恒大再战浦东 许家印难挡上海诱惑

2010-07-08 07:17:55

除了大本营广州,恒大目前还没有进入其他一线城市。虽然广泛布阵二线城市为恒大带来了“上半年销售面积冠军”的荣誉,但许家印正在努力重返利润更高的一线战场。

623,一则名为“中穗广场(暂定名)项目环境影响评价公示”的公告悄然出现在上海环境热线官方网站。“中穗广场”就是恒大地产约两年半前“预定”的上海内环内源深路1号地块项目。

三年前,恒大以13亿元的价格把总建面积约为40万平方米的浦东三林地区3幅住宅用地卖给了万科,此后,在上海没有启动任何项目。恒大地产董事局主席许家印和总裁夏海钧多次在公开场合表示,只要有合适机会,就会进上海、北京等大城市。此次源深1号项目启动,预示着恒大地产重返上海。

快消品模式

5月份,保利、金地、富力等一线品牌开发商的销售业绩均有不同程度下降,而恒大的销售业绩却逆市上涨。恒大公告显示,5月较4月合约销售额环比增长8.3%,销售面积环比增长10.7%,销售均价环比下降2.2%

“其业绩上涨的背后,是恒大面对市场变动主动进行战略调整。而且恒大主要在二线城市做中高端项目,这种项目的客群以刚性需求为主,只要价格合适,就能被市场接受。”中国房地产测评中心主任龙胜平向时代周报记者表示。

与其他开发商不同的是,恒大非常热衷于在二、三线城市做项目,是进入省会城市最多的开发商。“虽然二线城市楼价升幅比较小,但老百姓的刚性需求比较强,多年来恒大在二、三线城市开发取得的成绩证明了我们的策略是正确的,公司会将土地储备的战略目标集中在二、三线城市,从而保证土地储备建立在低成本的基础之上。”恒大董事局副主席、总裁夏海钧向时代周报记者表示。

正是源于二线城市稳定的客源,保证了恒大的销售计划。目前,恒大的现金流比较充足,截至5月份共有200亿元的现金流,如果按照目前恒大的销售速度,每个月可保持40亿元的销售额,“粮草”充足。

事实上,恒大这种专做二线城市中端产品的经营模式,使得上半年恒大一举成为销售面积排名第一的开发商。

根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心公布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,上半年恒大、万科分别保持了销售面积、销售金额的头把交易,继续延续今年以来的龙头之争态势。统计数据显示,万科上半年销售金额为355亿元,恒大地产集团为211亿元。万科是唯一一家超过300亿元的地产企业。

但从销售面积看,恒大地产上半年销售面积为332万平米,万科为294万平米,恒大是上半年唯一一家销售面积超300万平米企业。排在第三位的保利地产销售面积为257万平米。

龙胜平认为,从产品区域分布来看,万科在上海、北京、广州等一线城市都有楼盘,而恒大的产品均分布在二线城市。一线城市房价上涨显然要比二线城市要快。也就是说,虽然,万科的销售面积没有恒大多,但万科凭借着一线城市的销售金额取胜,恒大的主要优势靠二线城市楼盘的数量取胜。“从这方面来说,恒大的客源比较稳定,回笼资金比较快,很像快消品的运营模式。”

利润的诱惑

不过,恒大并没有放弃利润更高的一线市场。除了其发家地广州,恒大也曾尝试进入上海市场。

早在2004年恒大就进入上海开发项目,先后在浦东三林开发了“恒大翰城”、“恒大国际”项目。但2007年恒大把浦东三林总建筑面积为40万平方米的三幅地块转让给万科,之后几年,恒大在上海一直没有开发过项目。

分析人士指出,2007年宏观调控之时,一线城市受到影响最大,恒大又在IPO的准备过程之中,放弃一些地块,套现也是比较正常。但是,进入2009年,北京、上海等一线城市房价上涨较快,上海的房价至少上涨了30%,获利空间比较大,在这种情况,恒大也渴望进入一线城市。

面对如此诱惑,恒大方面却是非常谨慎。“我们绝对不会抢占高端的城市和热点区域,例如北京、上海,公司会谨慎地进入这些区域。”夏海钧表示。

根据2008年恒大地产在港发布招股章程称,源深1号土地是其预留土地,公司将斥资14亿元从穗华公司手中收购。为此,恒大支付了3亿元定金,剩余11亿元合同款中的9亿元为现金、2亿元以股份形式支付。

事实上,这次重新启动浦东源深1号项目,也预示恒大向一线城市试探性地进发。“中穗广场”位于上海浦东新区源深路1号,属于上海内中环之间,总建筑面积132836平方米,容积率2.94,是恒大有史以来最小项目,分为住宅和商业办公两部分,项目总投资约4亿元。

目前,浦东源深板块内高端住宅成交均价已达3.5万元/平方米-4万元/平方米,板块内除了恒大项目外,基本已经没有地块可以推出,板块内成交相对活跃的高端住宅中,“陆家嘴花园”、“山水国际花园”成交均价更是略高于4万元/平方米。

“恒大拿地时间比较早,也使得源深1号,有较大的获利空间,当初的楼板价仅为1万元/平方米,整幅地价也只有14亿元。按现在该区域的均价,其总销金额可达49亿元左右,项目的投资回报率在2倍左右。”易居研究院分析师薛建雄表示。

面对如此高的获利空间,恒大是否会再次大规模进入上海,通过此举来丰富自己的产品?恒大地产相关人士向时代周报记者表示:“我们在上海只有一幅地块,项目公司只是针对源深路1号,目前老板还没有在上海拿地的计划。”

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