融创坚决降杠杆、降负债，孙宏斌提出“安全”要求

吉尔

2021-09-02 16:09:28

来源: 时代财经

下一步，融创的策略就是要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

图片来源：视觉中国

“我们需要安全。”当市场调控、资金监管成为房地产行业的常态，融创董事长孙宏斌也开始反复强调“安全边界”的重要性。

事实上，销售规模早已不是融创首先关注的数据，两年前，孙宏斌就坦言，融创不会执着于销售额的排名，而是要坚决的降杠杆和降负债。让孙宏斌感到欣慰的是，这两年来，保持谨慎的态度让融创的经营及财务得到明显改善，甚至在今年上半年还有惊喜。

融创半年报显示，今年1-6月，其销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%。与此同时，上半年，融创净负债率进一步降至100%以内，为净负债率86.6%，“三道红线”指标稳步改善。

孙宏斌在8月31日的投资者会议上表示，下一步，融创的策略就是要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

加宽安全边界

不久前，有消息称，房企拿地销售比将被纳入“三道红线”标准内，试点房企被要求拿地金额不得超过年销售额的40%，该数值的统计范围包括公开市场拍地、收并购方式投资的支出。

从半年报披露的数据来看，融创的拿地销售比实际远低于“红线”要求。今年上半年，融创获取土地权益货值2135亿元，权益拿地销售比为37.9%，自去年7月至今年6月，1年内权益拿地销售比仅28.5%。

下半年，融创还将继续保持谨慎拿地态度。孙宏斌认为，下半年房地产市场、融资市场及销售的压力都会比较大，融创需要给自己留出比较安全的边界，在这个目标下，融创如果还像过去一样拿地，会丢失大量利润，因此，下半年融创选择严格控制拿地比例，未来也希望独资的项目更多。

预计下半年融创的权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。

比降负债率更重要的是降负债规模

融创向“均衡高质量发展”发展转型是从去年开始，2020年一整年，融创主动调整节奏，拿地金额收缩至2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

当年，融创主动调整步伐，将重心放在降负债方面，到去年年末，其非受限现金短债比较上年提升0.51，净负债率较上年下降76.3个百分点，剔除预收款项后资产负债率较上年下降5.6个百分点，三道红线指标连降两档至黄档。

2021年，融创还在继续朝着“绿档”迈进。今年上半年，融创的净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。

孙宏斌认为，对于融创而言，要实现“绿档”并非难事。“‘三道红线’其实还是比较合理的政策，对优秀企业的发展特别好，都是比较务实的指标，也给出了三年的宽限期，不是很难。”

至于业界普遍认为“三道红线”政策令房企压力陡增，从而加速行业洗牌的观点，孙宏斌认为，资金链出现问题可能与布局、买地或是产品有关，并不是政策造成，后续随着企业负债规模控制住之后，整个行业资金量减少，企业的压力才会随之而来。

面对即将到来的新环境，孙宏斌给融创提出新的要求：不仅要降负债率，也要降负债规模了。“降负债率相对容易一些，可以通过增加自有资金来降低负债率，相比之下降负债规模更难，但只有两个都降了才能把融资成本降下来。”

孙宏斌称，融创要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内，信用评级做到“投资级”。今年上半年，融创已经开始行动，2021年1月26日，其成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据；2021年3月2日，额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。

以上两次发债利率均为融创上市以来最低水平。同时，年初，融创宣布提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。以较低成本债务替换高成本债务，推动融资成本持续下降，债务结构得到进一步优化。

一边降杠杆优化资本结构，一边维持安全稳健增长的态势得到国际机构的认可。据悉，报告期间，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。

为未来蓄力，“地产+”业务快速提升

地产主业之外，包括服务、文旅等在内的“地产+”业务被融创视为未来新的业绩增长点。目前，融创的“地产+”业务正在快速成长。

去年底，融创旗下物业板块“融创服务”于香港联交所主板独立上市。此前，融创服务交上首份中期成绩单。上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

收入规模与盈利能力双双提升，融创服务的收入结构也在持续向好，尤其物业管理服务和社区生活服务收入增长迅勐：物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

在融创大力布局的另一个文旅地产领域，其规模和收入增速同样迅速。半年报中提到，今年上半年，融创文旅成功开业多个项目，尤其是冰雪业务，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，影响力得到大幅度提升，建立了业务的高护城河。

截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

另外，上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

融创方面认为，“地产+”业务具备长远的行业空间和业务成长性，并可与地产开发主业密切互动、互相赋能，将有利于加速融创物业管理业务建立头部企业的竞争优势。