化工巨头建滔百亿掘金房地产

2010-12-02 06:29:37
这家在香港、新加坡拥有4个上市公司的化工集团加速了进军内地房地产市场的步伐。

本报记者 姜燕 发自上海

海尔、海信、格力、雅戈尔、红豆……越来越多的制造业企业进入房地产领域。

11月25日,香港建滔化工集团(下称建滔)在上海大虹桥临空经济园区投资的建滔商业广场举行了奠基礼,这家在香港、新加坡拥有4个上市公司的化工集团加速了进军内地房地产市场的步伐。

“我早上7点半从香港起飞,8点半到虹桥机场,用了15分钟到临空经济园区。如果以后早上从香港坐飞机,9点准时在这里上班,临空这个区位优势将无可比拟。我们看好房地产市场的发展,看好大虹桥的发展。”建滔集团主席张国荣向时代周报记者如是说。

谋划进军商业地产

在地产领域,很多人对建滔的名字比较陌生,但在化工领域,建滔却是一个龙头老大。建滔拥有4家上市公司,在中国大陆拥有60多家生产企业,员工超过5万人。

建滔年中业绩发布时,张国荣曾表示,“覆铜面板及印刷线路板部门上半年度表现突出。集团覆铜面板部门之市场占有率连续5年稳居行业第一位,为全球最大覆铜面板生产商。如今,集团凭藉强劲的财政实力,成功发展另一崭新业务——房地产发展,并预计未来数年会为股东带来理想的回报。”

财报显示,2009年建滔化工集团营业额达237亿港币,2010年上半年,营业额上升82%至164亿港元,纯利增长81%至17.8亿港元,预计全年营业额可超过300亿港元。

张国荣向时代周报记者表示,“我们工业会照做,但全国节能减排,十二五规划里经济整体发展方式不一样了,第三产业的服务业方面要加速发展,房地产作为第三产业的重要部分,前景肯定会好。”

为此,建滔专门成立了房地产事业部,分为华东地产部和华南地产部两大业务区域。“我们做实业的,工业每年有几十亿元的现金流,最多花三分之一用于投资,三分之二花不掉。做地产没有技术问题,我们可以花钱请最好的设计师,请专业人员过来做策划,房地产是资金密集型行业,我们把它作为一个新的发展方向。未来经济以内需为主,现代服务业对商业办公楼的需求很大。所以,建滔要考虑做商业地产,只租不售,以后靠它收租就可以了。但商业地产回笼资金慢,因此住宅这块我们也会发展。”建滔化工集团华东地产部董事总经理刘敏说。

三五年内或分拆上市

建滔印制的宣传册上显示,该集团在国内的住宅、CBD城市综合体等项目的总投资近100亿元,总建筑面积超过300万平方米。

建滔半年报显示,截至6月30日,建滔化工集团在江苏昆山、上海及广州等地已拥有总建筑面积逾220万平方米的优质土地储备,其中约75000平方米为已完成的投资出租物业,其余为发展中项目。

目前,建滔建成运营的商业地产项目包括广州的展望数码广场、东照大厦、上海的现代广场,建成的住宅项目为位于昆山花桥的上海裕花园。

刘敏告诉时代周报记者,展望数码广场出租率88%左右,每月可贡献500万元左右的现金流。东照大厦正在招租中,招租情况也不错。“现代广场2007年收购过来,然后出租,每年也有一二千万元的租金。花桥的上海裕花园建筑面积16万平方米,均价1.2万元/平方米,比周边楼盘贵30%,我们的住宅走的是中高端路线,现在基本上已卖完了,销售了10亿元左右,还剩不到10%的尾盘。”

接下来,建滔在华东、华南的项目将陆续推出。对于这些项目到底能为集团贡献多少利润,刘敏称,“上海临空、昆山、江阴、淮安,珠江新城、展峰大厦等都将陆续开建。昆山千灯的住宅项目已在打桩,最快明年8月左右推出,40万平方米,如果7000元/平方米左右,能回笼30亿元,江阴项目大概10万平方米,可以回笼6亿元。淮安项目正在规划设计阶段,至少明年才能开工。其余大多为商业项目,以收租为主。未来两三年房地产会上升到集团业务的10-20%。”

刘敏表示,建滔的房地产项目用地获取途径基本以招拍挂为主。但建滔抓住了广东省试点的“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造政策机会,通过改变土地用途,将一些城市工厂地,改为发展商住楼宇。深圳有两块是工业厂房,正在申请改成商业用地。

“对于商业还是住宅地块,没有具体限制,看到好的地块,合适的价钱就拿下来。现在没有独立运营,还是靠母公司支撑,如果3-5年内地产事业部能分拆上市,可能会有详细投资规划。”刘敏说。

看好临空地块发展

刘敏透露,截至目前,建滔华东地产部拿地已花了35亿元,在上海的投资主要集中在商业地产上,而商业地产项目又集中在临空园区。

2009年8月,上海规土局发布当年第57号土地公告,推出了东至福泉路、南至北翟路绿带、西至协和路、北至通协路的长宁区新泾镇224街坊2、3丘(临空13-1、13-2)地块,9月11日,香港建滔化工集团以10.02亿元的总价竞得这幅商办用地,较6.602亿元的底价溢价51.8%。

一年后,11月25日,建滔商业广场举行奠基仪式。据透露,建滔商业广场将打造成类似于香港太古坊的城市综合体,项目占地面积约4.9万平方米,总建筑面积将达到30万平方米,这是虹桥临空经济园区“商居办”融合发展核心地块的重点功能形态配套项目,也是临空园区启动建设的“虹桥第五大道”的首个项目,其功能布置除了引进香港和国际一线著名品牌的购物、餐饮、休闲娱乐功能,建设立体式商业步行街外,还将设立香港建滔集团中国办公总部和一大批国内外总部企业国际化办公集聚区,并配套建设高标准的SOHO办公模式集聚区,并力争用3年时间建成。

“虹桥第五大道”纵贯虹桥临空园区10#、13#、16#街坊,自地铁二号线淞虹路站通过地下通道、空中连廊、步行街面等一直向北延伸至朱家浜,由动感街区、记忆街区、活力水岸三个主题单元连缀而成,长约1公里。按照规划,“虹桥第五大道”未来将引入文化观演、时尚资讯发布、综合会议中心、公寓式酒店、时尚商业、游艇码头等功能。

“预计整个投资为14亿-15亿元。我们很多合作伙伴,打算把销售、采购、研发中心放到这里,跟我们有更好的合作,上下游供应商大家一起协作沟通。”刘敏向时代周报记者透露。

今年上半年,建滔又以4.76亿元拿下了临空10#的1万多平方米土地,计划打造文化娱乐区,做游艇码头、时尚观演等,整个投资为4亿-5亿元。

在建滔商业广场奠基仪式上,张国荣向长宁区政府领导抛“橄榄枝”,坚定看好临空发展,并表达了希望再拿下临空16#街坊的意愿。

临空16#地块毗邻潘石屹拿下的15#地块,如果被建滔收入囊中的话,将与10#、13#地块形成首尾呼应,贯穿整个“虹桥第五大道”。

目前,虹桥临空经济园区官网上正式推介的三个地块中包含了16#街坊地块,该地块用地面积8.6万平方米,接近13#地块的一倍大,建筑面积21万平方米。“如果可以的话,我们会把它打造成虹桥的金融区。”张国荣说。

张国荣此话的底气十足,在奠基礼上,汇聚了数百名从香港赶来的金融界人士,其中不乏汇丰银行、恒生银行、东亚银行、花旗银行、星展银行等高层。长宁区政府也极力看重这些金融资源,奠基礼结束后,长宁区政府领导还专门设宴款待了这些高层。

制造业扎堆跻身房地产

如今,越来越多的制造企业进军地产,早已不是新鲜事。即使在楼市调控背景下,也不能遏制这种热情。

2010年上半年营收对比,电器业三巨头美的、格力、青岛海尔要远远高于万科、保利、金地三大房企,但一旦比起利润特别是利润率就相形见绌,三大房企的净利润率最低的为14%,最高的接近17%,而三大家电企业净利润率最高也仅为6.3%,最低只有3.6%。

台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民向时代周报记者表示,房地产仍然处于前景被看好的态势中,因此仍会有企业陆续进入到房地产领域,房地产几轮打压下来以后,价格都没有松动,越调越涨。房地产是资本密集形成的自然垄断,从企业角度来说,不做房地产还能做什么呢?

蔡为民指出,制造业与纯粹的房地产企业相比,有实体做支撑,政府比较喜欢,如果是总部或工厂设在当地,拿地更有优势,富士康、日月光等都是这样的模式。这些企业也有土储优势,原本厂房用地在偏僻地方,随着城市化进程,厂房可能变成市区了,继续做厂房不划算,成本也不允许,争取地方政府给予支持,厂房用地变成商业用地。地方政府又可以创造楼宇经济,产生税收。

“各行各业涌入,如果本身资金雄厚,又聘请了专业经理人做,没有问题。一个可怕的状况是,有些企业觉得房地产利润高,假如投资本身需要8亿元,但企业只有2亿元,反正认为会有获利,就利用杠杆,一旦遇到政策持续打压,市场有强烈波动,这些企业就在波动中阵亡了,这才是最可怕的。”蔡为民告诫道。

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