白云新城10年破茧

2009-08-10 15:05:07
2009年2月4日下午,闲置了4年的广州旧机场,依旧在淡淡的阳光下躺着。空旷的停机坪偶尔能看见几个路人的身影,同白云区其他地方的车水马龙和人声鼎沸相异,这里显得格外的安静。只有从旧候机楼里不断传出的机器轰鸣声提醒着:这里即将酝酿一场巨变—纸上的白云新城,正一步步抽丝剥茧,破土而出。2009年1月22日,云城西路隧道动工。已经征用了旧机场用地的广州市土地开发中心在旧机场候机楼前举行了一个简短的奠基仪式,以标志白云新城基础设施配套建设的全面启动。这个奠基仪式,离“白云新城”概念的提出,已经超过10年。

规划设计“城不压山”

参与了白云新城规划的著名规划专家、中山大学区域与城市规划系教授袁奇峰告诉时代周报记者,最早旧机场搬迁,就是因为它被城市包围了。20世纪90年代中期,考虑到白云机场受自身发展要求和城市建设影响将选址新建,便提出了开发建设白云新城的构想。                   

到底白云新城会成为什么样子?

规划图之上所展现的白云新城,是北至黄石路、东至白云大道、西至机场高速路、南至北环高速路,面积9.22平方公里的领土。包括了旧机场跑道和机场运作配套区,以及东南和西北两大居住片区。其中,原白云机场工作区和配套区的3.88平方公里属于白云新城的核心区。

按照《广州市白云新城地区城市设计深化》(以下简称《设计深化》)方案,今后,白云新城整个规划区域将形成“一轴双中心四片区”的空间结构。

“白云新城的规划设计会优先考虑生态环境,因为这里是白云山绿化带的一个延续。” 广州市土地开发中心业务指导部副部长唐晓晖透露,根据新确定的城市设计,白云新城区域绿地率达到40%,绿化覆盖率达到50%

而在与白云山的关系上,专家们普遍认同的“城不压山”和“城山共融”的提法被袁奇峰再次强调,“为了保证航空安全,也为了保护好白云山,这个区域仍然不适宜进行高强度的开发,楼宇建设也需要限高。”

而在建筑高度控制上,总体上以中部的白云公园为最低点,与南部的飞翔公园、西部社区公园的主要大型公共绿地构成的大片区域,建筑高度控制在10以下。建筑高度限制逐渐向北放宽,黄石社区、萧岗社区控制在40-80,云山社区控制在50-100。此外,白云公园南侧的商业综合性新地标建筑最高可达200

旧机场腾笼换鸟

作为最核心的区域,旧机场的改造成为白云新城规划建设的重中之重。曾跻身于全国三大国际机场之一、始建于上世纪30年代的旧白云机场,在其运作的72年间,运输了2亿人次的乘客。

如今,机场迁走已经4年,这里却还新颜未露。时代周报记者采访的当日,东北面的停机坪裸露在道路一侧,成了机场保安的操练场地,偶尔有三三两两的附近居民路过,或是在停机坪上打羽毛球、遛狗,其余时间,难见人影。候机楼的西面则被蓝色的铁皮围了起来,这里已经变成某驾驶学校的练车场。一旁的机场宾馆已经封闭,门外还用铁丝缠绕的拦网又设了一道屏障,只有守门人在门亭里,悠然地斜靠在椅子上。

轰隆隆的机器声从旧机场候机楼里传出。站岗的保安将记者拦住,说里面还在施工,要改造来做商业,不能进去。

但按照原计划,这个建筑面积达到10.6万平方米的商业Mall本应已经完工。机场集团方面人士在2007年招商期间称,候机楼将被规划成一个集购物、娱乐、饮食、休闲为一体的购物中心,1年内即可完成该项目的改建装修工程,2008年正式投入使用。

2007519,在对33家中外企业进行审核后,广东省机场集团最终选定了广州市精都实业有限公司为其合作伙伴,该公司从此拥有了该候机楼15年的经营权,每年支付租金达几千万元。获得经营权后,精都实业马上为项目进行了大规模招聘。从招商透露出候机楼将用来做百货商场。

但从目前情况看,大型商业Mall的计划明显已经推后。

据不完全统计,三元里、新市、棠景、景泰、黄石五条街道聚集了约七八十万人口。整个白云区不过200万人,约1/3集中在机场周边这几个街道,周围开发的中高档楼盘亦有几十个。白云区却一直没有出现具有规模的大型商业中心。

“事实上,2003年广百和家乐福进驻了新市的百信广场,成绩相当好。虽然百信广场的规模不够大,但从中可见白云区当地的消费空间是很大的。”广东省连锁经营协会会长助理、华南商业网总裁黄华军告诉时代周报记者。“大型商业中心的兴起,同城市化的进程密不可分。当城市化达到一定阶段,大型Mall的出现会是必然。广州城市发展战略提出的‘北优’,白云区目前的发展进程,需要一个那么大体量的商业Mall。而旧机场的腾笼换鸟,正好给白云区提供了那么一个能够建设地标式商业Mall的机会。”

但他也提出了自己的担心,“如果只有15年的经营权,施工改建花去两年,这样一个大型的商业Mall,需要7-8年的培育期,那经营者坐享成果的时间显然有限。目前正遇金融危机,经营者面临的挑战不言而喻。”黄华军说。

开发时机难抉择

摆在白云新城开发者面前的难题还不止于商业中心的培育。

时代周报记者从《设计深化》获悉,目前区域内涉及三类用地类型:包括广州市土地开发中心储备用地(用地面积204公顷)、城中村集体用地(用地面积225公顷)、以及其他城市国有用地(用地面积490公顷)。其中,旧机场的跑道用地已经属于广州市土地开发中心的储备用地;城中村集体用地则包括萧岗村、江夏村、陈田村、三元里村与柯子岭村;而其他用地属于部队、民航等等,权属复杂,且分布零散不规则,增加了城市更新改造的困难。

广州城中村的改造向来举步维艰。此次白云新城规划建设涉及到上述5个城中村的改造,尤以萧岗村和江夏村的改造为重。

数据显示,萧岗村内需要拆除的住宅共123万平方米,而江夏村总建筑面积189.44万平方米,这一地区的江夏村建筑,将由广州市土地开发中心统一征收,作为城市综合开发使用,按10%的标准给村返还留用地。

袁奇峰却不认为这些问题给白云新城的规划落实带来大的难题。“白云新城的建设走的是政府搭台,市场唱戏的路子。土地权属、还有城中村改造等问题都不存在大的障碍,只要能够理顺其中的利益关系,同时有相关法律法规的保障。”

“现在最关心的是一个时机问题。在金融危机下,现在最有可能的威胁,就是政府受到来自财政方面的压力,着急将土地卖出去。”袁奇峰指出,“为了使得效益最大化,宁愿让它荒着,也不能着急贱卖。”

按照目前广州市土地开发中心的计划,地块拍卖要等到基建完成之后,争取在2010年之前推出。目前广州市土地开发中心储备用地达203.7公顷,有商业性质用地也有部分居住性质用地。白云新城初期计划的居住用地164.11公顷,仅占总用地17.8%

白云新城的地域价值多年前就已经被开发商所觊觎。目前,新世界、方圆、时代、恒大、万科等开发商都有项目进驻。岭南新世界、云山诗意、恒大云湖、托斯卡纳等,楼价早已突破10000元/平方米。但袁奇峰并不认为这样的价位“透支未来”,“广州的市场相对理性,白云新城的房产价位由白云山的区域优势和房地产本身的品质所决定。

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