香港富豪热捧 恒大IPO获46倍超额认购

10月29日，恒大集团主席许家印在结束全球路演后，从美国回到香港，有一种尘埃落定的轻松。在接下来的一周时间里，许家印在为11月5日的庆功会做准备，这一天恒大地产（03333）在港交所挂牌。他偶尔还与已经成为恒大股东的香港富豪们见见面，加深感情。

对于许家印来说，这几乎是恒大地产成立13年来最轻松的一周。去年3月上市暂停后，许家印在香港度过了“压力最大的3个月”，为了募集到资金，他每周要与郑裕彤吃上一两次饭，但吃得并不轻松。

一年半之后，重启IPO的恒大地产招股却出奇的顺利，不但获得了李嘉诚、郑裕彤等诸多香港富豪们的“踊跃认购”， 而且其公开发售部分还获得了46倍的超额认购，国际配售则录得超11倍的超额认购。

另外，以十家主要证券行合计，较早前截止的孖展（保证金）认购额高达约58.6亿元，恒大地产成为香港近期认购反应最热烈的新股。

而与恒大地产火爆招股场面相比，同期在港招股的数只内房新股却反应平淡，其中卓越（01028）还出人意料地宣布搁置上市，唯有恒大独领风骚。

众多香港富豪热捧

由去年IPO暂停到今年重启，恒大地产足足准备了18个月，而由悬而未决到胜券在握，则只用了短短数天时间。

10月19日，恒大在香港举行投资推介会，成为香港媒体关注的焦点。推介会现场，当有香港记者听说当天香港富豪、新世界发展（00017）主席郑裕彤将到场时，纷纷表示怀疑：“彤叔很久没有露面了，会出来给新股捧场？”

但郑裕彤果真到场，推介会后轻松地在现场走来走去，并说：“恒大销售额大，定价便宜，抵买，我钟意买恒大。”郑裕彤的这句话第二天被香港媒体纷纷引用，为后来的公开认购起到了“示范效应”。

不仅郑裕彤到场，华人置业（00127）主席刘銮雄、英皇集团主席杨受成、中渝置地（01224）主席张松桥及人称“壳王”的陈国强等香港超级富豪，都前来撑场。

一位现场人士向时代周报记者透露，在当天没有记者参加的投资者午餐会上，许家印说了四句话：“没买的人会心痛，买少的人会后悔，买多的人有成就感，股东会感觉惋惜，因为卖得便宜。”但他随之补充道：“在香港上市是恒大发展的里程碑，即使集资额不多，却意义重大。”

恒大的定价确实便宜，每股招股价3.5元，集资规模56.5亿，集资规模较市场预计的78 亿元少，但仍然是今年以来内地房地产赴港融资的最大一单。恒大这次在港发行股份的数量仅15.11315亿股，仅占总股本的10%。

而时代周报记者了解到，众多香港富豪掏出“真金白银”认购恒大股票。其中，郑裕彤、刘銮雄及张松桥等富豪认购的金额都高达1.5亿美元-2亿美元，英皇集团杨受成、星岛主席何柱国等也斥资认购，而久未沾新股的首富李嘉诚，也加入热捧行列，出现在恒大的投资者名单中，已被确认以1亿美元认购恒大地产。

恒大风格延续

获重量级“资本大佬”的支持，为恒大公开招股带来正面影响。10月22日，恒大地产在香港正式招股，根据英皇、辉立、时富、新鸿基、信诚、耀才6间证券行的合计数据显示，招股第二天的累计认购金额较首日跃升了近一倍，达到了29.1亿元，相当于公开发售超购3.5倍。

这意味着恒大两天已获得42.6亿元的认购额，国际配售超额认购情况已突破6倍。吸引了最少377.9亿元资金的关注。恒大地产发行可谓顺风顺水、胜券在握。

“恒大的能量绝不仅如此。”时富金融零售金融业务董事总经理郑文彬认为，恒大自公开招股以来气势如虹，可以持续看好。

截至恒大招股结束，公开发售部分录得超额认购46倍，冻结资金达300亿元，国际配售则录得超11倍的超额认购。

但太平山下的资本角逐并非都是一帆风顺。自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。在恒盛和华南城招股的时候，香港市场行情很好，所以两家公司定的价格都比较高，但上市后受大市影响一路下降。

到宝龙路演时，不得不大幅下调招股价。当时香港投资者对内地地产股的看法确实一度出现悲观的情绪。

而与恒大地产同期在港招股的另三只地产股禹洲、卓越和明发也反应平淡。10月27日晚，距卓越置业次日招股定价时间还有12个小时，卓越置业宣布搁置IPO。而消息人士透露，明发集团（0846）是否如期上市也仍存变数。

恒大地产一枝独秀被市场关注。市场解释这一现象时认为，恒大的定价极具吸引力，此外恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息，这也成为吸引投资者的一个重要原因。

“这是恒大风格在资本市场的延续。”一位业内人士向时代周报记者指出，恒大一直以“成本价销售”战略占领市场，今年第三季度销售额超越万科。如今许家印将这一低价策略运用到资本市场，为投资者留有明显的升值空间，从而成为今年到港融资额最多的内房股。

聚拢效应让强者恒强

但显然，“低价策略”只是许氏战略的表象。一位投行人士表示，境外市场对企业IPO的判断标准，更偏重于企业在行业内是否拥有良好的发展前景和盈利能力，因此内资优质房企赴海外上市的成功率便相对较高。

目前，恒大地产土地储备覆盖全国24 个城市，面积高达5120 万平方米，已经超越碧桂园成为国内“最大地主”。更为重要的是，由于这些土地大部分购于2006年及2007年，每平方米平均成本仅为445元人民币，具有极高的成本优势。

同时，恒大地产的54个地产项目大部分位于省会级城市，今年前9个月获得合约售楼收益逾230亿元人民币，单季销售面积及金额为同组之冠，且在建面积多达1700万平方米。发展前景和盈利能力皆为乐观。

“房企的市场聚集度，演变成资本聚集度，这反应了‘强者恒强’的市场规律，同时，也说明投资本更加理性。”

2004年开始，许家印就派出小组人马在全国寻找优质土地，这一曾被质疑的举动，如今已经在资本市场上“开花结果”，显示了许家印长远的战略眼光。

2006年12月6日，恒大地产与包括德意志银行在内的四家金融投资者达成交易，向后者发行8亿股可换股优先股，融资4亿美元。这笔交易是恒大地产历史上首轮私募，旨在应付恒大地产亟待支付给中国工商银行的到期2.3亿美元的贷款。

一年之后，即2007年11月，恒大地产即宣布等额赎回这笔4亿美元的可换股交易合同。投行人士表示，投行已与恒大结成利益共同体，当然不会一味逼宫，否则双方的利益都会蒙受损失。

业界担心的是，经过一系列融资后，许家印将极大地稀释股权。然而，恒大最新披露的招股文件显示，在众多融资中，至少有三笔交易为项目融资，本身并不涉及恒大地产的公司股权。正是这几笔关键交易，为恒大地产及时提供了项目拓展的资金。

这三笔交易分别在恒大地产与美林、恒大地产与郑裕彤旗下的周大福之间完成，投资对象分别为恒大在广州、佛山和武汉的三个物业。根据合约规定，恒大地产与美林共同开发广州恒大御景半岛，后者注资1.3亿美元。在佛山和武汉的两个项目中，恒大从周大福分别获得4.82亿元和2.72亿元的中长期贷款。

许家印在仍然享受武汉和佛山两个项目各40%权益的前提下，稍许折让，却引入资金，盘活全局。同时，通过如此合作，牢牢将合作伙伴聚拢在自己身边。此次招股，恒大地产受到香港富豪热捧，正是这种“聚拢效应”的反应。

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