“四更”新战略之下 融创的安全与规模平衡术

2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到，综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。对于融创而言，一方面稳坐第一阵营，另一方面则在逐步增厚安全边际。

8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）发布年中业绩报告，报告显示，融创上半年销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；国际信用评级全面提升。

记者获悉，融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示：“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

更稳、更安全

今年的中报，是三道红线颁布至今的又一次阶段性考验，在这份答卷上，融创写下“安全”二字。

其在今年初披露的2020年年报里，已经实现杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升，净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。

实际上，自2019年下半年开始，融创便开始主动做调整，落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求，并制定了全面、清晰、长期的行动计划。其中包括推动国际信用评级的持续提升，中期达到投资级；推动融资成本的持续下降，争取3年内达到民营房企优秀水平；推动融资结构的持续优化等等。

在投资者大会上，孙宏斌表示，融创近几年的首要目标是降低负债率。此前，针对降负债，融创的逻辑是不降低负债规模，通过增加自有资金来降低负债率，但是从目前的基本面来看，融创不仅要降负债率，还要降负债规模，一旦负债率、负债规模双降，则融资成本很容易下降。

对此，汪孟德也表示，公司将降低融资成本作为未来三年重要的目标，并将降低融资成本纳入对内部考核的主要指标之一。

在更安全的指导思想之下，融创依然保持了以往的规模。中报显示，上半年，公司营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元，毛利199.8亿元同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。

此外，融创土储充足，坚持对拿地总量严管控，对土地质量高要求——这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。数据显示，融创在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月―2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%，彰显出极强的拿地纪律。

而关于拿地，孙宏斌表示，融创上半年权益拿地销售比是37.9%，下半年目标是20%，今年整体全年权益拿地销售比要占到30%以下。

对于孙宏斌而言，这是优先级更高的一件事，“我们希望今后权益拿地销售比保持在30%左右”。

综合向好的表现，多家国际评级机构全面提升融创评级：2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

事实上，融创早就意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。

2020年可谓是融创的转型年，正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

2021年，均衡稳健战略初见成效，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

记者了解到，“四更”准则也作为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

稳坐第一阵营

18岁的融创，在今年年中给自己交了一份优异的成人礼。在经历了十八年如一日的沉淀过后，融创已建立行业领先的核心优势，为业务发展奠定坚实基础。

从2018年至2020年，融创年度销售额分别为4608亿元、5562亿元、5753亿元，3年复合增长率12%。2021年上半年，面对外部环境发生的巨大变化，融创依然保持着战略定力和增长驱动力，实现3208亿元销售额，销售增长率64%，总销售额也稳居行业前四。

销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年年底提升2.4%。

从销售结构来看，融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创完成1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。

与此同时，充裕且高品质的土储，也将支持融创地产主业未来更从容地增长。截至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值约 2 万亿元，足以支持未来稳健发展。

通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势，融创在地产主业持续建构的综合能力，让这家公司能够更加从容应对行业波动，为其战略升级打下了坚实基础。

在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。

而随着市场和政策改变，融创积极拥抱变化，其“四更”战略目标重新定义了头部房企的未来增长形态，所谓“四更”即更安全、更从容、更长期、更有价值。在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全才能发展，而综合能力强的企业更具生命力。

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