谁让楼市逆风飞涨

2010-01-21 06:48:58
国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》10日正式亮相,打出了一套调控房地产市场的“组合拳”。中央此次明确表态要遏制房价的过快上涨,并随之出台“国11条”,民众自然期待它能够发挥出应有的作用,拉住房价这匹野马。但是,从地方的动作来看,一些地方虽只有一条两条措施出台,却有可能抵消“国11条”在遏制房价方面的作用。

“强盗”走了,是时候好好教训“调皮的小孩”了。这是中国银行湖南分行个贷中心主任向智敏的一句趣言。“强盗”喻指金融危机,而“教训”的是疯狂的楼市。

110,国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (“国11条”),从增加供给、抑制投机、防控热钱、严苛问责等方面,详列措施11条,以遏制房价过快上涨的势头。这是连月来,中央政府的第五道“金牌”。

然而,值得深思的是,当去年的房地产政策陆续到期终止,不少地方政府却选择不同程度地顺延惠市政策。从南京的“宁20条”,到舟山房市新政,到“杭29条”,坊间解读,地方正在“消解”中央调控。

对此,上海斯盖策划市场研究经理张宏伟告诉时代周报记者,地方政府的“托市”算盘早在中央预料之中。“国11条”最后一条的深意在于,中央既为继续“打压”房价留下了余地,也同时提醒地方政府,“保房价”时务必拿捏好分寸。

购房补贴引争议

就在“国11条”公布的当天,杭州政府另有考量,出台了《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》(简称“杭29条”),在购房入户、财政补贴、住房公积金及交易税收方面制定了优惠政策。

由于出台时机敏感,“杭29条”中讨论最多的是“购房补贴”条款。根据规定,不论是否杭州户籍,在杭州市区首次购买,或出于改善目的重新购买140平方米以下的普通住房,给予房款总额1.3%的购房补贴。

事实上,“国11条”从“抑制投资、投机性需求”出发,要求针对首套房与二套房,普通房与非普通房,实施差别化的住房税收政策。以此为原则,杭州政府取消过去的税费减免,以统一的购房补贴取而代之,并无“越界”之处。而且,此项的受益目标群是首次置业和改善型购房者,与国家提倡的“鼓励自住和改善需求”一脉相承,而对于消费者来说,更是政策利好。

不过,坊间认为,“购房补贴”有高托房价之嫌。在搜房网的论坛中,一些网友还对“140平米”的补贴上限提出了质疑。“我不明白,既然能买得起140平米的大房子,还用得着补贴吗?”易居中国分析师薛建雄告诉时代周报记者,“在房价涨势尚未得到合理控制的情况下,政府还以补贴的形式刺激购房,自然会引发民怨。”

其实,财补、税补购房者并非“杭29条”首创。去年1225日,南京推出“宁20条”,将针对首套房和改善房的购房补贴统一调整为0.5%,而去年上半年,南京为了刺激楼市而设定的比例,也不过是给予90平米以下的普通住房1%的补贴;90平米以上补贴0.5%。可以说,新政只是稍微弱化了原有优惠。今年14日,舟山市遥相呼应,宣布对首套房给予所征收契税全额的财政补贴,改善型购房者减免个人所得税。

在薛建雄分析师看来,目前房价高涨,首套房和改善型消费者确实需要一定的政府补贴,但如果补贴加速了房价上涨,那就失去了应有之意。“国11条”要求地方平衡房地产业的发展以保障民生,如果补贴带来反效果,中央年底可凭借此条问责。

地方巧打“擦边球”

纵观各地的新年新政,“购房补贴”其实不过是惠市政策中的“冰山一角”。

最早定下“惠市”基调的是青岛。20091231,青岛市建委、财政局、地税局等6部门出台了《关于支持居民购买住房的意见》。“托市”措施包括,放宽“普通住房”的面积标准,提高公积金最高贷款额度,降低二手房首付比例,并减少交易税费。

湖南省更加省力,其2008年年底出台的《关于促进我省房地产市场稳定健康发展的若干意见》,包揽了加大住房保障力度、加大金融支持力度、降低契税税率等多项刺激政策。该《意见》的截止期限为20101231,目前中央的所有调控新政都被包含在“实施期间,国家有相关新政出台,按国家规定执行”这一句之中。

而新公布的“杭29条”,也被业内人士指责为“2009年救市政策的变相版本”。其中,非议较多的一项是:一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款的相关优惠政策。根据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对“国11条”的解读,二套房的认定以家庭为单位,而且,在高房价得到缓解之前,包括改善型需求在内的二套及以上的购房需求,都将不再享受贷款优惠。相较之下,杭29条的新规无异为投机客借改善之名行炒房之实留下了政策漏洞。

此外,杭州新政保留了过去政策对于开发商的诱惑力。除按中央精神,将土地首付比例提至50%外,其他扶持政策一如既往。在外界看来,中央调控终止了营业税优惠,明确了土地出让金缴纳等具体条款后,相应的地方优惠也自然终止。但针对大多数尚未提及的方面,地方政府就有了打“擦边球”的空间。

“托市”的背后

张宏伟对时代周报记者谈到,“只要中央没有明言禁止,地方就有按照实际情况灵活处理的可能,其中也包括优惠政策。”而薛建雄进一步指出,地方政府目前的逻辑是,中央政策有规定的,按规定执行;没有规定的,地方实行最优惠的政策。换言之,在国家没有明确规定不允许刺激楼市的情况下,地方将尽可能地把刺激政策悉数使用到位。

种种情形之下,也难怪分析人士指出,楼市陷入了“中央打压地方保”的怪圈。

自有地产调控历史以来,这是中央头一遭如此连环紧凑地调控房市。但显然,地方政府有意无意地放慢了这一波政策对于当地房地产的影响力。在张宏伟看来,所谓县官不如现管,在地方政府的保护政策下,再严厉的调控也会变得“温柔”。

关于各地政府对房地产业的“宠爱”,薛建雄分析师告诉时代周报记者,它的发展直接拉动GDP的增长,一边是加大投资,改善城市环境,一边是扩大消费,拉动其他相关行业。而且,房价涨得快,资金就朝那个城市流,对地方经济的发展也相当有利。但问题的症结在于,只发展一个行业是不可持续的,当所有的热钱都投向房地产,其他的实体经济只能走向穷途末路。

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