中山调整供地结构 居住用地成交增9倍

10月12日，易居房地产研究院发布《全国百城居住用地成交报告》，今年前三季度，全国100个城市居住用地成交面积为48926万平方米，同比增长10.8%。其中，广东中山居住用地成交面积激增926%，增速全国第一。

时代周报特约记者  郭瑞婵  发自广州

今年以来，中山市居住用地交易活跃。

10月19日上午，中山小榄沙口大桥约30亩商住用地被地产商拍下。根据公开出让资料显示，该地块用途为城镇住宅用地，土地面积为1.99万平方米。

类似用地交易信息在中山屡现。10月12日，易居房地产研究院发布《全国百城居住用地成交报告》，今年前三季度，全国100个城市居住用地成交面积为48926万平方米，同比增长10.8%。其中，广东中山居住用地成交面积激增926%，增速全国第一。紧跟其后的丹东、襄阳，增速分别为277%与265%，与中山差距明显。

“土地交易数据上升，至少说明当前中山正进入补库存的阶段，具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，从城市土地交易活跃的程度来看，反映房企看好这类城市的土地投资，因此拿地积极性会高。

10月17日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受时代周报记者采访时表示，前几年中山新增供地很少，并以存量用地的收并购为主。“今年受粤港澳大湾区建设的利好影响，中山有意识地调整供地结构，增加了靠近深圳与深中通道的东部区域的用地供应。”但他认为，中山目前的内生购买力不足，未来居住用地交易能否持续活跃，仍有待考量。

临深区域成交量最多

中山居住用地成交面积激增的原因之一，是去年同期成交量基数低。 

易居房地产研究院数据显示，2019年前三季度中山市仅成交3宗居住用地交易，总建筑面积为28.76万平方米；2020年前三季度成交7宗，总建筑面积为294.80万平方米。

“前几年新增供地很少，去年居住用地成交量下降明显。”李宇嘉分析认为，今年中山有意识地增加了临深用地以及与深中通道邻近的东部区域用地供应。

今年4月，中山公示2020年度国有建设用地供应计划显示，将结合房地产市场运行情况、全市商品房库存情况及市土地储备中心出让收入预算，合理确定供应总量，重点分布中心城区和镇中心区，对库存规模大、消化周期长的镇区，适当减少供应量，引导市场供需关系平衡。

时代周报记者查阅中山市公共资源交易中心数据发现，从去年开始，中山对东部组团的用地供应集中在翠亨新区。2019年，中山对翠亨新区的用地供应为23.36万平方米。今年前三季度，对翠亨新区的用地供应为45.24万平方米，较去年全年增长近一倍。今年前三季度的7宗交易，就有3宗位于翠亨新区，其中2宗为城镇住宅用地，1宗为商住用地；另有2宗分布在中心组团的石岐、东区，均为商住用地，其余2宗城镇住宅用地分布在西北组团。

在中山东部区域当中，与深圳隔海相望的翠亨新区备受关注。其中的原因是，建设中的深中通道在翠亨新区马鞍岛登陆。

中山翠亨新区官网显示，该区定位为中山参与粤港澳大湾区合作分工的主阵地，目前尚属发展的起步阶段，但发展潜力不小。该区聚焦健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业，瞄准世界500强和大型跨国企业、央企、行业领军企业进行产业链招商，目前已有中科院药物创新研究院华南分院、哈工大人工智能与无人装备研究院等77个重大项目落地于此。

过去由于供地有限，翠亨新区所在的南朗镇经历了一波房价抬升。

时代周报记者查阅58安居客数据显示，2016年南朗镇楼盘均价为7522.33元/平方米，12月暴涨至17000元/平方米，到2019年维持在14422.42元/平方米的均价水平。

翠亨新区用地供应增加后，将计划筹建人才公寓。

今年8月，翠亨新区起草《中山翠亨新区人才公寓建设管理暂行办法》，拟规定每年新增供应居住用地中，人才公寓用地面积占比一般不少于10%，符合条件的高级别人才可免租期最长10年。

内生购买力不足

中山前三季度显现的土地交易活跃度能够持续多长时间，还存在较多未知。

“中山靠近深圳的楼盘，大概有一半的购买力来自深圳。”李宇嘉认为，目前中山的内生购买力不足，难以支撑大量新增的居住用地供应与高企的房价。 

中山靠一镇一业发家，拥有小家电、灯具装饰、家具制造、五金等传统优势产业，但缺乏集聚效应、品牌效应的缺陷逐渐显露。

“中山没有大的龙头产业，主要以中小民营企业为主。”李宇嘉说，受环保攻坚战、产能过剩、外部环境不稳定等因素影响，这些企业产值下降严重，中小企业主的购买力下降。

传统优势工业的疲态，在经济数据上有所反映。2019年中山全市GDP 为3101.10亿元，增长1.2%，GDP在广东省各地级市中排名第九，增长率则排名末位，工业方面的增加值下降1.4%，固定资产投资下降17.6%，经济下行严重。

与此成反比的是，中山房价在广东排名相对靠前。乐有家研究中心的数据显示，2009―2019年，中山市10年的房价涨幅达187%，增长率在大湾区9个地级市中排名第五，2019年新房住宅均价为14000元/平方米。 

这与过去中山市房地产开发投资热有关。

中山市统计局数据显示，2010―2018年中山市的固定资产投资中，房地产开发投资基本维持在10%以上的高增长率，2018年投资占比逾一半；工业投资增长率则相对较低，并呈波动下降趋势，出现负增长情况。

为促进经济高质量发展，中山提出“重振虎威”，去房地产化被提上日程。2019年，中山房地产开发投资首次出现剧降，同比下降24.5%。

2020年，中山市政府工作报告提到，将“投资结构失衡，房地产投资占比仍然较高”列入历史遗留问题之一，公布全年计划安排省市重点项目242个，涵盖基础设施工程与现代服务工业等领域，并加大工业投资力度，确保全年工业投资不低于220亿元。

中山固定资产投资结构正逐渐步入正轨，流向实体经济。1―8月房地产开发投资继续出现大幅度下降情况，同比降幅达15.5%，工业方面的投资同比增长52%。

在李宇嘉看来，中山能否就此扭转实体经济的颓势，促进楼市健康发展，还需时间验证，现在的转变还只是开始。

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