出让36%股权 铁狮门尴尬豪赌新江湾城

2010-12-09 07:30:12
接手方恰恰是曾以一级开发商身份出让该地块的上海城投控股。

本报记者 姜燕 发自上海

继汉斯抽身新江湾城地块后,美国又一地产大鳄铁狮门也宣布转让新江湾城F地块的36%股权,而颇具戏剧性的是,接手方恰恰是曾以一级开发商身份出让该地块的上海城投控股。

从2008年“地王”花落铁狮门之日起,以挂牌底价67.517亿元成交的新江湾城F区地块就陷于“定向出让”质疑声中,此后,铁狮门一直伺机寻找买家的传闻业已成为业内公开的秘密。

这次股权转让,突显了铁狮门的资金的捉襟见肘,以致拿到项目后3年迟迟没有动工。在一番博弈后,政府不得不伸出援手。然而,故事到这里并没有结束,新江湾城板块的豪门赌局仍在接力。

疑为铁狮门量身定做

新江湾城位于杨浦区北部,西接虹口区,其总体规划由美国著名的约翰逊·斐恩规划公司规划设计,分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务六大板块,核心地带F地块即六大板块中的知识商务区。

2007年12月24日,新江湾城F地块公开挂牌出让,这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地,占地达26.7万平方米,容积率3.37,总建筑面积90万平方米,挂牌起始价67.517亿元。

挂牌文件中指出,竞买者所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米;有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理的业绩;有超高层建筑建设业绩;拥有和管理不小于500万平方米商业物业等等。同时,必须在2008年1月9日前缴纳7亿元的保证金。

如此苛刻的条件引起业界对于该地块“定向出让”的质疑,盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为,这不仅把所有大陆开发商挡在了门外,就连李嘉诚等香港开发商也不具备这样的条件。该地块似乎专为铁狮门量身定做。

2008年1月23日,新江湾城F地块毫无悬念地以挂牌底价67.517亿元被唯一竞购方铁狮门摘得,成为当时的总价“地王”,折合楼板价7500元/平方米。而与新加坡仁恒置业2007年11月所拍的新江湾城D3地块楼面价20000元/平方米相比,铁狮门无疑占据了巨大的成本优势。

一位业内人士向时代周报记者表示,如此巨大的体量相当于再造一个城市副中心,铁狮门当时能以如此低的价格拿地与杨浦区政府对新江湾城的高端定位不无关系,“区政府更侧重规划实现,如果其他企业做,大家可能觉得技术水平不够,对定位的高端有影响,全部引入外国资本运作,成功的话也有利于后期推地。90万平方米的总量中,有50多万平方米的办公楼、20多万平方米的住宅,其余为商铺,杨浦区政府出于发展楼宇经济、增加税收的考量,也极为看重铁狮门对500强的吸引力。”

受累危机资金链吃紧

金融危机愈演愈烈蔓延全球的2008年,也是铁狮门在中国大举扩张之年。铁狮门在上海拿下新江湾城“地王”项目后,在天津拿下和平区南京路和五大道商圈的成都道项目,两个项目的总建筑面积达7.5万平方米;在成都则摘牌获得东大街7号、8号地块,建造高端综合性商业项目等,完成了在北京、上海、天津、成都的布局。

北京贝塔策略工作室合伙人杜丽虹向时代周报记者表示,“2008年以来,铁狮门在美国本土与金融投资人合作的多只地产基金遭遇重创,出现严重亏损,甚至陷入债务危机,多只基金2009年被迫债务重组。这在很大程度上损害了铁狮门在商业地产界的声誉,增加了公司未来融资的难度。”

进入2009年后,曼哈顿地区写字楼的平均售价已跌去了1/3以上。杜丽虹曾在《铁狮门地产基金模式成与败》中举例,2007年5月,铁狮门联合雷曼公司成立地产基金,以135亿美元现金及87亿美元承债,总价222亿美元收购美国第二大公寓类REITs公司Archstone,并将其私有化。到2008年9月雷曼破产前夕,交易中收购的359处公寓大楼、88000套公寓已贬值了25%。进入2009年,这些物业的贬值幅度进一步扩大。到2009年中期,双方合资的地产基金被迫进行债务重组,贷款银行又注入了5亿美元作为流动资金,以便给其留出更多时间来出售物业和降低负债,但追加的投入远远不够。

此外,铁狮门旗下唯一的公募基金TSOF在2008年7月1日-2009年6月30日的财年中,巨亏6.3亿澳元,触发了立即清偿条件,面临破产风险,股价从最高时的3.1澳元跌至0.05澳元。

2009年3月4日,铁狮门将新江湾城F地块项目命名为“世浦领世”知识商务广场,并举办了开工仪式,项目的总投资高达170.75亿元。规划设计方案显示,该地块将被分为F1、F2和F3 三个区域进行开发,F1 将主要发展办公楼及酒店,F2 以开发公寓为主,F3 则定位于科技办公园区,预计五六年后完工。

但就在此时,铁狮门受累金融危机资金链吃紧、频频寻找买家的消息不胫而走。据知情人士向时代周报记者透露,铁狮门曾与和黄、新鸿基、SOHO中国等开发商都商谈过合作事宜,但因该地块总投资高、开发风险大,一直没有开发商愿意介入。

该人士表示,铁狮门也一直在跟杨浦区政府斡旋,希望降低办公面积、增加住宅面积,但这一调整很难达成。

而根据F地块的招标文件,在签订《国有土地使用权出让合同》之日起两年内动工,动工建设后三年内,竞得人必须完成F地块内总建设量的50%。

雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗向时代周报记者表示,“囤地不像以前那么宽松,政策收紧,囤地会面临重罚的风险,这也促使项目必须尽快开工。同时,不仅是铁狮门,全球外资基金都面临同样状况,母公司需要救援,都会评估在国外投资的项目是否需要撤出,回笼资金。”

回购股权折射政府意志

2010年11月22日,城投控股发布公告,其下属子公司上海城投置地(集团)有限公司以26.6亿元收购铁狮门中国基金为新江湾城F地块成立的7家项目开发公司(分别为“沪风”、“开古”、“建奇”、“康州”、“东荣”、“合庭”、“高泰”)各36%的股权,这基本上只比当初竞拍价高了2.3亿元。而目前,新江湾城板块别墅项目已卖到7万-8万元/平方米,公寓项目也卖到了4万-5万元/平方米。

城投控股称,为了“加快推进五角场城市副中心建设,积极打造新江湾城国际化社区”,公司将与铁狮门一起参与开发新江湾城F地块开发。此次收购有利于增加公司项目储备,提高企业盈利能力。

城投控股也意识到,“本次投资规模大且项目开发周期相对较长,会给公司带来一定的资金压力及机会成本,可能使公司丧失其他的投资机会。”

中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,铁狮门的角色有点尴尬,受到五角场的排挤。“没有抢到前面,万达已把五角场搞得风生水起,铁狮门再弄一个综合体分流量不够,大家对新片区没有心理上的认知,消费习惯上不可能靠拢。”

一向低调的铁狮门对于此时出售股权的动因并未作出解释。陈立民向时代周报记者表示,“目前,铁狮门在美国募资很难,几乎募不到,限外政策也导致他们的钱不容易进来。同时,这个项目有相当多的商业地产成分,尤其是办公楼,而杨浦区条件不成熟,不是占有天然优势的办公楼区域,并不适合搞大面积办公楼开发,并且两三年内看不到明显改善机会。与其熬下去,倒不如让国企进来。有国企在,搞融资就相当容易了。”

中国指数研究院高级分析师申见飞也指出,由于无重大利好支撑,新江湾城板块目前仍以住宅市场为主,而商业办公楼市场还没有成型。

相关数据显示,2010年1-10月,新江湾城板块商业和写字楼市场累计成交量仅0.1万平方米,大大低于其他热点商圈的交易量。

申见飞认为,对于该地块开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米的要求来说,商业比例过大,占用的资金量也将更大,要求企业必须具有雄厚稳定的现金流,仅靠深处债务危机的铁狮门一家开发商解决不了资金问题。

一直代表政府土地储备部门在新江湾城担任出让主体的城投控股,选择回购铁狮门的股权,并不让人意外,但或多或少折射出了政府的意志。

今年9月7日,杨浦区区委书记陈寅、区长金兴明、副区长柴尧迅曾会见美国铁狮门公司总裁兼联合首席执行官徐瑞柏(RobSpeyer),董事总经理、中国区总经理包志远(RyanBotjer)等。

陈寅表示,杨浦要将新江湾城打造成国际化、智能化、低碳化社区,铁狮门新江湾城项目是促进杨浦发展的重点功能性项目,也是铁狮门公司在美国本土以外最大的投资项目之一,希望双方能在共同克服国际金融危机不利影响的基础上,进一步加大合作力度,推进项目开发按计划顺利推进。

“政府的定位很高,因此,城投接手再合适不过。但整个项目的设计等应该仍会以铁狮门为主导,城投可能在资金、政府规划、开发节奏上的磨合方面起作用。”宋会雍告诉时代周报记者。

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