支招住房保障

2009-08-07 17:18:29

为应对全球性金融危机,在国务院刺激经济的十条举措中,增加保障性住房投资放在首要位置,这不仅表明房地产行业在经济增长中的支柱产业地位,也体现了中央以民生为本的思路。

但我们应该看到,即使是一个十分正确的政策选择,如果实施方法不当,效果也会大打折扣。

专项基金势在必行

2005年以来,中央一再强调调整住房结构,完善住房保障制度,但在落实过程中没有有效调动地方政府的积极性。

2007年,国务院24号文件明确规定,各级政府应该将至少10%的土地出让金用于保障性住房的投资,但该文件已经出台一年多了,大多数城市都没有做到这一点。原因并不复杂,保障性住房投资不仅需要资金,而且需要白白拿出土地。

尤其需要关注的是,2009年的地方财政收入增长将放慢,土地出让收入也将比2007年大幅度减少,在此背景下地方政府对于保障性住房投资的积极性会更低。

为此,建议中央财政设立住房保障专项基金。如果中央财政设立住房保障专项基金,对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付,可以有效调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。

逆向回购纾困

当前,商品住房的存量投资相当大,按照在建工程的面积计算约20亿平方米,总投资约5亿元人民币,2008年商品住房的销售比2007年明显减少,开发商资金周转出现明显紧张,增加保障性住房投资将使商品住房的销售更加困难。

如果通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房,可以有效缓解开发商的资金紧张。所谓逆向拍卖,是指政府给出一定区域房地产价格的指导价,让开发商参与竞拍,价低者卖给政府,政府将其用于保障用房,卖(或租)给中低收入群体。

据初步测算,在北京、上海等城市,现在已经建成的商品住房都是三年前买的土地,有较大的降价空间,在2007年底的价格基础上降价40%左右,开发商并不会亏损。如果按照开发商成本价格逆向拍卖一部分商品住房,其价格与经济适用房相当接近,政府可以直接将这些房子作为经济适用房出售给符合条件的居民。此举可以缓解开发商的资金紧张局面,还可以减少政府建房的时间及人力成本。

逆向回购商品住房的关键是操作程序上需要确保“公开、公平、公正”,防止暗箱操作。

经适房弊端求解

目前的经济适用房制度在运行过程中出现很多弊端,其关键在于管理及分配上存在问题。可以通过两条途径解决这些问题:一是严格限制经济适用房的单位户型面积,可以控制在一定范围内(如50平方米左右);二是对保障性住房采取封闭式运行,禁止在二级市场自由买卖经济适用房。

居住在经济适用房里的居民收入水平提高后,只允许将经济适用房卖给政府,由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。

2007年国务院24号文件出台之后,各地都不同程度地扩大保障性住房的覆盖范围,但目前的覆盖范围还是太小,存在“夹心层”,尤其要关注刚刚走出校门大学生的住房保障问题,很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的,在步入工作岗位之初即有还贷的压力,根本无力自行解决住房问题。

解决这些大学生的住房问题不仅有助于构建社会主义和谐社会,而且有助于缩小城乡收入差别,提高我国城市化和工业化的进程。建议将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上,让30%左右的低收入群体享受政府的政策优惠。

作者系中国社会科学院金融研究所副研究员

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