“地王”再躁动

2010-12-09 04:49:14

本报记者 严友良 发自上海

“地王”,作为中国楼市中颇能刺激大众的字眼,再度挑战人们的神经。11月25日,武汉、广州、杭州三大城市同时上演“地王”诞生记。

这一天,首度布阵武汉的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块,这一数字刷新了武汉单幅地块的总价纪录。同日,经过222轮的举牌角逐,广铁集团最终以今年广州最高的总价86亿元拍得广铁南站地块。而杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块,尽管起价为9.2465亿元,但经过17轮报价后,最终由滨江集团以18.06亿元摘得,这一数字也刷新了今年杭州地价纪录。

“刚刚过去的这段时间内,各地‘地王’再现说明开发商们慢慢消化了4月份的‘国十条’和9月底出台的‘新国五条’,抑制不住拿地的热情,而这可能导致楼市走向出现变化。” 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者,“地王”再躁动显示中央的调控政策面临拐点。

市场信心恢复?

11月25日,上述三大城市同一天诞生“地王”不是偶然现象。

11月29日,经过33轮竞标后,原温师院操场地块以折合楼面价37020元/平方米的高价被温州置信房地产开发有限公司拍得。这一楼面价格刷新了今年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/平方米的楼面价,成为全国新“地王”。

随即,12月3日,位于昆明市官渡区双桥路201号的83.8亩城镇住宅用地最终以5.6117亿元的价格拍出。4天后,武汉联发瑞盛开发有限公司以8755元/平方米的地面价格成就武汉新“地王”—这一纪录距武汉11月25日诞生的8063元/平方米的单价“地王”,相距不到半个月。

“上一波‘地王’出现时(2009年和今年年初),政府并没有出台楼市调控的政策,相反是鼓励投资;而这一次可是在4月和9月楼市新政相继出台的情况下出现的。”陆骑麟告诉记者,这次“地王”纷纷出现有逆势躁动的味道。

“调控之下,开发商依然不惧高价地价,不外乎‘押宝’将来房价仍有上涨空间。”独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为。

房地产企业的信心来自于坚挺的房价。二次调控政策出台后,楼市尽管暂时性出现了销售量下降的情况,但各大城市的房产价格并没有下降。中国指数研究院的数据显示,11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。市场成交量的回暖同样让开发商有胆量“赌涨”。据中国房产信息集团公布的最新数据,上海新房11月的成交呈现先抑后扬的走势,其中最后一周更是比前一周增加近30%,显示市场信心显著恢复。

大房企“不差钱”?

陆骑麟指出了房企高价拿地的另外两个原因。

首先是部分大开发商依然“不差钱”。陆骑麟指出,尽管从学理意义上开发商永远缺钱,但这并不完全适合大开发商。数据表明,在销售回笼资金方面,不少房企到今年11月已几乎完成全年销售任务。典型者如万科,截至12月1日,万科已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元—实际上,1000亿本是万科在2004年提出的2014年远景目标。而依照中原集团对13家标杆房企监测显示,截至11月,预计将有包括保利、复地、金地、雅居乐等9家房企提前完成年度销售目标。

“开发商敢如此拿地还有一个原因是他们退地的成本很低,只需要赔付竞拍价格的10%左右,这对那些大企业来说根本不算什么。”陆骑麟还告诉记者,“不少企业拿到地块之后,更多的是用来在股市和银行圈钱,这样一来他们在股市等方面的收益远远超过退地成本。”

现行调控难止“地王”

不过,对于这一波“地王”的出现,中国指数研究院副院长陈晟并不认为是土地市场过热的表现。他指出,今年的土地市场总体处于降温状态,目前的“地王”仅仅是个别“着火点”。“个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。”陈晟说,“今年以来土地供应显著增加,整体地价涨幅趋缓,溢价率明显回落,这说明对土地的调控是有成效的。”据陈晟的看法,相较2009年动辄高达200%的溢价率,这一次“地王”地块的溢价率只有80%左右。

“和4月新政后相比,发展商已经迅速止步观望。由于近几个月业绩相当不错,一些开发商有充足的资金来补充土地储备,加之各开发商每年都有拿地指标性任务,年底又是公司冲业绩和政府推地的高峰,因此开发商购地积极性会更高。”中原集团分析师谢莺表示。

事实上,在房价依旧居高不下尤其是市场各方预期发生转向的情况下,分析人士指出,现行调控措施并不能阻止“地王”出现。

“调控房地产市场,要从三个方面着手:增加土地供应量,控制楼市销售情况,把握好对房地产企业的信贷政策。”在陆骑麟看来,“4月和9月陆续出台的首付提高和利率优惠幅度降低等政策,仅仅使得刚需群体指望借调控圆购房梦的想法变得困难,并不能真正遏制‘地王’的出现。”

在对房地产企业的信贷政策方面,陆骑麟认为现有的调控同样有“盲点”。“政府在开发商融资方面尽管实现了一些监控,但效果并不明显。尤其是对那些资质优良的大开发商来说,它们从银行那里融资贷款十分容易,不仅如此,一些银行甚至主动给它们提供银行资金配额。”

不过,伴随着央行货币政策已由适度宽松转向稳健,政府开始考虑加强这方面的控制。记者从中国证监会了解到,证监会将对再融资房企的申请采取一刀切的全面关停措施。银行也被要求重点对房地产行业的贷款进行监管,卡紧开发商的资金。

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