五部委土地新政 难抑拿地冲动

2009-12-24 09:16:53

1217,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部门联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》),剑指土地出让金的收支乱象。

《通知》中明确规定,开发商以后买地时,土地出让金缴纳首付比例最少50%,原则上一年内缴清全款,特殊情况可延至两年;对拖欠土地价款者也有禁止参与新土地交易等惩罚措施。

中央政府政策频出,中国的房地产市场已经处在山雨欲来风满楼的时刻。

土地收支管理漏洞

房地产市场的红火,让各个城市去年瘪下去的“土地钱袋”,在今年又迅速地鼓了起来。

中国指数研究院近期发布的研究报告显示,截至今年1123日,全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元,同比增加108%,上海以821亿元的土地出让金收入名列全国第一,北京以639亿元位列第二(截至1218,北京土地出让金突破800亿元大关)。

虽然有大笔的土地收入落入地方政府的“金库”,但令中央担心的是,“仍有个别地区土地出让收支管理存在一些问题。”国家审计署今年7月公布的《18省区市财政预算管理情况审计调查结果》显示,抽查的10个省本级、23个市本级和41个县,有626.42亿元的土地出让收入未纳入地方政府的预算管理。

“事实上,2006年国务院办公厅出台《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,早已严令实行土地出让金入库。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,此次发出《通知》,是重申要实行彻底的“收支两条线”管理,这对于地方政府把土地出让金当成地方‘第二财政’的做法,是一个重大打击。

联合证券分析师指出,该通知出台的背景除了鉴于目前部分地区收支情况混乱外,2009年土地出让收入可观亦是原因之一,部分城市2009年的土地出让金超出2008年地方财政收入的50%

终结宽松土地政策

备受房地产行业关注的是,《通知》要求地方政府“规范土地出让收入分期缴纳行为”,并作出了具体的规定:“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。”

此外,“对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人,拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案,可以通过提高竞买保证金或违约金等方式,限制其参加土地招拍挂活动。”

时代周报记者了解到,此前全国并没有“土地出让金缴交的首付比例不得低于50%”的统一要求,不同的城市规定各有不同。

“这个《通知》中的政策并没有北京市的现行政策严格。”北京市土地储备中心副主任叶向忠告诉时代周报记者,“北京大部分都采取一次性付清的方式。”而广州市房地产登记交易中心负责人透露,广州从三四年前开始,就已经要求大多数土地出让金在一个月至数月内一次性缴清,金额较大的土地出让金才会分期缴付,期限一般不会超过一年。

但事实上,去年房地产市场陷入低迷之时,包括广州、杭州在内的不少城市都对资金紧张的开发商网开一面,实行延缓土地出让金缴付期限、允许分期缴付的策略。

“《通知》中对缴纳土地出让金的规范,标志着宽松的土地政策已经终止。”联合证券的分析师认为。

难抑开发商拿地冲动

土地出让金缴收政策的由松变紧,似乎给房地产企业带来一记利空拳。《通知》一经发出,地产股应声大跌,1218即有10只地产股跌停。

“拿地门槛的提高,会降低企业资金杠杆能力,放慢资金周转速度。”联合证券分析师认为,“这会对‘囤地’起到一定遏制作用,进而有望帮助土地市场降温。”

然而业内却有不同看法。北京市某房地产企业市场部负责人对时代周报记者表示,“如今在土地市场上拿地的开发商,不是万科、富力、龙湖等大型上市公司,就是保利、中建、远洋等央企背景的房企。加上今年房地产市场火爆,销售回笼资金巨大,而且政策的扶持让房地产行业获得天量信贷,房地产企业真的‘不差钱’,50%的首付对于这些企业而言影响力实在有限。”

就在《通知》发出的当天,保利地产斥巨资44亿分别在北京及成都竞得4幅地块,复地集团以8.84亿元竞得上海普陀区567坊北块,溢价率高达225%,土地市场竞争的火药味儿并未减轻。

业内更为担心的是,拿地资金门槛的提高,会直接导致房地产市场被大企业垄断。

“开发商的竞争实际上是土地争夺的竞争,而背后是资金实力的较量。” 华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说,“2009年已经经历了一次房地产商的洗牌,现在资金门槛提高之后,一些小型企业也许就断了活路了。”

“目前的房地产市场是卖方市场,在这种情况下让卖方集中,而其他配套措施没有跟上的话,对当下的市场而言是不利的。”社科院财贸所财政研究室研究员杨志勇对时代周报记者表示。他认为,土地出让金首付增加会让开发商成本增加,这个成本必然要转嫁出去,这一点对于普通买房人肯定是利空消息。

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