楼市遏涨:2010年迷局待解

2010-02-25 00:14:32

全国“两会”,会诊楼市。

这一次的症结初显于20093月。《蜗居》中有一段映照现实的台词:股票还有涨涨跌跌,楼市怎么就一直涨?前两天报纸才说,楼市可能下跌,马上就有人反驳,楼市才刚刚进入春天。就这样,房价涨过了春、夏、秋,直到冬天,中央五道金牌调控楼市,悬念才起:拐点,来了吗?

房产大佬任志强说,没有,因为“凡是预测房价会跌的都是瞎说,今年房价同比涨幅至少达5%”。“气不过”的是地产评论员牛刀。221,他在博客中设下赌局,公开叫板:如果今年70个大中城市房价涨幅超过5%,他再不谈楼市;倘若不足5%,请任志强“从此闭嘴”。

算起来,这是牛刀第二次“赌房”。2007年,他与经济学家徐滇庆对擂:如果2008711的深圳房价比前一年高出一分钱,他将在《南方都市报》上向深圳市民道歉。最后,登报道歉的是徐滇庆。

虽然这次将“被闭嘴”是谁仍成谜,但遏制房价的大幕已然拉开。

政策

无论是按揭买房的城市“负翁”,还是望房兴叹的“夹心阶层”,只要目睹了岁末年初的调控风暴,就不得不承认,政府已下定决心控制脱缰的房价。

收紧之策始于去年129日。那一日召开的国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年。随后,中央经济工作会议定调,承诺新年增加普通商品房供给。1214,国务院首次明确表示,抑制投机,“遏制”房价。

接连而至的是一连串政策。从“国四条”、“五部委打击囤地的通知”,到“国11条”,围绕抑制投资投机性购房需求,中央在信贷、税收、土地出让和管理、商品房销售、外资购房等多个环节提出紧缩方针或措施。对照2007年末“速冻”楼市的政策组合拳—二套房政从严,货币政策从紧,上调资本金比例,如今中央已出两拳:二套房贷首付四成,利率趋向上浮10%,同时上调了准备金利率。

这些还不是全部。2月初,由建设部牵头、九部委联合的督查组已奔赴地方,调研整套调控政策在各地的具体落实情况。全国“两会”前,督查将产生“阶段性成果”,并为下一步调控提供依据。

短短几个月,政策信号已相当明晰。正如上海市委书记俞正声在参加人大徐汇区代表团审议时所说,房屋有双重属性,一是商品属性,一是民生属性,不能只看到前者,而忽略后者。如果说金融危机正盛时政府需要房地产业的驱动力,那么,当不可容忍的房价肢解了保增长与保民生的统一体时,政府已无法再“睁一只眼闭一只眼”。

对策

“杯具”的是,上有政策,下有对策。

就在“国11条”出台的当天,杭州市政府另有考量,出台了《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》,立即引起非议。原来,新政囊括了购房入户、财政补贴、住房公积金及交易税收等方面的诸多惠市利好政策。

事实上,有“对策”的并非只有杭州。目前,青岛、南京等地也在不同程度上保留了去年的购房惠政。南京现行的“宁20条”承诺为首套房和改善置房兑现0.5%的购房补贴,舟山则为首套房给予所征收契税全额的财政补贴,改善型购房者减免个人所得税,而湖南省更加省力,除中央的调控新政按国家规定执行外,2008年的刺激政策全部顺延。

不过,“对策”毕竟拗不过“政策”。“中央早料到某些地方会有自己的小九九,所以才有‘国11条’的最后一项。”上海斯盖策划市场研究经理张宏伟如是分析。这一条款指出,稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题交由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实。

依据张宏伟的解读,政府遏制房价是因为目前普通商品房的价格完全超出了工薪阶层的承受能力,但抑价之策必然“有保有压”,否则,楼市冻结,中央并不乐见,但“保”到何种程度,还需地方政府认真考虑、小心拿捏。毕竟,住建部领衔的九部委已带着督查地方房政的“令箭”紧随其后。楼市焉能再受巨大刺激?

信号

市场层面,楼市变冷的首个信号是年初的“退房潮”。113,杭州首曝“退房”新闻。据杭州透明售房网显示,200912月至20101月,主城区解除新房合同103套,二手房退房1089套,占当月成交套数的22%,而温州、丽水等地也出现了不同程度的“退房”现象。

与此同时,商品房成交量开始急剧萎缩,二手房价格抢先松动。上海房地产网的数据显示,全市1月商品住宅成交面积为70万平方米,环比减少51%之多。而据北京房地产交易管理网统计,全市1月二手房网签总成交量14005套,较去年12月下跌66.4%,成交均价下跌2.9%

上海上实置业投资咨询有限公司市场总监汤辉说,中央调控的最大影响力在于信号作用,对房地产市场心态、房价预期、回报预期形成了有效打击。一定程度上,浓重的观望气氛说明中央抑制“投资性需求”初见成效,短线投资逐渐退场。

等到春节,紧缩房政加上传统淡季因素,全国各地“冷”报频传。北京、上海、广州等一线城市均“低量”成交,而深圳、南京、杭州三市则遭遇“零成交”。汤辉认为,短期来看,房价将有一波下跌,而且,拐点已近。

趋势

这一波的房地产热可以追根溯源至1997年的全国房改。房改激发了巨大的市场购买力,集团购房、个人购房,促使房地产业急遽膨胀。

经济适用房最初被设计为商品房的重要补充,后来却演变成“具有社会保障性质的商品房”,各地政府对经济适用房增加各种限制,甚或停止经济适用房建设。结果,商品房成为市场唯一主体。而等到房地产业被提升为国民经济的支柱,“炒房团”大量入市,房价开始疯涨。

这就是不少学者提出“双轨制”的原因:保障型住房系统和市场化住房系统。前者由政府主导,实行价格管制,缓解广大普通低收入者的住房需求;后者由市场机制主导,留给投资、投机者“炒房”。

相当程度上,这正是中央的思路。去年6月,《2009-2011年廉租住房保障规划》出台,计划利用3年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。而“国11条”进一步强调,各地应重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模。

目前,加大保障性住房的供给已是大势所趋。125,北京市市长郭金龙在人大所作的政府工作报告中指出,今年将加快五类保障性住房的建设,确保占全市住宅供地面积的50%以上。在北京市副市长陈刚看来,如果市场上有一半是中低价房产,高房价势必支撑不起。上海、重庆、天津等地亦有类似表态。

房屋投资,最终要靠高价变现,有价无市不是真受益。但富人毕竟是少数,当刚性需求被引导、分流,当楼市中缺少普通消费者这一主力军后,房产投资的游戏必定不再好玩,房价也将逐步回落。

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