3.2万楼面地王横空出世 仁恒高位解套

2010-01-14 04:35:01

在抢夺地王这场类似击鼓传花的游戏大战中,谁将接到最后一棒?

20091223,中建地产以37.2亿元总价拿下上海新江湾城C6地块。3.2万元/平方米的楼板价格,使该地块成为上海第一幅单价超过3万元/平方米的住宅土地,也使C6地块“荣膺”成为中国单价最贵宅地。

新加坡仁恒集团在拍卖结束后,兴奋不已。当年,以2万元/平方米的单价拿下紧邻新江湾城C6板块的D3地块终于解套,可以动工了。

2009年的最后一天,时代周报记者在D3地块现场看到,位于江湾城路与殷行路交叉的空地上,已经搭建起几排工棚。工棚前面仍是大片的空地,空地上杂草丛生,芦苇在寒风中飘摇。被命名为“仁恒怡庭”的D3地块项目,新成立的接待中心即位于最前方一排工棚的一楼。

“仁恒怡庭目前价格还没确定,要到2010年八九月份才开始预售。”上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示告诉时代周报记者。

仁恒刷新上海地王纪录

仁恒地产是新加坡上市公司,1992年就进入上海房地产市场。目前在中国的业务发展已经横跨上海、南京、深圳等8个重点高增长城市。在上海代表作有“仁恒广场”、“仁恒河滨城”、“仁恒河滨花园”等精装修高档住宅社区。

2009年上半年,仁恒地产仅凭仁恒河滨城,在市场低迷之时,赢得全国房地产项目销售冠军。仁恒地产在上海一向活跃,诸多土地出让市场皆可见其身影。

20099月,仁恒就以26亿元获得上海森兰外高桥地块。

新江湾D3就是仁恒在土地市场的收获之一,但是该地块却让仁恒饱受了两年多的心理折磨。说起这个地块,时间要回溯至2007年那个疯狂的年代。

2007年,土地市场火爆。新江湾城因开发量巨大,规划优质,成为上市公司逐鹿上海土地市场的主要战场,也是地价飙升最快的区域。仁恒也是参与这片被业界赋予极大期望的土地市场角逐的一分子。

20076月,浙江绿城集团以1.25万元/平方米的楼板价拿下D1地块,成为上海地王。时隔不到5个月,新江湾城紧接着推出的D3地块,容积率1.2,可建筑面积超过6万平方米,引来众多地产大鳄的争抢。

最终,仁恒以13.01亿元的价格,击败7位竞争对手,将此地块收编名下。但这也意味着,当接力棒传到仁恒手中的时候,成交楼板价已经高达2万元/平方米。仁恒地产成功刷新绿城创下的上海地王纪录,数月内,楼板价上涨幅度高达60%

易居综合研究院院长杨红旭当时就指出,2万元/平方米的楼板价“实在太高了”,反映了开发商的一种“赌徒心态”。杨红旭认为,高价拿地是建立在对房地产后市的乐观预期上,开发风险大。

苦熬两年盼解套

2007年年底,风险如期而至。就在仁恒拿下D3地块不久,一系列调控楼市的政策出台,市场开始降温。新江湾城的房价也结束了上涨之势,2007年底,新江湾城板块商品房成交均价仅是12577/平方米。此时的仁恒自然是后悔不迭。

20081月,新江湾城面积最大的一幅地块“F地块”的出让,更是给仁恒当头棒喝。这幅土地以67.517亿元的挂牌底价,被美国房产巨头铁狮门公司收入囊中。最终成交楼板价仅为7500/平方米,只有仁恒拿下的新江湾D3地块楼板价的三分之一。

而位于该板块的新城御景、华润置地的橡树湾等紧急推出的一批中高端楼盘,虽然拉高了当地的房价成交水平,但2008年商品房成交均价达18742/平方米,离仁恒解套尚远。

就在仁恒苦苦坚守,捂地等待之时,先行拿下地王的开发商们渐渐熬不住了,开始另想出路。

20094月,绿城集团以12.302亿元的价格割肉,向海港企业出售其新江湾D1地块100%的股权。不算利息损失,绿城在新江湾D1地块上的损失就达3000万元。铁狮门在困境中,也传出转让部分股权的消息。

尽管仁恒手中的D3地块此时也是前途未定,但在姚伟示的眼中,新江湾城是块宝地,是CBD商圈边上唯一有湿地资源的板块,作为上海高档住宅开发的老手,“仁恒会在此发展国际社区。”

但是新江湾的房价还无法使其达到盈利空间,项目只能一再押后开工时间。仁恒地产内部人士透露,仁恒曾与政府协商,请求减免新江湾城地块的税费,以此来降低该地块的楼板价。

仁恒地王岁末动工

2009年下半年,历史重演,土地市场上开发商集体狂欢。

仁恒也终于等来了摆脱尴尬境地的希望。

20091020,新江湾城C6地块推介会现场人满为患。此次推介会内容相当简单,不足10分钟,仅仅预告部分土地参数指标,出让方甚至没有给出土地出让起始价以及具体挂牌上市日期。但大部分开发商在预测未来C6地块成交价格时,都将此前仁恒的2万元/平方米单价作为最低参考价。有部分业内人士也提前预测,C6地块单价或许将超过3万元/平方米。

仁恒D3地块项目开始蠢蠢欲动起来,C6地块的推介会成为其风向标。该项目案场经理何忆君也表示,C6地块就在D3地块北侧,这将是仁恒项目定价的重要参考依据。

20091223的土地竞拍现场,仁恒毫无悬念地出现在拍卖现场。但中国建筑股份有限公司旗下全资子公司中国中建地产有限公司、中粮地产、龙湖地产、保利地产等地产巨头参与角逐,也注定了仁恒只是陪太子读书,出手拿这块地的机会渺茫。

中建地产从一开始就志在必得,挂牌截止前5分钟,中建地产将挂牌价格提高到32.1亿元,折合楼板价2.8万元/平方米。这样的报价显然已经超过了仁恒地产对该地块的心理预期,放弃了继续加价竞争。

拍卖结束后,开发商们次第安静地离开现场,并没有以往曾出现的激动或惊呼场面。越来越高的地价,让作为游戏参与者的开发商们亦有些不安。全国单价地王的称号,为C6地块的未来蒙上了一层不确定性阴影。

在这些内心忐忑的开发商中,至少有一家是兴奋的,它就是仁恒集团。

虽然新地王跟仁恒无缘,但中建地产高价拿地后,新江湾城板块房价得以大幅提升。根据佑威·楼市通数据显示,新江湾城公寓成交均价已近3万元/平方米,而橡树湾复式房源参考价为3.8万元/平方米,价位与上海内环以内的合生高尔夫公寓、瑞虹新城三期等高端住宅相差无几。

情势的改变,让仁恒对D3地块项目赋予更大期待。姚伟示表示,仁恒怡庭是上海仁恒第7个精装修项目,也是仁恒首次自我挑战打造的类别墅产品。据悉,该项目突破仁恒以往公寓产品模式,打造“盛装叠墅”产品,首创私家泳池、私家电梯等诸多豪宅新理念。分析人士预测,该别墅项目房价或将超过6万元/平方米。

20091231,时代周报记者来到上海新江湾城现场,一位建筑工人指着接待中心马路对面的一大块空地说,该地块即是D3地块,最近才动工的。目前,工地上已经有打桩机开始打桩,但项目周围皆被大片芦苇环绕。

至于为何选在最近才动工,姚伟示说,“仁恒怡庭项目是按开发正常顺序在走的。”

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