2009,最后一个地王

2009-12-24 06:55:54
《新约全书》马太福音称,让强者更强,弱者更弱。2009,一个地王辈出的年份,那一个个让我们咋舌的天价,无异于向世人宣称,让寡头们来得更凶猛些吧。2009年6月30日下午,国企背景的中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价摘得广渠路15号地块,刷新了2007年地产市场调整以来北京地王的新纪录。一个月后,金地集团在上海以30.48亿元拿下青浦区赵巷镇特色居住区10号地块,创造了上海地王。2009年12月22日,终于轮到广州了。冬至当日,2009年中国最后一个、却也是更挑战世人想象力的地王在广州诞生了。

1222,国内最强悍的房地产国企与民企两大阵营—保利、万科、中海联合体与富力、雅居乐、碧桂园联合体,为争夺“世纪地王”亚运城项目在广州展开决战。

20091111广州市宣布整体出让亚运城项目,即引人注目。该项目总建筑面积高达438万平方米,相当于20042006年广州市住宅供地总量,起拍价也高达165亿元,堪称“世纪地王”。

22日下午,经过短短35分钟48轮举牌之后,出让地价由165亿元飙升至255亿元而落槌,此一役,民企胜,国企败,富力联合体笑到最后,2009年中国土地市场的“国企凶猛”现象在最后一刻被成功阻击。

但面对天价地王,所有人都明白,中国房地产的寡头时代来到了。

拍卖会上大佬云集

这场暗战注定吸引眼球。

虽然拍卖会15点正式开始,但14点刚过,广州市国土局三楼拍卖大厅已经开始升温。

1446分,富力地产(香港交易所代码:2777,下称富力)华南区总经理朱荣斌、雅居乐地产(香港交易所代码:033883,下称雅居乐)副总裁梁正坚及碧桂园地产(香港交易所代码:2007,下称碧桂园)代表等挤进竞买席。此三家公司组成民企联合体是首次合作,竞买号牌是7号。

4分钟后,88号竞买人国企联合体保利地产(上海交易所代码:600048,下称保利)、万科地产(深圳交易所代码:000002,下称万科)和中海地产(香港交易所代码:0688,下称中海)代表进场,万科广州总经理张海与中海地产广州总经理刘显勇并肩坐在竞买席的第5排。

这三家国企选择合作出乎业界意料。今年以来,万科和保利一直在争国内房地产的“头把交椅”,此刻却成了共同“御敌”的战友,此间意味深长。同时,以中海地产深厚的国企背景,却甘愿以联合身份竞投也让业界不解。此前中海地产曾以独立竞买人身份出现在报名名单中,但在交纳20亿元保证金时退出,仅保留联合竞买身份。业内分析,中海若以“双重身份”同时参与竞投的话,会对联合体的其余两个合作伙伴不公,因此最终选择了放弃独立竞投。

以华南区总经理刘裕兴为代表的6号竞买人中信地产最后一个出场。与两个以联合体出现的竞争对手不同,中信地产此次是单刀赴会。

此前,已有消息称,万科总裁郁亮、执行副总裁张继文今天会到场督战,但到最后也不见二人身影。倒是保利总经理宋广菊以一身黑衣出现,但亲自签名领取号牌后,并没有坐进竞买席。富力地产执行董事吕劲同样只现身片刻即不见踪影。

而广州市国土房管局局长谢晓丹、广州市土地开发中心主任丁强也破天荒地首次到场观战。

国内地产界七大巨头齐聚拍卖场,实属罕见,此拍卖,气场十足。

一个多月以来,关于谁是这场拍卖的最后赢家,业界的讨论和猜测一直没有停止。多数结论认为,保利联合体将最终胜出。

今年1-10月,保利在土地市场上买地的建筑面积达1152万平方米,合计地价约375亿元,甚至超过了同期签约销售额368.61亿元,成为今年拿地最多的开发商。同时,保利土储存续比(指土地储备面积与单期[季度]销售额的比值,是反映地产公司后续发展潜力大小的重要指标)从2006年的412007年的402008年的34,下降到2009年上半年的23,表明其在土储上的狂飙带有强劲的惯性,但土储狂飙也使其现金流捉襟见肘,使得其在拿地时不得不邀请合作伙伴。

而截至11月底,万科销售达到579.2亿元,销售面积623.1万平方米,分别比去年同期增长26.9%36.2%,即将逼近600亿元的新目标;中海地产则销售了449.9亿港元,销售面积456.9万平方米,分别同比增长了79.4%83.5%

根据拍卖前焦点网的调查,有73%参与调查者认为保利联合体将拿下此地块。

三方博弈胜负谁定

1504分,出任拍卖师的广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟宣布拍卖开始,当她介绍完项目情况并宣布竞价阶梯为2亿元时,全场一片惊呼,这意味开发商每举一次牌就要多付出2亿元。

随后,拍卖师宣布网上最高竞价已经达到了总价180亿元,报价者为6号中信地产。这比起拍价跃升14.9亿元,创造了土地拍卖史上最大跨度的跳价。这是中信地产在此次拍卖会的唯一亮相,整个拍卖过程只是个看客,再没有举过一次牌。

1513分,富力联合体率先举牌,出让价增至182亿元,保利联合体随即将价格追加至184亿元,两次报价之间时间差不超过1秒。此后也多次出现两次举牌间隔时间不超过1秒,这意味着亚运城地价不到1秒即蹿升2亿元。

接着,保利联合体与富力联合体两家相互紧咬,仅仅2分钟后,就由保利联合体叫价至200亿元。

静默。200亿元似乎是个心理门槛,也是拍卖前业界推测的最终出让价位。全场都在观望着这一价位能否被打破。

“下一个价位202亿元,或者你喊出高于202亿元也行。”拍卖师在鼓励举牌,全场哄笑。

仍然是静默。拍卖师提醒,此次拍卖与常规做法不同,设置了保密底价,即竞买人的最高报价达到或高于底价的确认成交,低于底价的不成交。拍卖师解释,此举是为了防止竞争不足以及竞买人恶意串通压低报价。半小时后,拍卖结束时,人们才知道原来这个神秘的保密底价是175亿元。

也许拍卖师的鼓励和提醒起了作用,富力联合体举出202亿元,全场鼓掌。坐在第一排的中信有人回头看了看,笑了。保利联合体毫不迟疑,随即举出204亿元,摆出势在必得的架势。

全场进入第二次静默。“我们计算了一下,2亿元折合楼面是每平方米61元。”拍卖师再次笑着鼓励道,很有煽动性,等待着再次举牌。

显然,这场拍地暗战中的博弈者,绝不仅仅是由地产商组成的两大联合体,急于将地卖出好价的政府,也是游戏的一个角色扮演者。

据广州市财政局最新披露的数据显示,截至11月底,广州市今年的土地出让金收益为108.4亿元,完成年度计划95.9亿元的113%。而12月份,广州有一大批土地集中推向市场,仅底价便超过200亿元。

根据广州市财政局历年向市人大的汇报,广州市近年来的土地出让金主要用在城市基础设施建设和大型工程项目的建设上,土地出让金已经变成城市建设的巨大“引擎”。

广州市国土房管局相关负责人表示,此次出让所得,也将主要用于亚运项目建设。

但这种“土地财政”也受到各界质疑。1216,广州市人大常委会在分组审议今年新增财力项目安排的报告时,一位常委会组成人员称,新增财力一半来自于房地产,“这些都是在花未来的钱。靠卖地来支付,我担心这样下去能维持多久,击鼓传花传到下一步怎么办?”叶育长委员认为,从近期公布的广州房价来看,增长速度在全国居前,高地价某种意义上也推高了房价,相关部门要把握好这个分寸。

而据中原地产统计,今年前三季度国内主要城市土地出让金暴增,其中上海已突破600亿元,分别超越20072008年全年总额;而北京也达571亿元,占了全市财政收入的1/3强。

不论出发点如何,客观上,广州在努力缩小与前两个城市的差距。

恶战之后民企小胜

1517分,朱荣斌与身边的雅居乐副总裁梁正坚及碧桂园代表低头商议了一下,示意工作人员再次举牌:206亿。

此时的价位似乎已经超过了双方的预期,双方举牌的速度都明显放慢,并不时地商议,或者打电话请示。而拍卖师也间或地报出楼面地价。

1522分,在保利联合体报出236亿元之后,在富力地产总裁助理陆毅的要求下,拍卖师将竞价阶梯降为1亿元。富力地产朱荣斌笑称,调低点大家多玩会儿。“1亿元等于30块钱的楼面价,考虑一下,要不要再加30块钱?” 拍卖师继续鼓励。

接下来,保利联合体举牌不再像之前那么果断,而富力联合体似乎欲望越来越强。

1534分,富力联合体把总价推到了255亿元。而保利联合体的工作人员则向拍卖师轻轻地摇头,表示不再举牌。“255亿元,成交!”拍卖师落下了中国土地拍卖史上最重的一槌。

由于国家最近出台的对房地产市场的政策,专业人士大多预计此次卖地总价不会超过200亿元。255亿元折合楼面地价5822/平方米,扣除公建配套后,楼面地价达到6286/平方米,比起价3767/平方米溢价接近66%,此地块房价过万已无悬念。

在将火热的2009年土地市场推向一个新高峰后,亚运城项目精彩谢幕。

朱荣斌等人起身接受掌声,保利联合体数人则落寞离场。

而在此前,三家广州本土民营房企组成的联合体并不被业界看好。富力地产华南区总经理朱荣斌在之前接受时代周报记者采访时也表示,亚运城项目“拿着烫手,但作为广州市场占有率第一的富力,不报名又说不过去”。言下似有难言之隐。但事后看来,这似乎又像是朱荣斌的“烟幕弹”。

此役虽以富力为代表的民企拔得头筹,但在全国范围的土地市场竞逐中,国企仍是胜多负少。美联物业市场研究部统计数据显示,以北京为例,2009年出让的住宅用地中,国企拿地建筑面积654万平方米,共计417.3亿元,楼面价为每平方米6381元,这一数据相比民企分别高出54.35%148.56%61%。显然,富力联合体的胜出,不过是“局部性胜利”。

地产寡头时代来临

拍卖会后,富力华南地区总经理朱荣斌代表联合体向时代周报表示,三家同为本地民营房企,同在香港上市,相似的背景是他们联手合作的基础。参与广州亚运城项目开发,三家公司已经做好了充分的研究准备,认为亚运城政府已经做好了相关的配套,规划完善,“开发商可以坐享其成”。但对于此项目的开发计划,朱表示:“怎么吃这个大蛋糕下一步再说。”

但有业内人士向时代周报表示自己的担心,亚运城项目过长的开发周期带来了较大的运营风险—来自政府打压房价的政策风险;来自消费者能否接受远离市区的高价楼盘的市场风险;来自三方长期合作的高沟通成本的不确定性风险;更有长期开发过程中的资金流动性是否可控的运营风险。“这些都将考验这三家民营企业的运营能力。”

拍卖前夜,国家出台土地出让金首付需达五成的新政(见本报本版相关报道),广州市国土房屋管理局相关负责人在接受记者采访时称,本次亚运城项目出让仍继续按挂牌公告文件的约定执行。

公告显示,此项目第一期要在本月25日前缴交40%的土地出让金,按成交价计算就是102亿元。这部分款项是支付亚运城已建成的106.65万平方米物业。第二期要在20101210之前缴交30%的土地出让金,剩下的30%土地出让金将在20111210之前缴清。

作为一则花絮,在拍卖后立刻派发给媒体的事先拟好的宣传通稿中,广州市国土局称“亚运城项目的成交价格是理性的”。或许这意味着,无论拍卖价格多少,成交价格都是“理性的”。

此前,市场很多声音质疑,广州市为了尽快回笼资金而整体出让亚运城项目,会造成区域垄断。国土局相关负责人指出,整体出让最能够体现亚运城项目的市场价值。亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米,分6年供应,每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右,亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右,这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。

就在全国最大地王在广州诞生的同时,北京楼市业内人士猜测,北京即将上市的CBD核心区地块—中服地块有可能突破百亿,成为“北京新地王”。

1218,五部委打击囤地炒地、开发商拿地首付不低于50%的消息出台,地产股出现“恐慌性”下挫,整体跌幅超过6%,广州亚运地王的参战者万科、保利等都无一幸免。而自从中央经济工作会议内容公布以来,市场已经嗅觉到楼市政策走向,地产指数连跌多个交易日。

但“拿地首付五成” 也将使小开发商拿地更难,却给了资本大鳄更多的机会。此次亚运地王中胜出的三家民企,虽然整体实力不敌国企对手,但前11个月的销售额均超过200亿元,资金十分充裕。而此次世纪地王的出世,似乎也在表明,中国房地产的寡头时代已经到来。

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