树村一二手房倒挂价差3万元/平，北京新规摇号卖房防“打新”热

刘帅

2021-07-12 14:24:00

来源: 时代周报

谨防树村等优质地块出现“打新”潮

在市场行情较好的年份，“日光盘”“热销盘”等在北京市场较为常见，万人抢房的场面也曾出现。为实现销售环节的公平公开，这类热销房源通常会通过摇号进行选房。

比如，有大批程序员作为潜在购买力，北京回龙观首开国风美唐就被称作为当年的神盘。该项目二期开盘时推出432套房源，但意向购房客户有近1400组，项目因此推出摇号方式进行选房。

这个场景在北京楼市里并不新鲜。热销、摇号，这背后通常是人为的运作空间。

针对此，北京新房市场再落监管新规。7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》），面向社会公开征求意见。《通知》主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。

值得注意的是，在压实开发企业主体责任部分，《通知》首次提出了对热销项目的销售提出公证摇号的要求。

《通知》定义，要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

此次摇号规定要在“区住建部门指导下”进行，有业内人士分析，摇号细则尚未清晰，目前无法判断后续具体如何操作摇号程序。

北京链家研究院院长高原告诉时代周报记者，北京市此次前瞻性制定未来热销房源销售规范，是为了预防未来出现类似其他城市“茶水费”等新房销售乱象。同时也是压实北京市“一地一策”限价管理的配套手段。尽管该政策属于储备性、前瞻性政策，但该政策对于未来新房市场做出了明确规范，能够有力保障新房销售基本符合前期价格约束要求。

一二手倒挂

《通知》特别提出此次意见稿出台的背景，今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。为进一步规范商品住房销售行为，住建委出台此次意见稿。

可见此次需打政策“预防针”的主要项目为两集中制度下，北京市首批集中出让的30宗住宅用地。

今年5月，北京市首轮两集中供地挂牌30宗土地，其中朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗区位条件较好的地块成为焦点。针对这6宗地块，在竞拍之初，住建委即规定采取竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式，即目前所谓的“新型共有产权房”。

不止上述6宗位置较为优越的地块，此次针对30宗地块的制约条件为“一地一策”，其中限制性较强的则是为30宗地块全部设定合理销售上限，要求开发企业在土地竞买环节提交房屋销售的价格承诺。

目前呼声最高的树村地块销售上限为11.2万元/平方米，由于政府产权份额比例为20%，因此未来购房人可以以8.96万元/平方米购入该房源。记者随后翻阅贝壳APP，目前树村片区在售二手房均价在12万元/平方米左右。新房二手房倒挂现象已经出现。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，这一《通知》实际上可以算作针对当下房地产市场问题做的补丁性政策，对于树村等可能出现的热销现象做出提前规划。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，摇号的出台，释放了优先保障刚需的信号，保护了购房者的权益，打击了恶意炒房行为，有利于保障房地产市场健康稳定发展，切实贯彻“房住不炒”。

谨防“打新”

在调控趋严的背景下，为了抑制新房房价，热点城市出台新房限价措施。此后，“打新潮”成为以深圳、上海为代表的一线及强二线城市新房市场的缩影。

2020年11月，深圳核心区项目华润城润玺一期开盘，项目均价为13万元/平方米左右，那时项目周边二手房均价已达18万元/平方米。优越的地理位置，以及严重的价格倒挂，让收购房人对这一项目趋之若鹜。

根据此前华润城公示信息，当时共计出让1171套房源，然而符合选房资格者有9690人。而在《华润城润玺一期销售方案》中，润玺一期按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。据当时报道显示，入围客户中最低社保或个税缴纳月数为51个月。在巨大的利益面前，一些购房者选择借亲戚名义“打新”，甚至出现了“众筹打新”。

这一现象之后，新华社发布新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，对于这一楼市疯狂现象进行点名。

可以预见，一旦树村等优质地块面世，倒挂现象将引起市场的关注，而如何避免出现华润城事件，就成了舆论关心的重点。7月9日，某头部房企相关负责人告诉时代周报记者，北京此次出台新房摇号就是为市场过热做好降温准备，与此同时也对企业的运营能力提出了更大的考验，优质地段会“坐等吃饱”的局面将戛然而止。

华北某房企负责人也坦言，产品上市之后，若最高价格仍低于区域内二手房市场价，则会出现“倒挂”，此时极易引发“抢房”“炒房”的现象发生。此次政策提前打了“预防针”，在市场波动时能够通过摇号卖房有效的抑制楼市的热度，缓解区域间的新房“内卷”，平稳市场发展。

而为了避免打新现象广泛出现，诸如上海、深圳、西安、重庆等多个热点城市开始实施摇号购房。然而随着摇号卖房的推广，“千人摇”“万人摇”的消息频频出现在大众视野中，其背后的“暗箱操作”也被拉到了阳光下。

比如，某些购房人为取得购房名额，在摇号之前向售楼处缴纳“茶水费”“诚意金”等费用，只为在摇号中取得先机。而此部分费用并不会在购房人成功购买房屋后退还。

某售楼处工作人员告诉时代周报记者，所谓“茶水费”“排队费”不过是部分无良销售人员认识到买房人的焦虑，来谋取私利。

此次北京市新房摇号政策的推出，有望杜绝暗箱交易的发生，《通知》中要求，开发商应采取公证摇号的方式的进行。对如何进行公证摇号，《北京日报》称，是指要邀请公证处以独立第三方的身份，主持进行摇号买房，以保证房屋销售的公平性。

而对于违反此次《通知》内容规定的企业，北京市住建委将进行计分扣分处理。整改期间，市、区住房城乡建设主管部门将暂停该项目网签。