被套百亿 雅戈尔高空走钢丝

2009-10-22 00:00:05

曾经“怀揣100亿元资金,带着20个人的团队,全国各地找项目”的雅戈尔董事长李如成,如今可能更乐于找现金而不是找项目。

房地产和股权投资曾是服装巨头雅戈尔最强劲的两大利润支撑,然而, 成也萧何,败也萧何,随着房地产市场渐入衰境,股市一泻千里,市值损失上百亿的雅戈尔正行走在危险的资本钢丝上。曾经被视作多元化经营成功标杆的地产与金融,如今看来似乎更像是一场危险的资本游戏。

昔日地王深度被套

210,在位于宁波郊区鄞县的雅戈尔国际服装城门口,雅戈尔摆了2个小摊正在招聘女工。员工刘英(化名)说,每天工作12个小时,很辛苦。“金融危机爆发后,年终奖改为每个月发放,但事实上变相降低了工资。”

实际上,服装巨头雅戈尔最大的麻烦还在于地产和股权投资的双重打击。

一度为雅戈尔贡献了50%以上利润的房地产业务,正在遭遇一场危机。一年前的“2008年及2009年公司的地产业务收入将分别为48亿元、72亿元,对公司的利润贡献将达6.8亿元和11.2亿元左右”的预计已然落空。

近年来,雅戈尔频频拿地,屡次戴上“地王”桂冠,不料却在经济环境恶化的今天被深度套牢,这些地块也大多处于荒芜状态。

20082月,雅戈尔集团以97972.28万元的价格竞得北郊路以西地块,以楼面地价13102/m2获得宁波新“地王”称号。之前在苏州、宁波,雅戈尔都曾获过“地王”称号。

在出租车司机和居民的指引下,记者在宁波北郊看到了华辰北9号地块:在狭窄的公路两旁,矮小的围墙圈出了小块地方。据了解,该土地用地性质为二类居住用地,适建住宅及其配套设施。规划容积率为1.35,出让面积17.6万平方米,总价15亿元。

211,宁波市国土资源局土地利用管理处处长贺敏杰告诉时代周报记者:“由于市政配套拆迁未到位,主要是3个厂未拆迁,所以华辰北9号地块雅戈尔有6亿多元土地出让金未到账。”他说,正因为如此,即便2年未动工即收回土地的期限已满,但考虑到责任不在雅戈尔,所以并未收回该地块,“按照道理,雅戈尔还要向政府索赔呢。”

但距离华辰北9号地块仅2公里的新星都市20083月均价7000/m2,已接近楼面价6685/m2,低迷的楼市,使得华辰北9号的开发前景堪忧。

雅戈尔自1992年开始介入房地产业,旗下拥有宁波雅戈尔置业有限公司(下称雅戈尔置业)、宁波甬城房地产有限公司、苏州雅戈尔置业有限公司和宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司等十几家房地产公司,其中雅戈尔置业在宁波市场排名第一。

2007年初,雅戈尔置业在宁波买下华辰北9号地块,每平方米楼面价6685元,高出拍卖价4000多元,每亩地价近700万元,在宁波属于“天价”。

20077月,雅戈尔置业再一次成了“地王”。原杭州商学院地块以高出起拍价8亿元、楼面价15719/m2的价格创下了杭州土地拍卖的天价,土地出让金高达14.76亿元。此后西湖区留下53号地块的楼面价格,也高达11103/m2

从宁波市国土资源局获悉,北郊路以西地块位于江北区,北起规划道路,南至范江岸路,东临永丰北路(原北郊路)。记者打的来到此地,挂着彩色广告的长横幅挂在墙上,墙内土地南北长约200多米,东西约50左右,尽是垃圾和未动过的土地。据雅戈尔提供的资料,该地块“争取今年10月动工”。

汉宇地产研究主任邵明浩说:“除了楼面价,高层住宅的建安、园林直至交房的成本约为20002400/m2,还要加上造价20%左右的税收。以此计算,北郊路以西地块建房成本就高达2万元/m2。”而雅戈尔提供的资料显示,周边楼盘参考价为15000/m2,北郊路地块的开发效益为负值。

除了杭州转塘地块处于在建未售状态,其他如苏州现代大道地块、杭商院地块、苏州相城地块、姜山镇3号地块、杭州留下53号地块、原中基地块等,要么就是计划今年才动工, 要么连动工时间也没定。

易居中国分析师薛建雄说:“土地出让金未到账,说明资金链很可能有问题。上述数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上,上述待建项目工8块土地占款72.65亿元,也就是说,前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元,按3000/m2的建安成本,如要滚动开发,预计还要投入50亿元。”

中原地产研究咨询部分析师徐珊珊表示,“由于雅戈尔前期拿地支付土地资金85亿元,导致2008年三季报公司短期负债高达73亿元,长期负债达27亿元。同时,为了回收资金,雅戈尔还要再投入50亿元,而宁波地价偏高,回流资金速度减慢,这将导致公司资金链高度紧张。”

据相关资料,截至20089月,雅戈尔的土地储备已达289.4万平米,投入的竞标资金就到达131亿元,高于公司提供的资料所显示的85亿元的金额。

雅戈尔置业总经理王国强此前曾表示,旗下多个项目开工时间推迟,华辰北项目要推迟到今年才能开工,原本预计去年3季度开工的“地王”杭商地块则推迟到今年开工。

“由于市场低迷,宁波市推地节奏也减缓。2008年雅戈尔只拿了3块地,即总价9.7亿元的北郊路以西地块,2.4亿元的中基地块、0.8亿元的东吴地块。”雅戈尔董秘刘新宇在接受时代周报记者采访时说。

但刘新宇同时强调,“虽然雅戈尔200819月的净利润仅21.5亿元,但公司在工商银行有50多亿元授信额度,在中信银行有30多亿元授信额度,雅戈尔才贷了3亿元,春节期间银行还在‘逼贷’,所以资金完全没有问题”。

刘新宇表示,“公司房产从预售到交房(收入确认)一般需2年,所以2009年和2010年的房地产收入基本有保证,2009年不会差于2008年。2011年则要看今年的预售开工情况了,就不是现在能预测的了。”

2008年前三季度,雅戈尔经营活动产生的现金流量净额9.08亿元,2007年同期为17.075亿元,同比锐减46.82%

对此,刘新宇解释称,报告期内公司房地产业务投入增加和公司支付员工工资增加(主要是收购新马集团的员工工资)是主要原因。

股权投资缩水百亿

翻开雅戈尔2008年中期财务报表,投资收益占其总利润的54%(已低于200770%),纺织服装为19%,房地产为27%。正是报告期内出售中信证券部分股权,托起其巨额投资收益。雅戈尔26披露了减持中信证券情况,从去年1112日至今年24期间,雅戈尔陆续减持了中信证券(6000306987.4591万股,预计此次套现14.3亿元。而国泰君安分析师李质仙表示,2008年前三季度减持中信证券的税后收益为8.91 亿元。

粗略估计,雅戈尔2007年持有上市公司股票市值达240亿元。由于股市大跌,该部分股权投资严重缩水。刘新宇说:“其实股权投资一共不到50亿元,除去已卖掉的中信证券,股权投资的市值还有90亿元左右,要说公司损失惨重并不准确,主要是对海通证券(600837)的投资确实有亏损。”

三季报显示,雅戈尔持有海通证券2亿股,初始投资金额35.88亿元,2009213,海通证券收于13.91元,雅戈尔已浮亏8亿。

初步统计,与高峰期相比,雅戈尔股权投资市值已经跌去上百亿元。

今年212日,雅戈尔18亿元短期融资债到期,将发行的20亿元公司债,令人产生雅戈尔“借新还旧”的联想。

刘新宇解释说,“18亿元短期融资债发行时银行已承诺到期提供贷款,但在目前利率低点发债,34年后利率回升时可赚个差价”。

大幅损失的股权投资令投资者担心高现金分红传统是否继续。刘新宇告诉记者,“据公司章程,雅戈尔每年现金分红不低于净利润30%。”

银河证券研究员马莉表示:“考虑到公司目前的现金依然不充裕,估计目前账上现金约22亿元,预计2008年分红占净利润的比例会接近下限30%,税后回报率3.95%。”

近日,雅戈尔集团控股60%的上海凯石投资管理公司搬到了陆家嘴花旗大厦,全面“接管”雅戈尔近百亿元的金融资产管理业务,而逐渐减持部分股权投资将是该公司未来一段时期的主要任务之一。

出现在雅戈尔投资名单上的,还包括宁波杭州湾大桥投资开发有限公司、山西阳光焦化(集团)有限公司、深圳中欧创业投资合伙企业、天一证券有限责任公司、杭州创业软件科技有限公司等。

“公司计划未来逐步缩小股权投资规模,将股权投资业务收回至集团层面进行。”刘新宇说,但股权投资业务淡出上市公司需要一个过程。

老主业能否扭转乾坤

随着地产和股权投资惨遭重创,一度被边缘化的服装老主业似乎被寄予减少亏损的厚望。

国泰君安分析师李质仙说:“金融危机使得大批小厂倒闭,大厂的订单反而增加。”雅戈尔集团宣传部经理于澄称“公司订单已排到6月份”。

自去年完成了对美国KELLWOOD公司旗下男装业务部门新马集团的并购后,雅戈尔正考虑把香港新马迁址重庆,去年底已向重庆工厂追加投资1亿元,重庆基地将不再生产自有品牌产品,腾出“精力”全部投向POLO6大世界知名品牌衬衫贴牌,产品全数出口海外。

“公司下一步将完善产业链,将完善棉花、纺纱、织布、成衣、销售的产业链价值,并不断开发新工艺新产品;提高附加值,提升品牌,加强专卖店等渠道建设。”刘新宇说。

2008年新马销售额28亿元,90%市场在美国,新马每件成本比雅戈尔高2美元,以2000万件计算,成本降下来就是4000万美元。”刘新宇说。李质仙表示,雅戈尔服装内销状况良好,预计2008 年完成销售收入30 亿元,毛利率达到73%。预计未来两年服装内销收入增速20%左右。

“我们服装业的毛利率高过高科技企业呢。”刘新宇说。

但无论如何,寄望服装业的扩张弥补百亿元的窟窿,恐怕是一个不可能完成的任务。

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