保利“地王”成鸡肋

2009-08-18 16:41:58
如今楼市的惨淡,让属于“地王”的辉煌时代黯然逝去。2007年9月11日,分别以8769元/平方米和8112元/平方米的楼面地价竞得金沙洲两幅地块的保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH,保利地产),日前惊爆将要退地或是缓建的传闻。

退地传言

传闻缘自中国银河证券股份有限公司日前发布的一篇研究报告—《保利地产:业绩增长稳定,估值有压力》。该报告指出,保利公司在2007年获得的土地中,有一些楼面地价较高,面临减值压力。主要是白云区金沙洲B3701A02B3701A04两地块,地块楼面地价高于8000/平方米以上,公司可能考虑退掉一块,另一块也可能考虑与政府协商缓建和修改部分规划。对此块地公司有可能在2008年计提存货减值准备。

仿佛是验证这则传闻,20081216日,在广州市房地产业协会召开的一次市场形势分析会上,该协会有关负责人对广州国土房产局提出一份建议透出一个惊人消息——2007年至2008年初,广州市有5个“地王”逾期仍没有缴清土地出让金,其中就有保利的金沙洲地王项目。

对此,保利公司相关人士未作正面回应,只表示“没有新消息发布”。而广州市房地产交易中心新闻发言人李晓娟则称:“没有听说保利要退地的事情。”

价值大缩水

2005年末,广州市政府传出消息,将在金沙洲建立“新社区”,并表示今后会将该区域建设成广州又一大型居住社区。“金沙洲”从一个默默无闻的广佛交界板块,逐渐变成房地产开发商追逐的“明星板块”。2006年至今,金沙洲成为广州土地一级市场推地最为集中和频繁的一个区域,并经历了“地王”频现和无人问津等不同遭遇。

200697日,万科与中粮地产联合,以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权,楼面地价达到4033/平方米,创下当时广州地价的新高。同年1117日,广州市土地交易中心又推出多个金沙洲地块,多以4000/平方米左右的楼面地价成交。

业内人士一度对金沙洲的开发利润空间表示担忧。孰知一年之后,金沙洲的地价成倍攀升,让人惊叹不已。2007911日,广州市一次性推出14宗土地,金沙洲板块推出了三幅面积超过20万平方米的住宅用地。保利地产正是在这个时候将两幅地块揽入怀中。当日,在经过同金地集团、富力、深圳鸿荣源等开发商的激烈竞争后,保利以总价42亿元购得B3701A02B3701A04地块,楼面地价分别为8769/平方米和8112/平方米,比底价分别高出158%157%

事后,广州市国土房管局新闻发言人在对2007年土地市场做总结时指出,“2007年二三季度,尤其是第三季度,广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况,出现了高出底价1倍甚至数倍成交的情况。溢价率过高,说明市场泡沫风险较为严重。”

话音未落不久,3个月后,土地市场就遭遇到突如其来的寒流。

200712月份广州的又一场大型土地拍卖会上,放出的12宗土地中,两宗金沙洲商业金融和办公用地因无人竞价由政府收回,另有5宗地块因只有一家开发商竞价因而以底价成交。而金沙洲4宗地的楼面地价介于3324~4241元/m2,与911日出让的三宗地的楼面地价相比,下降了 53.41%。保利地产在此次土地拍卖市场上再次出手,以4241/m2的楼面地价,买下了靠近之前两个“地王”的B3702A05地块;并以3324/平方米的楼面地价拿下了金沙洲B3708B07地块。

这一变化意味着,仅仅3个月的时间里,20079月,保利竞得的两块“地王”,价值至少“缩水”一半。

减值压力

时代周报记者查阅保利地产2008年中报发现,“地王”金沙洲3701地块的项目已经被保利拟名“保利西海岸”,进入上半年的“拟建项目”,此外,金沙洲3708地块也在“拟建项目”名单中。20085月,“保利西海岸”还在广州市规划局网站上进行了审批前的公示。广州媒体也曾经在20084月报道,2008年第三季度,保利西海岸将推出100万套别墅。但目前已经跨入2009年,金沙洲两幅“地王”仍风平浪静。

是否如银河证券的这份报告所述,保利金沙洲“地王”面临减值压力?保利地产相关人士以“这只是你们的猜测”回应。

时代周报记者了解到,这两幅地块的楼面地价,已经直逼目前金沙洲板块的普通商品房价。

目前,该区域保利西子湾三期非限价房望江项目“保利西江月”,均价为9500/平方米;恒大御景半岛三期1213日开盘,均价为8600/平方米,带3000/平方米装修。其他几个在售楼盘的高层洋房价格也多在8000-10000/平方米。

如果按照现行价格计划,保利金沙洲“地王”几乎处于“面粉与面包一样价钱”的危险边缘。

但也有业内人士表示,保利在金沙洲获得了多幅地块,如果将这些项目联合开发,其平均成本会被拉低。新增项目增强了公司的持续发展能力,优化了公司的产品结构,为今后发展奠定了良好基础。

不少业内人士也对保利地产的业绩状况保持乐观。银河证券的这份研究报告就指出,“保利公司2008年销售状况远远好于行业平均水平。业绩增长完全有保障,并且增幅高于行业平均水平。”

据统计,保利20081-11月实现销售面积234.55万平方米,同比增长27.97%。银河证券分析报告预计,保利全年销售额超过200亿元,成为A股三大龙头住宅开发企业中,唯一实现前11个月累计销售金额与销售面积同时增长的公司。

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