掘金迪士尼 地产商狂炒川沙地块

小小的“米老鼠”，让人又爱又恨。

一场围绕“米老鼠”的炒作，正在疯狂地进行着。

虽然11月4日，迪士尼正式落沪的消息终于正式得到官方确认，然而上海迪士尼项目的图纸还没有出来，已经有很多开发商捂盘几个月，等待升值，而其他的则在借机大幅涨价；为了争抢迪士尼周边的土地，不惜以高出平时几倍的价格争抢，楼板价已经比当时川沙板块的在售商品房价还高；迪士尼还远没有消息时，周边上市房地产公司股价就开始疯狂飙升，怎一个“乱”字了得。

9楼盘多月零销售

11月21日，上海一扫多日的阴冷天气，有了一些暖意。鼎鑫名流世家售楼员小敏根本没有时间享受这个带着暖意的周末，她还需要接待由搜房网组织的三大客车看房团成员。

鼎鑫名流世家地处川沙新市镇，距规划中的迪士尼乐园仅约20分钟车程。这一地理优势不但醒目地被标记在鼎鑫名流世家的楼盘地图上，更直接带动了该项目的热销。

公司年初推出的一房、两房销售现已告罄。在搜房看房团到来之时，售楼处多桌客户正在洽谈。

让看房人潮大吃一惊的是，一个多月前还是1.6万元/平方米的价格，现在已经变成2万多元/平方米。

鼎鑫名流世家房价突变的1个月，正好是上海迪士尼项目落沪的确认时段。上海市面上，凡是能够跟川沙板块挂钩的楼盘均提高了售价。

迪士尼立竿见影的涨价效应显然刺激了开发商的野心，部分楼盘开始捂盘惜售。据介绍，某知名广告代理机构员工数日前MSN签名改成了“我恨米老鼠”，因为不少开发商前期已经签下的开盘广告单随着迪士尼的到来而取消了。

根据佑威房地产研究中心提供的数据，迪士尼项目涉及的川沙板块在售22个楼盘，多达9个楼盘近几个月都没有任何销售记录。如从7月1日至11月18日，川沙板块的龙馨公寓，可销售套数为230套，销售记录为零。而其售楼处给时代周报记者的答复是，“11月9日开的盘，目前已经全部销售完毕，均价1万多元/平方米。”

高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对川沙地区的房价走势持保留意见，“从香港的经验来看，一旦这个热点消息在市场上渐渐平复，到时候房价是否会持续溢价，还得看政府是否在基础设施或者区域配套方面有投入和改善。”

但未来的不确定性显然不影响开发商对川沙板块的信心。“开发商认为，迪士尼项目会给未来带来很大的市场预期，由此而捂盘，趁机涨价和等待楼盘升值。迪士尼项目确定后，周边好的地块基本被瓜分完毕，现在已经开发的楼盘开发商十分珍惜现有项目的市场存量，早卖完以后就没有蛋糕可吃。”斯盖高级分析师张宏伟告诉时代周报记者。

川沙土地争夺战

离上海市政府宣布迪士尼项目正式获批还不到两小时，一场川沙地块的土地争夺赛就接着上演。

这幅名为川沙新市镇A08-03的地块，其实并不直接毗邻规划中上海迪士尼高达6000亩的用地范围，与迪士尼乐园距离超过3公里。但这丝毫不影响开发商们的参与热情。

截至开标的前一晚，共有62家企业领取申请书，竞买申请人超过17家，网上挂牌报价较底价翻倍，达到7亿元。

不过，在次日的拍卖现场，上海象屿置业有限公司没有给竞争对手们任何机会，在起始价3.268亿元的基础上，象屿置业直接将价格加到了11.9亿元。按象屿置业的成交价，该地块折合楼板价14024元/平方米，溢价率264%，高过当时川沙板块的在售商品房价。

“太离谱了！”一位不愿意透露身份的竞拍者说，在今年3月完成出让的浦东新区川沙新镇A03-12商业地块，其楼面地价仅为3809.4元/平方米。

象屿置业是全国500强、大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司，注册资本3亿元，总资产10多亿元，专业从事房地产开发。而象屿置业在上海川沙地块的豪举被认为是跟其要上市有关。

从迪士尼项目对房价的辐射效应看，有了迪士尼地块储备，无疑加大了公司上市的筹码。

“其实川沙地区近年来新推的土地很少，在这个板块上开盘的企业也不多，有地块出来，当然会抢。”川沙板块有房产项目运作的一名开发商告诉时代周报记者。

“开发商都是在赌土地的升值。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对时代周报记者表示，“实际上，迪士尼真正营业的话还不知道要多久呢，国外迪士尼从确定到规划到建设到开张可能需要3-5年的时间，但是上海的迪士尼规划是最大的，而其现在具体的细节都尚未谈判，因此多数开发商只是对迪士尼的概念进行炒作。”

房企股价疯狂飙升

随着迪士尼板块土地市场火暴升温，在川沙或其附近拥有土地资源的上市房企，无疑成为最大的赢家。 

据了解，中华企业在南汇区和浦东拥有的土地储备包括：在南汇区航头镇占地34万平方米的土地上打造“南郊中华园”别墅项目；中华企业在南六公路附近的三灶镇曙光村6/2丘地块项目占地面积145409平方米；花木镇三街坊42丘地块，在陆家嘴与迪士尼乐园之间，占地面积30790平方米，规划建筑面积84380平方米。

这些项目距离迪士尼乐园项目核心区域都在10公里左右，很多土地是在2002年以前获得的，成本较低，迪士尼乐园项目正式启动后，这些地块的价值显然还有巨大的升值空间。

在迪士尼落户地址还未确定之时，中华企业已经闻风在紧挨川沙镇的周浦镇大举“造城”，该项目占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，该项目不仅有商业广场、酒店式公寓等，还专门取了个“印象春城”的名字，试图成为迪士尼周边地块的核心产品。

除中华企业外，界龙实业、中路股份等均在迪士尼周边拥有丰富的土地储备，除享受土地升值的好处外，这些房企在股市上亦受到各路资金追捧。每一次项目的风生水起，必然会引起迪士尼相关概念股的疯狂炒作。

在去年末市场低迷期间，以界龙实业为首的迪士尼概念股，从2008年11月20日至12月4日，中路股份、斯米克和界龙实业分别大涨了103％、70％和34％，而大盘同期的涨幅仅为3％。

今年7月下旬至8月中旬这段时间里，“迪士尼项目下半年正式落户浦东”、“迪士尼项目谈判已在重大原则问题上达成一致”、“迪士尼项目即将获得高层批准”等消息使得迪士尼概念在此期间又受到资金大肆炒作，中路股份、界龙实业等纷纷涨停。

10月开始，上海迪士尼项目已通过国家审批，有望正式对外宣布消息刺激下，迪士尼概念股的火苗再一次被点燃。在川沙附近拥有地产的上市公司，如界龙实业、中路股份股价上涨幅度都在50%左右。

东方证券房地产行业高级分析师魏博认为，因房地产而受益于迪士尼的公司分为三类：拥有房地产开发项目的公司，包括中华企业、张江高科、深长城、创兴置业、莱茵置业；拥有工业、仓储、农业用地的公司：包括界龙实业、中路股份、申达股份、天宸股份、大西洋、运盛实业；可能参与迪士尼实际运营的公司，陆家嘴、外高桥或未知第三方。

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