世茂地产宁波被罚

2009-08-18 16:48:50
在地产的寒冬下,集中了世茂集团最优质资源的世茂房地产(00813,HK)却铤而走险,世茂世界湾竟在未拿到预售许可证的情况下,违法卖房。违规卖房背后,折射的是世茂资金链紧张的现实,以及在销售形势不好的情况下,不得已而为之的尴尬。经历过2008年业务重组、多次逆市拿地以及南京项目大降价风波后,玩转资本魔方的地产大亨许荣茂是否还敢坦言:“房地产的春天将很快到来?”

宁波北仑区的冬意是如此浓。

凌乱的土堆、碎砖裸露在寒风中,打桩机的轰鸣声不绝于耳,几辆推土机在荒芜的土地上不知疲倦地劳作着。这里与世茂集团董事局主席许荣茂勾勒出的世茂世界湾远景还相差甚远,只有售楼处已见雏形。

世茂世界湾由上海世茂集团开发,作为宁波市“中提升”(即把北仑中心城区的品质提升)的重点工程,规划集中高端住宅、高档酒店、大型商业和办公楼为一体的“新城市地标”,在许荣茂13.1亿元大手笔拿地之初就受到了广泛的关注。而如今,经时代周报记者调查证实,许荣茂违规卖房的行为已经受到了宁波北仑建设局的处罚。

铤而走险违规卖房

2008130日,世茂房地产以约13.1亿元拍得宁波一幅综合地块。这是世茂继杭州、绍兴、嘉兴后,在浙江省的又一重要战略布局。

世茂房地产此次所获得的地块位于宁波东部的北仑区,占地约24万平方米,规划总建筑面积约70万平方米。据介绍,世茂世界湾预计一期共推733层以上的高层建筑,总计1100套房源,均价在80008500/平方米左右。其中,项目还包括两幢写字楼、一幢五星级酒店,届时将是北仑第一高楼,成为北仑地标。

然而就在200812月中旬,在北仑区政府的区长信箱里,出现了一封“关于世茂世界湾房产预售的问题”的来信。来信声称,世茂世界湾已经由牡丹江睿智营销企划有限公司在预售,但该项目有没有取得预售证存在疑问。1224日,北仑区建设局经过调查后认为,世茂此举涉嫌违反有关房地产销售的法律法规,建设局已书面通知责令其限期作出整改,并将予以处罚。北仑区建设局同时提醒购房者,在企业未依法取得商品房预售许可证之前,不要接受企业任何形式的销售,以免遭受不必要的经济损失。

北仑建设局房产管理科的赵盛忠在接受时代周报记者采访时表示,世茂世界湾确实没有拿到预售证就开始通过中介公司售房,北仑建设局已经对世茂房地产进行了行政处罚。至于到底对世茂罚了多少钱,赵盛忠并没有透露。截至今年15日,时代周报记者在北仑区建设局官方网站商品房预售许可公示里,仍然没有看到世茂世界湾项目。

政府的这一处罚并没有遏制世茂世界湾急于售楼的心情。据宁波世茂一内部人士告诉时代周报记者,世茂宁波项目之所以会在没有拿到预售证的情况下就开始售房,是因为当初拿地的13.1亿元资金没有付清。“因为公司资金紧张,目前只支付了8亿元,还有5亿多元没有支付。”该内部人士说道。

据了解,世界湾项目至今已经预售近400套房子。据知情人士介绍,该项目收取的预售款上亿元。而宁波世茂员工透露,今年3月底,世茂世界湾开盘前,公司会付清剩余的土地款,届时会拿到房产预售证。

财富缩水大考

“世茂在宁波项目上的铤而走险,是其在资金困难的情况下不得已而为之的一个举措。”招商证券(香港)房地产行业研究员吴轩说道。

世茂前期土地储备太多,土地面积大,现在说它资金十分紧张也不为过。2008年世茂房地产逆市拿下宁波、大连等地块,对它的现金流构成了很大压力,吴轩认为。

随着内地楼市的持续低迷,许荣茂20089月宣布,将当年的合同销售额目标下调20%140亿元,而2009-2010年的销售目标亦下调约三成,分别至208亿和265亿元。 20081-10月,世茂录得的合同销售额近100亿元人民币,这与拟定的140亿元销售目标显然仍有一定距离。

2008年世茂基本不可能达到140亿元的销售预期。”吴轩说道。

世茂集团下的两大上市公司的业绩也显示出世茂销售的尴尬处境。世茂房地产2008年中期业绩显示,2008年上半年,世茂房地产的总营业额为18亿元人民币,较去年同期下降了24%;纯利润为9.19亿元人民币,同比下降了56%。而世茂集团下属的另一上市公司世茂股份(600823.SH)的三季报显示,前三季度的净利润为2995万元,其中第三季度亏损321万元,同比仍减少36.1%。世茂股份表示,亏损的原因系报告期商品房销售收入减少。

200891日,世茂集团旗下的滨江新城推出7.5折,最多优惠近6000/平方米,在市场上掀起了轩然大波。但第二天,世茂集团就表示“并没有降价销售,只是针对部分尾盘进行宣传推广”,降价促销草草收场。这背后有着跟世茂宁波项目相类似的理由,世茂希望借此尽快回笼资金。

销售的不利,加上金融环境的恶化,致使世茂房地产的股价在20089月底、10月初大跌。许荣茂的资产随着股市的大跌蒸发了460亿元,由2007年在《福布斯》中国富豪榜榜眼位置跌到2008年的第18位。

春天还很遥远

早在3年前,世茂集团对房地产市场可能存在的危机就有所预防,并将发展重点逐步向二、三线城市转移。

2008年年初,世茂继续这一发展策略,耗资13.1亿元在宁波拿下综合地块,斥资16.5亿元在大连拿地、花费2.2亿元在黑龙江牡丹江市拿地。然而让许荣茂始料未及的是,在全国的调控形势下,这种行为反而为集团资金形成了负累。

事实上,就在20088月下旬,世茂股份以南京世茂滨江新城一期3号公寓楼所属地块,以及部分商业办公综合楼为抵押,向银行申请本金金额为3亿元、期限为2.5年的项目借款。世茂地产资金的捉襟见肘可见一斑。

地方政府的救市行为曾经给许荣茂些许信心。原本在2008年年底,世茂要缴纳20亿元的土地出让金,但受惠杭州市政府出台的救市政策,放宽了新出让地块地价款项的支付期限,世茂房地产可以延迟半年至一年缴付土地出让金。这足以让许荣茂暂时松一口气。

但投行们没有这么客气。香港评级机构穆迪投资日前把世茂房地产的企业家族评级,由Ba2降至Ba3,评级展望为负面。穆迪称,下调评级主要反映世茂房地产的销售表现较预期疲弱,料对该公司短期及中期财务及流动资金构成压力。穆迪预期即使内地政府放宽政策,世茂房地产于融资上仍会遇到一定的阻力。而世茂房地产有可能需要出售部分资产以改善流动资金,但料此举还需要一段时间。标普也表达了同样的看法,认为内地2009年住房物业销售前景恶化,将进一步削弱世茂房地产的现金流及财政灵活性。这将使其2009年上半年达到银行贷款财务协议要求构成压力。

许荣茂曾对年底政府救市政策给予厚望,并宣称“房地产的春天将很快到来”。如今看来,世茂期待中的春天还很遥远,冬天的考验还将继续。

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