广东“15条”救市解密

2009-08-11 13:18:42
尽管出手来得比较晚,但是广东此番地产救市的决心和力度可谓前所未有。此前,华南部分地产商面临重重危机,甚至有倒闭传言来袭。“粤15条”救市政策甫一出台,部分开发商资金负荷骤然松绑,士气大为提振。“现在救市很滑稽”—万科集团董事长王石日前接受央视采访时一句直言不讳的话,引发了市场的一轮争议:救市是否会变成救房地产企业?在市场整体理性回归的调整过程中,这个“拉动内需、稳定市场”的政策会否真正春暖楼市,而不会成为部分房企乘机涨价的借口?

救市,广东也出手了。

距离国务院救市新政出台三个月后,广东于33日发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称十五条),就促进广东省房地产市场平稳健康发展始提出了15条具体意见。

 这是自200710月房地产市场大调整以来,广东省政府首次高调表态且明确出手的一次系统救市。

“华南五虎“危局

“救市”之前,广东的房地产市场刚刚经历了风雨飘摇的一年。

“房地产进入了周期性调整。”这是广东省房协《2008年度广东房地产分析报告》的结论。在这一年,反映房地产行业景气的各项指标—不管是完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等均呈现不同程度的跌幅,与前几年持续增长态势形成对比。

 

市场消费陡然下降。据统计,2008年,广东省商品房销售面积4824.41万平方米,同比下降22.43%;销售额2880亿元,同比下降21.40%

市场行情骤变导致不少开发企业资金链绷紧。截至33日,已披露的16家房地产上市公司年报显示,2008年度公司经营性现金流量净值共计-124.67亿元,比上年同期下降240.32%,其中近八成的房地产商现金流为负。

而广东省房协亦称,广东省房地产开发企业2008年的到位资金同比下降4.82%,与2007年同比42.31%的增幅形成强烈对比。

2007年,广东楼市一路高歌猛进,2008年却骤然转冷。楼市寒冬,流言也不断侵袭。市场甚至传出“华南五虎(碧桂园、富力、恒大、合生创展、雅居乐)岌岌可危的说法”。流言足以震动华南市场。

与此同时,2007年以来大量囤地的开发商,面临销售不畅、债务居高不下,资金链濒临断裂。外资投行也因此调低众多华南地产企业的评级,甚至逼债,趁火打劫。华南部分房地产企业到了生死存亡的关头。

多方博弈政策始出

 “就是在这种背景下,粤十五条出台了,它很大程度上,是去年年底出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(也就是‘国十三条’)与广东实际相结合的结果。”合富辉煌首席分析师黎文江告诉时代周报记者。“还在1月份的时候我们就参加过意见稿的讨论。春节之前也出台了一些零星条例,但没有这次粤十五条那么系统和具体。之后经过了人大讨论、征求各方意见后,才出台了这个比较完善和具体的意见。”

事实上,开发商的诉求在楼市风头急转之时就已经上达政府。去年下半年以来,广东省的开发商代表递交形势分析报告、建议书、召开媒体通气会的动作不断,意在寻求政府的政策支持,要求拯救广东的房地产企业。

去年1115日,广东省地产商会召开银企高峰论坛,高调宣布广东地产商会联合省政策研究中心,向广东省政府递交了一份房地产白皮书,就行业情况、金融政策等方面阐述了广东房地产市场的现状,希望在金融上加大政策力度,以唤起广州市场信心。

随后,广州市房协也为开发商请命,在20081216日召集媒体举行“市房协专家市场形势分析会”,并提出了十点促进房地产发展的建议。也是在这次会议上,广州市房协爆出广州2007年至2008年初出让的五个“地王”地块,至今没有一家交齐地价款的消息。

2008年底,广东省房地产业协会也向广东省建设厅和省政府提交了一份《关于发挥支柱产业重要作用的政策建议》,提出各级政府应当明确房地产业的重要地位,避免房地产市场和宏观经济调整“硬着陆”。

“但从最终出台的‘十五条’内容中,既有广东省响应国家政策的落地方案,又体现了开发商要求政府扶持的诉求—之前房地产商会和行业协会上书的建议,在这份意见里基本上都实现了。”有业内人士如此评价。

开发商资金大松绑

粤“十五条”政策中的第三部分最具“新意”,也受到业内最多关注。“延长缴纳土地出让价款期限;分期缴纳土地增值税;给予信贷支持”等内容,直指开发商的资金“命门”。众多因为资金链濒临断裂的开发商,将因此而暂时松了口气。

2008年签订土地出让合同,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。” 按照这个条款执行,包括2008年初以41亿元竞得员村“地王”的 恒大等诸多土地买家,将从中得益。根据广东省房协统计,2008年,广东开发商购置土地金额达488.1亿元。

“如果只是对2008年签约土地的开发商放缓,那政策的减负效应有限。因为更多的高价地是在2007年拍出的。”满堂红地产首席研究员龙斌对时代周报记者说,“现在关键就看广州市国土局对2007年拿地的那些开发商是否会灵活处理了。”

广州市国土房管局新闻发言人黄文波在“粤十五条”出台当天,接受媒体采访时表示,“适当延长动工时间、适当延长土地出让金缴纳期限,广州已经开始在实施。”

但具体2007年的“地王”们会不会被政策惠及,黄文波没有明确表态,但称“一要看开发商有没有履行广州市出让方面的规则和约定;二是要看是否符合‘十五条’的情况。如果开发商在土地出让时遵守了我们的游戏规则、履行了合同,但确实存在实际困难的,我们会酌情处理。”

 

有知情人士告诉时代周报记者,“实际上,2007年购入的几个地王,拖欠的地价有近百亿元,政府至今都没有收回。”

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