下滑24个百分点至26.02%,2020年继续下滑23个百分点至19.85%,今年上半年继续下滑至17.87%,属于行业低位。

吞噬利润的是较高的成本,今年中期业绩报显示,当期建业销售成本为167.2亿元,同比上一年大幅增长68.4%。

销售均价的下滑也是利润走低的原因之一。报告显示,见年上半年,在建业最大的粮仓城市郑州,其销售额同比下滑36%,而其销售面积仅下滑12%。对于固收河南的建业来说,失守郑州,意味着失守最大的利润来源。

2015年,掌门人胡葆森曾公开表示:在15年前,决定深耕河南的时候,就在想河南有一亿人口,有120个县市,还有那么多的乡镇,做到死也做不完。

这就是建业的“初心”,深耕河南。早在2002年,胡葆森就提出“省域化战略”,要深入河南三四线城市,下沉发展布局河南。

固守一隅固然可以实现深耕理想,但面对市场周期时,企业的抗风险能力则备受挑战,尤其是全国化浪潮扑面而来之际。

2019年中,曾出现16家房企“围猎”洛阳景象,经过近400轮出价,在最后的较量中,碧桂园突出重围,以1401万/亩代价拿下洛龙区定鼎门街约100亩土地。也是在这一年,全国化的标杆恒大和融创在郑州的拿地面积均超出建业。

土地市场的表现,是建业近几年来发展路上的一个缩影。然而“河南王”似乎意识到问题所在,在今年年初,终于提出“大中原战略”,要走出河南,在高铁2个小时范围内继续拓展。

战略成果如何,还有待时间考验。地产分析师严跃进对时代周报表示,经历了多家房企爆雷之后,企业和市场层面都面临较大压力,未来,积极研究应对策略,研判后续业务走向,或许是每个地产商都应该思考的问题。

受市场面消息影响,建业股价于昨日跳水,最低下探10%至1.56港元/股,而在建业对外公开发声后,股价回升,截至发稿报1.68港元/股。



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