李泽楷京城陷“炒地门” 土地监管缘何失语

2009-11-12 06:32:29

香港电讯盈科主席李泽楷如今身陷“小超人摇身变成土地倒爷”的舆论漩涡。

央视《经济半小时》播放的一辑点名指李泽楷旗下盈科大衍,3个月前在北京转手一幅地皮,大赚约2.35亿港元。节目主持人形容“盈科这种大有来头明目张胆囤地”。

事件曝光后,盈科站出来澄清,称该地块绝无闲置;一些专家和市场人士也对李泽楷是否囤地见仁见智。相关主管部门甚至以不清楚情况,还需核实之后才能确定来推诿。

这让李泽楷京城囤地事件的认定变得越加暧昧起来。

盈科回应“囤地风波”

北京东三环长虹桥旁的工体北路4号地块,是北京最为繁华的地段之一。该地块的南面就是盈科中心大楼。周边既有三里屯SOHU、圣世一品和世茂·工三等高档商住社区,又有太平洋百货等商业配套,并且毗邻三里屯生活区和使馆区,可谓寸土寸金。

但在喧闹的城市中心,工体北路4号的工地却显得异常安静。四面都被高楼包围着的地块方方正正,工地周围都筑起了围墙。从门缝里看进去,地块已经平整好,地面上堆了一些建筑材料。“我来这儿工作一年多了,也没见工地上有动静。那个塔吊也是一个多月前才支起来的。”在周围停车场工作的一名保安告诉时代周报记者。

2006123,作为该年“新春第一拍”的工体北路4号地块,引来了包括李泽楷、华远地产总裁任志强等众多地产界明星的捧场。此前,因为北京自建房发起者于凌罡准备参与该地块的竞争,并已设计好了户型图。

经过126轮的举牌,李泽楷名下盈科大衍下属高置投资有限公司以总价5.1亿元、超过1万元/平方米的楼面地价拿下该地。之后,盈科大衍高调宣布将建成至少25000/平方米以上的高档公寓。

按照土地出让合同的规定,项目要在2006920之前开工,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008331

然而,昔日承诺的高级公寓并未按时兑现。在2007年举行了动工仪式之后,项目至今仍然是一块空地。项目停而不建,引起了业内及民众的诸多猜测。“受金融危机影响暂缓施工”、“受奥运影响暂缓施工”以及“修改规划”等言论皆而有之。

但就在房地产市场逐渐转暖之时,今年820日,盈科大衍却一纸公告,宣布将“正在兴建中”的朝阳区工体北路4号地块项目出售给香港瑞安建业,从而“可以让集团套现资金,让资源专注投放于日本北海道及泰国南部攀牙省具标志性的发展项目上,同时令集团的财务更灵活”。

公告中显示,2009731,该地块账面价值约为人民币6.04亿元,其中包括购买土地使用权的总成本5.58亿元。根据公告透露的信息,在地块出售之前,盈科大衍投入的建筑成本约为人民币4600万元。

而盈科大衍将项目出售给瑞安建业有限公司(以下简称瑞安建业)的价格是1.18亿美元(9.2亿港元)。这笔交易为李泽楷带来了除税前大约2.35亿港元的收益。

瑞安建业欣喜接手

“这里是盈科二期,李泽楷的项目。”被时代周报记者采访的周边几位市民显然还不知道项目已经易主。

2009820,瑞安建业“欣喜”地公布,以1.18亿美元(9.2亿港元)从盈科大衍手中购入这个“在建工程项目”。这笔交易被业内形容为“买卖两欢”,因为瑞安建业偏好在重要城市的中心区域寻找周期短的在建或停建项目,工体北路4号地块显然正合其意。

新东家瑞安建业于19972月在香港联合交易所上市,是成立逾35年的瑞安集团的成员,现时业务范围包括房地产、水泥生产及建筑。按照该公司网站的介绍,瑞安建业在内地的房地产投资有3个重要方向:其一是通过旗下瑞安中华汇地产有限公司(瑞安中华汇) ,专注投资及发展中国内地一线城市及二线城市发展周期较短的中型乃至大型停建房产项目;其二是成立合营企业,参与多个房地产开发项目;其三是持有瑞安房地产有限公司的相当权益。

在宣布收购工体北路4号地块的头一天,瑞安建业刚刚宣布全面完成中华汇的私有化。加上中华汇此前已经在北京获得的三个项目,工体北路4号项目的“落袋”,让瑞安建业进京又增加了一个筹码。

根据瑞安建业在收购公告中公布的计划,该项目将建成高级住宅项目,当中设有超过200个住宅单位和配套设施,项目预计于2011年落成。

主管部门:是否囤地需要核实

土地购入三年仍未按合约竣工,之后又将项目转手卖出获利,盈科大衍的举动被曝光后,其新闻发言人即在媒体上公开澄清称:该项目于20077月开始前期施工准备及土地开挖工程,到20083月,因奥运原因,应有关部门要求停工,直至200810月奥运结束后,又开始了恢复施工。此后项目一直在发展兴建中,绝无闲置,至今年10月,已经完成了所有打地桩工程,并开始兴建地库。

但北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰对盈科大衍的这一回复提出了质疑。他指出,1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满一年,尚未开发的,征收土地闲置费;满二年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。”20079月,国土资源部再次下发通知,除了重申这个政策之外,另外规定单宗土地必须在3年之内竣工。20081月,国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对囤地的各种现象明确了处罚尺度。

“按照合约规定,工体4号地应该在20069月开工,20083月竣工;盈科大衍的解释是,20077月才开始前期施工准备,而转让时间在20098月,早就违反了国家相关规定。按规定,这块地2007年就应该处以1亿元的罚款,2008年就应该被无偿收回。”杨少峰表示。

全国工商联地产商会的一位专家则不认同李泽楷故意通过“炒地皮”来牟利的说法。他对时代周报记者说,该地块位于北京市朝阳区东三环长虹桥,毗邻工体,南面则是央视大楼和国贸大厦,是北京CBD核心地段的一幅地皮,“如果用来开发写字楼,利润应该不止2.35亿港元。”

时代周报记者从北京我爱我家房产中介机构得到的数据显示,位于长虹桥东南方向的博瑞大厦,目前售价在45000/平方米左右,而位于长虹桥西侧,工体北路南侧可商住两用的三里屯SOHO,售价也在每平方米38000元。业内估计,若工体北路4号地块在目前行情下售出,定价40000/平方米应该没有问题。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存就认为,“这两年的房价大势,开发利润远远高于倒地利润。真正通过招拍挂拿地的项目,如果是净地的话,且土地出让金已经全盘交付,转手倒卖就是利益最差的方式。而能够获得土地的企业,基本都是实力相当强的企业,囤地以牟利的现象应该是很少的。”

值得关注的是,2009518,北京市国土资源局曾经发出一份项目修改规划的公告。称2006年高置投资有限公司(简称“高置公司”)竞得的工体北路4号地,将增加地下建筑面积1.14万平方米。公示期满后,将按变更后的建筑面积签订补充合同,并调整政府土地收益价格。

公告显示,“工体北路4号地地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米,是为了满足人防、设备用房、机动车库及公共服务配套等需求。而规划变更后,政府土地收益新增约2541.23万元。”

时代周报记者致电北京市国土房管局分管法制和规划的负责人,询问工体北路4号地块是否属于囤地行为时,该负责人表示:“目前这个情况还不是很清楚,需要核实之后才能确定。”

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