老地王被收回 急抢新地王 疯狂九龙仓:内地土储超和黄

2010-04-22 10:54:38
香港九龙仓的疯狂拿地让业内人士有些瞠目结舌。今年2月份,九龙仓被南京市国土资源局收回了总价达24.1亿元的地王,却又在3月下旬勇夺杭州地王。

无论是“单飞”,还是与其他公司合作,九龙仓近年来在土地市场上表现激进,其对土地的渴求似乎已经偏离了理智。

而根据券商分析师报告显示,九龙仓与招商地产在2007年合作拿下的三块地可能会陷入亏损,这也使得业内开始质疑九龙仓的拿地策略。

抢夺新地王

时间回放到今年325日,杭州3月份最后一次土地出让,各界对于高房价的关注已经达到了一个高峰,杭州单价新地王出现了。

杭州此次出让的四块土地中,最引人注目的17号文晖地块,出让面积24002平方米,容积率3.3-3.5,起价7.9941亿元,楼面价起价9516/平方米,由于临近地铁一号线,被业内人士称为杭州为数不多的市中心宝地。

拍卖会上,大家对一家名为堡业投资的公司印象深刻,这家名不见经传的小公司,与杭州本地房产大佬绿城集团展开对决,30轮苦战后,宋卫平亲自督阵的绿城败北,堡业投资最终以20.2亿元拿下了17号文晖地块—楼面地价24621/平方米,超越了去年另一地王24295/平方米的楼面地价,成为了杭州新的单价地王。

事实上,堡业投资背后站着一位地产大佬,便是香港九龙仓集团,堡业投资只是九龙仓旗下的一家注册公司。

九龙仓在杭州拿下天价地引人关注的另一个原因是,就在一个多月之前,其与招商地产2007年合作竞拍的一幅地王,已经被南京市国土资源局收回。

23,南京市国土资源局网站在其网站显眼位置公布了《NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消》的公告。公告称,招商地产控股子公司瑞嘉投资和香港九龙仓集团下属公司实创投资于2007126竞得栖霞区仙林湖B1B2地块土地使用权(NO.2007G82),因未在2008218日前缴纳首期成交价款,“经市政府批准,我局于20091215取消该两公司对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金2.45亿元(港币)。”

记者了解到,此被收回地王以高出底价9.1亿元的24.1亿元成交价,创下了当年南京市第二高价。

南京地王被收回后,九龙仓公司声明称,早在2008年,合作公司双方已经决定终止有关项目的投资计划,集团于2008财年对有关项目的已缴付金额作出全数拨备。

“后来经过测算,觉得南京地王没有钱赚,于是2008年底决定放弃,在2008年的年报中也做了相应计提。”招商地产董秘刘宁说。

佛山项目阴转晴

据知情人士透露,招商地产原本希望在南京地块发展高端项目,但九龙仓认为拿地价格太贵,剩余的地款没及时付,招商地产原来只准备了12亿元,也不愿自己付全部款项。

地产分析人士指出,拿地后悔,表明九龙仓在对土地饥渴的刺激下,拿地过于仓促。2007年,招商地产和九龙仓就曾三次联手共斥资49.3亿元拿下三幅地块,分别为苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块,二者各占50%权益。

20081231,国金证券分析师曹旭特发布研究报告认为,上述三个项目面临亏损,招商地产年报中可能会对上述地块计提减值准备,按权益计算的减值合计2.29亿元。

曹认为,佛山魁奇路楼面地价为5611/平方米,按照预计售价为8300/平方米,建安成本2000/平方米计算,毛利率仅为8%,除去营业税5.5%,其间费率8.5%,会产生473/平方米的亏损。

曹旭特的报告发布在全球金融海啸最严重的时候,但去年下半年地产行业开始复苏,三个项目中除南京地王被收回,其它项目处境如何呢?

2010418,时代周报记者来到招商地产与会德丰地产(九龙仓旗下)共同开发的佛山魁奇路项目依云上城。记者留意到,依云上城的第一期工程还没有完全竣工,售楼人员告诉记者,5月份会有一批新的楼盘出售,而现在只剩下一些尾房,价格在9700-9800/平方米左右。

此价格对照曹旭特报告计算,每平方米仍有1000元左右的利润。记者发现,与依云上城一河之隔,九龙仓与招商合作的另一项目东平新城依云水岸,均价也由去年上半年的7000元升至目前的14000元。

一位当地地产界人士告诉时代周报记者,这两个项目最大的受惠之处在于“广佛一体化”概念,未来广佛地铁魁奇路站的出口便在该项目附近,“如果没有‘广佛一体化’的提速,以及去年下半年开始的地产大热,这两个项目可能会很难卖。”显然,与南京地王相比,九龙仓与招商在佛山的“押宝”押对了。

另外,记者在九龙仓323公布的2009年年报中发现,在苏州工业园的项目中,九龙仓与招商地产同样各占五成权益。413,招商地产董秘刘宁告诉时代周报记者,招商地产与九龙仓合作的项目名为依云水岸,目前该项目已经开始准备销售。

疯狂拿地求平衡

除了南京地王被政府收回,今年3月,九龙仓还爆出在上海闲置土地。据媒体报道,在上海政府新一轮的闲置土地清理前,九龙仓在上海静安区的一块土地已经闲置多年。这块闲置土地为上海静安花园地块,西至嘉园,北至万航渡路。占地面积2.98万平方米,总建筑面积7.

5万平方米,目前仅完成土地平整。

318,九龙仓表示,这一地块的确并未动工,但表示会计划在今年第四季度开始进入建设期,并预计在2013年完成。

不过,九龙仓一方面闲置土地,另一方面则是在各地疯狂拿地。记者通过相关资料发现,仅2006年,九龙仓在内地的土地储备就由158万平方米跃至464.5万平方米2007年,九龙仓土地储备又大幅增长,超过800万平方米。

在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来,九龙仓近年在内地市场频频拿地,与人民币升值预期有关。他表示,从2005年开始,人民币迈上对美元升值的道路,同时也是国内房地产行情一路高歌猛进的时期,同样,当年日元对美元升值期间,日本国内房价也是一路飙升。

2007119,重庆市CBD内最大一块土地—弹子石地块被香港九龙仓和中海地产以75亿元的价格联手拍走。此前,重庆市国土资源与房屋管理局公告底价为25.4798亿元。此外,九龙仓还以72.4亿元拍下了成都“地王”。

仅仅在2007年的最后4个月,九龙仓就先后在重庆弹子石、杭州钱江新城、苏州园区、重庆江北城、成都锦江区等共计拿地168.25万平方米,合计耗资279.46亿元人民币。

九龙仓对杭州似乎更情有独钟。就在今年3月拿下杭州单价地王的4个月前,也就是2009年的1126,九龙仓击败顺发房产,分别以不同项目公司的名义,豪掷29.4亿元,一举将杭一棉CD两宗地块收入囊中。根据媒体报道,20078月至今,九龙仓仅在杭州土地市场上就已砸下65亿元重金,已经超过了所有外来房地产企业在杭州的拿地金额。另外,九龙仓在苏州的土地储备量也超过50万平方米,在苏州位列第一。

九龙仓2009年年报显示,该集团自20099月起购入了六幅分别位于天津、重庆、成都和杭州的优质地块,而这几块新购入的地块,有一部分同样是与其他地产商合作开发,比如天津的一幅地块就与老搭挡招商地产合作,另外一块则与中海地产合作。

其年报还显示,九龙仓在北京、上海、重庆、大连、成都等多个城市有物业项目在售,而在发展中的项目,也包括上海、成都、苏州、杭州、无锡、重庆、常州等城市中的项目,加上20099月起购入的六幅地块,九龙仓在内地的土地储备已经超过了1亿平方呎(约9290304平方米)。

而截止2009年底,李嘉诚旗下和记黄埔在内地的住宅物业土地储备约9024万平方呎(约8383570平方米),新鸿基在国内发展住宅和商用物业的天安公司也仅拥有约576万平方米楼面面积的土地储备。

323的业绩发布会上,九龙仓表示:“我们将会继续增加我们的土地储备,如果有合适的地块我们将会继续拿地。”

“九龙仓受到了整个房地产市场的影响。”地产专家龙斌告诉时代周报记者,由于近几年“地王”现象的频繁出现,为了拿到好地,九龙仓不得不抢夺“地王”,而这几年九龙仓非常看好内地市场,特别是2008年下半年低潮期过去后,2009年下半年表现得更加积极。

他认为,相对于北京等一线城市来说,九龙仓选择二线城市拿地一方面出于市场判断,看到二线城市房地产增值空间大;另一方面目前二线城市的地价较低,对于九龙仓2007年高价拿地也是一个规避,降低其原有的商业地产在一线城市“被挤出”的风险。

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