“内定”地王被叫停 神秘地产大鳄出水

2010-04-15 13:41:54

一个占地2800亩、规划建筑总面积近700万平方米的巨无霸项目胎死腹中。

这个福州国土资源局原计划4919日挂牌出让的地块,因被国土资源部认定多项出让指标违规,被中途叫停。

除了一次性出让面积严重挑战国土部设定的300亩上限之外,公告中还设定竞买人必须“开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上(含400万平方米)的各类房地产综合项目”等指标,地块瞬间被推向“竞买人疑似内定”的风口浪尖。

作为国内屈指可数的符合出让条件的开发商,福建籍地产大佬黄如论旗下的世纪金源,不经意间便卷入了这场漩涡。

国土部证实六项违规

322的一则土地出让公告,将福州的房地产市场搅得沸沸扬扬。编号为2010-12号的2800亩地块将在4919日挂牌出让,起始价达到178亿元,单单交易保证金就需要40亿元。

根据公告,这是福州晋安区内一幅棚户区、旧城改造的地块,位于连江路以东、福马铁路支线以南、铁路东站以南、化工路以北的区域,出让时被分为了ABCDEFG等多个地块。

在福州土地出让史上,除了2001年融侨集团拿下的2800亩江南水都地块之外,2010-12号地块的体量无可匹敌——它几乎是2009年福州全年出让土地面积的2倍,后者仅有1412亩。

“这个土地出让公告挂出后,引起了很大的轰动。”在49国土资源部召开的2009年国土资源公报新闻发布会上,全国土地总督察办公室副主任纪东义在回答时代周报记者提问时称,“2800亩一次性上市交易,已经远远超过规定的300亩面积上限。”

200911月国土资源部印发《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,对商品住宅用地的宗地出让面积首次明确规定了上限,其中大城市20万平方米(约300亩),中等城市14万平方米,小城市(镇)

7万平方米

“该地块的出让存在六项违规行为。”纪东义告诉时代周报记者,除了面积“超标”外,该地块的土地出让金缴纳方式、土地分期交付的方式,以及对竞买对象设置“开发项目面积”等特定条件等方面,都存在违规行为。“国土资源部迅速反应,已经责成国家土地督察上海局跟福州市政府沟通,责令其限期整改,符合条件后才能上市。”

按照公告,福州市国土局允许地块的竞买人分六期支付土地价款:第一期在土地合同签订后十天内支付40亿元;以后各期地价款的缴纳金额为(总地价款-40亿元)/土地出让总面积]×各期交地面积,具体缴款时间为在发出交地通知书之日起10日内。这种缴交方式,违背了去年底财政部和国土部等五部委出台的新规:“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”

而在土地交付方面,福州市国土局规定:片区总体交地时限为二年半,分期分批净地交付,首期交地时间为土地合同签订之日起六个月内,交地面积不少于300亩,其余每期交地不少于500-600亩净地。“按规定,土地应当一次性交付。福州市国土局在这点上也违反了规定。”纪东义表示。

410,福州市国土局在网上发出《关于暂停宗地2010-12号地块挂牌出让的公告》,宣布“经我局研究,暂停该地块的出让”。

符合条件仅有一家

地块出让戛然而止。但已经发出的公告,却没能摆脱“竞买人疑似内定”的猜测。

按照出让公告,竞买人“必须具有一级房地产开发资质,集团(含下属子公司)开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上的各类房地产综合项目;在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米以上。”

数来数去,以造城运动著名的华南地产商碧桂园,目前也仅有碧桂园凤凰城一个超级大盘有1332万平方米的总规划建筑面积,超过400万平方米的指标;全国最大的开发商万科,目前的最大项目是340万平方米的杭州万科良渚文化村;福建当地最大的开发商融侨,在国内开发的最大项目重庆融侨半岛总建筑面积为350万平方米,而其福州大盘江南水都的总建筑面积也仅有300万平方米,未能“达标”。

相比之下,拥有“地产福州之王”和“大盘之王”称号的世纪金源,目前已经完成或正在进行中的总建筑面积400万平方米及以上的项目包括:400万平方米的昆明世纪城、400万平方米的长沙湘江世纪城、600万平方米的贵阳世纪城,480万平方米的合肥滨湖世纪城以及1300万平方米的南京长江世纪城——造城的大手笔无人能及。

事实上,2010年初,坊间就已经有世纪金源要杀回家乡的传言。

120,一位称“今天世纪金源刚开完2009年会”的网友在百度贴吧上表示,目前济南和福州政府都在邀请黄如论到当地开发建设,还透露黄同福州市政府就4000多亩的土地已经谈判3次。更有网友将地块面积、分区情况等信息发布到网上。

322的土地出让公告挂出后,一名海峡房网的网友也留言称,“金源内部的人说:现在金源就在等两大项目的政府审批,一个是山东济南;另一个就是福州二化那块地的成片开发!哪个快上哪个!”

面对这些传闻,世纪金源选择了沉默。412日上午,世纪金源策划部经理关玉峰对时代周报记者表示,“世纪金源是否会回福州开发大盘,这些是高层领导的事情,我们并不知道。但要明白,这些都只是传言。”该人士同时以领导出差不在集团为由拒绝了记者进一步采访的要求。

在地块出让暂停之前,福州市国土局曾对地块面积超标和“内定说”做过回应这是旧城改造的项目,非净地拍卖,不受相关面积规定的限制;由于地块规模很大,设定了较高门槛,对开发商资质要求也相应更高。

但在410的暂停公告发出后,该局未对此事做出进一步的说明。

究竟地块在出让之前,相关部门是否清楚符合“400万平方米及以上的项目至少两个”条件的开发商,全国有多少家?该指标的制定依据是什么?目前地块是否在整改过程中?届时是否会拆分出让?

面对时代周报记者的这些问题,福州市土地发展中心招商部主任林胜未作正面回应。而福州市国土局在其网站上公布的办公室、执法处和土地利用管理处等相关部门的电话,几天来一直处于无人接听状态。

 

世纪金源的低价大盘           

在等待事态进展的过程中,福州坊间的争议却一直存在。

“即便没有设定‘400万平方米以上项目至少2个’的类似条件,如此大体量的项目,像金源这样有实力吞下的开发商也寥寥。”一位福州地产观察人士对时代周报记者表示,如果拆分出让,或许能减少“零竞争”的机会。

也有福州市民表达出希望金源回到家乡建设的愿望。一位市民在1月初,就到福州市便民呼叫中心网站上发出  诉求,试图向相关部门求证“金源即将回归福州进行投资,开发4000亩超级大盘”是否属实,并称“这个消息非常让人振奋。”

“其实有不少福州百姓是欢迎黄如论回到福州开发的。你去看看金源在各地项目的房价就知道了。”福州市一位地产研究人士告诉时代周报记者,“万科在福州7000/平方米拿的地,现售房源价格已至16000/平方米,世茂当初3500/平方米拿的地现在要卖2万元以上。而金源的贵阳世纪城跟湘江世纪城开盘均价只有3500/平方米,是比当地均价低的。”

根据福房网的最新统计,45411的一周,福州一手住宅签约量有431套,均价则达11834/平方米。“现在福州主要城区鼓楼台江的新房在1.5-2/平方米以上,而次城区晋安、仓山、马尾也基本在8000-10000/平方米左右。动辄上万的房子,福州老百姓买不起。”上述研究人士称。

此次出让的2800亩地块中,规定了竞买人要捐资建设7.7万平方米的廉租房,建设限价7000/平方米、250/平方米(3万套)的限价房,这一比例高达40%,此外还将配套6所中小学和2个公园。

一直强调“为民生盖房”的理念、4月初刚刚捐款6亿元建设福建省科技馆新馆、多次登上福布斯或胡润慈善榜榜首的黄如论,在这个透露出“利民”信息的项目上,或许更契合福州一些百姓的期待。

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