深圳学区房成交暴跌:业主降价500万难找接盘侠,家长急等政策细则出台

刘婷
2021-08-20 19:56:18
来源: 时代周报
大学区立法后,学区房价格差距或会缩小

一名小学生在餐桌前刷题,妈妈在旁边辅导作业。尽管是白天,但因阳光照射不到,在家也需要开灯。客厅零散摆放着生活用品,主卧和客卧局促挨着,厨房厕所均是暗室,2.5米层高让人倍感压抑。

看房已过去两年,深圳购房者吴洁艳(化名)至今还会想起这一幕。2019年3月,吴洁艳在房产中介的带领下开启买学区房之旅。她把在预算内的螺岭小学对口学区房看了一遍,最终因环境过于脏乱而放弃。

此后,吴洁艳还看过福田皇御苑、红山绿景1866和水榭春天等楼盘,一番对比后选择龙华区某改善型楼盘。2019年7月,吴洁艳以总价约500万元买入89平方米户型,月供约2万元/平方米。

该楼盘是深圳著名大社区楼盘,因人口过多也引发资源争夺,出门塞车是常有之事。更糟糕的是,吴洁艳还面临教育资源的争夺。

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“我们小区住户每年都因上学问题而头疼,大家都想在家门口上学。竞争从幼儿园就开始了。”8月20日,吴洁艳告诉时代周报记者,该小区幼儿园小班有超过500名小孩,未来报名小学免不了竞争。

深圳入学规则处于变革前夕。8月1日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(下称《草案》)明确提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度。

消息一出,立刻引起连锁反应。深圳多区学区房业主下调报价,适龄儿童家长焦急等待细则出台。

从幼儿园开始拼积分

由于入学与房产强相关,多数深圳家长在孩子刚出生时,便将买学区房提上日程。一方面,买学区房相当于买学校入场券,不用担心孩子无学可上;另一方面,过去多年深圳学区房价格都保持领涨,具有明显的投资价值。

吴洁艳在孩子1岁时决定买房,她此前一直有买房计划,但孩子的到来让买房更迫切。选择要素中,她把学位放在首位。申请幼儿园学位时,吴洁艳再次坚定买入学区房的想法。

今年3月,吴洁艳为孩子申请小区对口的幼儿园。该小区共有3个幼儿园,小班适龄儿童超500名,因此选择以积分高低排序。一类有房产者可积60多分,加上社保、入户等分数,吴洁艳孩子积分在70分以上,如愿获得入学资格。

暂时松了一口气后,吴洁艳又开始为孩子上小学发愁。她所在的龙华区是深圳最早试行大学区的片区之一。吴洁艳担心,在深圳立法推行大学区制,积分制度或有所变化,上学变数增多。

小学入学资格不仅要跟小区内部竞争,还要跟同片区老小区竞争。吴洁艳担心的是,若学区范围扩大,将会让原本紧张学位资源更紧张。如果积分比拼太激烈,未来孩子可能分流到附近学校。

“现在就是博一把,相信自己的运气。”吴洁艳说,与房价涨跌相比,孩子入学问题更重要。个人只能随着政策和市场走,抱最大希望做最坏打算。

试点大学区制接近5年,龙华区房源价格仍与教育资源紧密关联。

VCG11480609281.jpg图源:视觉中国

8月20日,深圳海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示,深圳推行大学区制的过程中,不少小区房价因学区划分产生分化。

谢林锋介绍,2016年3月起,龙华在民顺小学、深圳市高级中学龙华校区、上塘学校等6所学校试行“大学区”招生。最典型的例子为水榭春天,水榭春天1-3期属于龙华实验学校(中学部)学区范围,水榭春天5-6期属于深圳高级中学北校区(深高北)学区范围。龙华实验属于区级学校,而深高北属于市级学校。在历届考试中,深高北的表现都优于龙华实验,属于龙华头部名校。

“今年1月,水榭春天1期成交均价约为9.15万元/平方米,6期成交均价约为13.5万元/平方米,不同学区价差超4万元/平方米。”谢林锋表示,由于学区不同,同一小区房价可能有巨大差距。但大学区立法后,教育资源将进一步均衡,学区房价格差距或会缩小。

名校学区房成交量跌幅超50%

对家长而言,深圳大学区的具体细则极为重要。若效仿北京西城区全面实施多校划片,则增加入学的随机性,学区房迎来降温。

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日前,深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长 、《草案》研究和起草组成员熊义刚对媒体表示,深圳大学区实施不会脱离“就近入学”原则,仍然采取积分入学制。若大学区执行得好,会在一定程度上降低房产与学位的“捆绑”。此外,深圳大学区政策基础是“入学积分制”,与北京“摇号积分制”不同。

细则未落地,市场已先行。3天内,两所名校学区房流拍,加重市场观望情绪。

8月6日,一套位于深圳香蜜湖片区港中旅花园的豪宅学区房因无人竞价流拍。该房源为深圳顶级学区房, 对口学区为荔园外国语学校和深圳高级学校,起拍价约为2000万元。目前,该小区同面积房源报价均高于2500万元,该房源相当于降价500万元,但仍无人敢接盘。

8月3日,百花片区长城大厦法拍房同样流拍。该房源起拍单价约10.4万元/平方米,同小区房源报价13万元/平方米,总价比市场价便宜约300万元,目前,该房源降价超200万元挂牌二次拍卖,仍在等待买家。

目前,深圳学区房成交量低迷,市场降温明显,部分学区房价格明显松动。

乐有家研究中心数据显示,以福田香蜜湖片区、福田百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表,2021年1-7月, 深圳6大名校片区房源成交量出现大幅下滑。具体而言,3-7月6大名校片区成交量同比跌幅均在50%以上。

7月,深圳6大名校学校片区房源报价均出现不同程度的下调,其中百花片区下调价格的房源最多,占比32%,其次是民治片区,南山粤海降价房源最少。

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乐有家研究中心研究人员认为,在种种因素下,有部分业主心态出现松动。部分业主降价是因为急售,部分业主是因为之前挂牌价格过高,在市场低迷时做适当下调,让挂牌价回归相对理性状态。

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