小地产大金融 中天城投转型记

赛亚
2016-09-13 02:46:44
今年上半年,中天城投营收104.28亿元,其中房地产板块营收100.61亿元,占据绝对份额。

时代周报记者 赛亚 发自北京

一旦吃下清华控股手中那20%股权,中天城投(000540.SZ)眼下与清华控股在中融人寿平起平坐的局面就将被打破—中天城投一跃至第一大股东,持股高达40%;清华控股出局。

成败与否,中天城投在此一搏。

9月5日,中天城投全资子公司贵阳金融控股有限公司(以下简称“贵阳金控”)与清华控股签署了一纸协议,竞拍后者所公开转让的20%中融人寿股权。为表决心,贵阳金控支付的竞拍诚意金就高达6亿元。

增持中融人寿,中天城投看上的是那一纸保险资质牌照,这也是其推进“金融全牌照”计划内的重要一环。

时代周报记者试图联系中天城投梳理其转型路径—近两年,中天城投在“大金融”领域排兵布阵,遍地开花。其在“大金融”布局及收益上的成效及不足有哪些?在“大金融”战略发展的同时,老牌贵州地产寡头中天城投仍将地产作为公司转型期的主业,对地产的同步发展有何计划?

烫手的决定?

在外人眼中,这或许是一个烫手的决定。2010年3月成立的中融人寿,正面临偿付能力不足带来的窘迫局面。

今年7月29日,中融人寿发布二季度偿付能力报告,核心偿付能力充足率为-18.16%,业务净利润-1.089亿元,业务现金流-16.45亿元。流动性覆盖率必测压力情景1为1045.66%,情景2为1378%。截至二季度末,中融人寿净现金流出大约6.8亿元,而上个季度末还是净流入大约6亿元。

这是一组危险的指标值。事实上,因万能险大规模增长,中融人寿在2015年底的偿付能力充足率就已跌为64.72%,未达到监管要求的最低100%的水平,已处于偿付能力不足的情况。

这一年,中融人寿在二级市场疯狂举牌上市公司而被誉为险资新贵,一度持有21家上市公司股份,其中真视通、天孚通信和鹏辉能源等11家上市公司的前十大股东名单中出现了中融人寿的身影。

今年一季度,中融人寿核心偿付能力充足率下跌至-18.22%,在风险综合评级中连续被评为最低的D,并被保监会列为重点监控对象—截至目前,中融人寿已被责令停止开展新业务,暂停增设分支机构,不得增加股票投资等。

中融人寿经营陷入困境,高管出现波动。今年5月3日起,王天有中融人寿董事、副总经理及财务负责人职务被暂停。其曾在去年被推选为中融人寿董事长,但被保监会驳回。

因业务受禁,中融人寿预计,今年三季度公司净现金流出 3.05 亿元,占 6 月末认可资产 317.82 亿元的 0.96%,公司经营存在一定的流动性风险,但总体可控。

时代周报记者发现,在中融人寿多番自救大动作中,股东们早已出现意见分歧。在清华控股决定撤退之前,股东芜湖隆威工贸也已全身而退,而股东报喜鸟、神力等先后转让了部分股权。

所谓富贵险中求,也正因为中融人寿的经营不善,才让后来者中天城投有了机会。去年11月份,中天城投通过收购联合铜箔(惠州)有限公司而间接持有中融人寿20%股权,与清华控股并列成为第一大股东。

“目前,中融人寿经营状态不太好,清华控股想卖掉股权,估计参与竞拍者不会多。”中天城投董秘谭忠游接受媒体采访时称,如果它经营得很好,(我们)当初也不好拿到20%股权。

中融人寿称,正在与股东沟通增资工作,尽快使偿付能力充足率达标,并恢复相关资格,争取在今年四季度处于净现金流入状态。

一旦中标,这项增资任务或就落到了最新掌门人中天城投的肩膀上。事实上,成立6年多以来,杉杉系、清华系、诺德系等几大资本势力先后参与其中,中融人寿股权因此频繁转让,实际控制人几经更迭。

增资多少,何时落地,能提供何种偿付能力危机的解决方案,截至发稿,中天城投方面还未能给时代周报记者答复。但在中天城投2016年半年报中,中融人寿位其“长期股权投资”之列。而后者能否被中天城投并表,这要看行业监管政策及公司财务人员的会计处理等。

谋求金融全牌照

增持中融人寿,中天城投看上的是那一纸保险资质牌照。这也是其推进“金融全牌照”计划内的重要一环。

险资举牌房企的同时,房企也开始收购保险公司,屡见不鲜。去年,中天城投一口气拿下中融人寿、华宇再保险、百安互联网保险等三家保险公司股权,切入传统保险、再保险、互联网保险三个市场。

几乎是同一时间段,新华联联手巨人投资设立再保险公司,泰禾、阳光城等设立海峡人寿,恒大、万达先后持股中新大东方人寿和百年人寿,新城控股也联合红星美凯龙设立国峰人寿等。近一年里,据不完全统计,已有12家房企发起、收购保险公司。

和恒大、万达等一样,中天城投谋求的是金融全牌照。金融牌照,由银监会、证监会和保监会等部门分别颁发,管制严格。如能集齐主要的七张:银行、证券、期货、保险、基金、信托、租赁—几乎可以召唤神龙。在混业经营趋势下,越来越多的企业加入牌照争夺队伍。

自2014年转型“大金融”后,中天城投已豪掷上百亿元遍地开花布局,在保险、基金、证券、银行等方面的金融布局已现雏形。

时代周报记者按其公告等信息梳理发现,中天城投主要依赖贵阳金控平台,以并购重组和发起新设为主,获取传统金融机构的经营资质或牌照。例如发起设立贵安银行、贵州银行,获得中融人寿等保险资质,拿下海际证券等券商牌照,设立中天友山基金等。

去年,首次被纳入并表的贵阳金控赚取净利润8.09亿元,在中天城投逾26亿元净利润中占比逾30%。目前,海际证券已迁址至贵阳,成为贵州省第一家民营证券公司。贵安银行作为贵州首个民营银行,正由贵州省政府、金融办、银监局等牵头筹备。

在创新金融方面,中天城投以全资子公司“中天普惠金融”为主体,以实施控股、参股、新设等方式,初步形成以P2P、小额贷款、融资性担保等新兴金融业态集群。此外,中天城投迈出海外布局第一步,拟出资2亿元在香港设立投资公司,以获取海外优质金融资产。

谭忠游曾在券商调研时透露, 2013年开始,中天城投在进行全国市场研究后就提出,如果不能在地产行业做到最好,就需要考虑新业务方向;而后2014年中期,就明确提出上述“大金融”战略构想。

“我们考虑了3个因素,贵州省产业变迁,贵阳生态气候优势,地产行业所处的周期阶段。” 谭忠游表示,贵州无本土金融业态,金融服务基本都是外部输入的,政府也想发展本土金融产业,不留短板。

她看到的,是贵州金融产业发展的机遇。国务院批复设立“贵州内陆开放型经济试验区”、“全国第一批生态文明试验区”,为贵州做强以大数据、大生态、大旅游三大优势长板和推动以金融业为核心的现代服务业带来难得的战略发展契机,贵州也顺势提出要把贵阳打造成西部区域金融中心。

“此外,金融、地产本是一家,关键在于金融工具的开发利用。”谭忠游称,考虑到金融与地产具有同样的DNA,因此公司做出了金融转型决策。

随后的动作快速而凶猛,这也让中天城投产生了庞大的资金需求,去年至今其通过股权、债权等多次融资。今年上半年,中天城投的资产负债率为72.6%,较去年底的76.61%稍有下降,但一年内到期的非流动负债达59.53亿元,短期偿债压力明显。

地产轻资产路线

一手并购重组,一手产融结合,老牌贵州地产寡头中天城投在近两年开启了“大金融、大健康、精品地产”的BHR战略转型。

虽在“大金融”领域大手笔布局,但值得注意的是,中天城投的营收和利润来源仍然是房地产主营业务。今年上半年,中天城投营收104.28亿元,其中房地产板块营收100.61亿元,占据绝对份额。安信证券分析师陈天诚表示,上半年中天城投的 ROE 虽有所下降,但销售毛利率高位平稳,公司整体费用率降至 6.2%。

据时代周报记者从中天城投内部了解,与过往大开大合的地产运作模式不同。去年起,中天城投提出“开放性房地产”转型策略,房地产开发以“项目+管理+基金+品牌+整合”的轻资产运营模式推进,地产与金融板块要实现协同效应。

具体而言,“开放性房地产”即通过代管代建、品牌合作、存量合作开发、房地产子基金、社区O2O等,打造“代建团队+项目来源+资金来源”三大开放源。他们的目标是在“开放性地产”销售模块实现70亿-100亿元的销售额。

与动辄在一二线城市抢地王的同行不同,中天城投目前已鲜少出现在公开的土地市场。据时代周报记者了解,中天城投目前的主要精力在未来方舟、贵州金融城等几个本地超级大盘身上。

今年4月19日,中天城投斥资12.3亿元补充未来方舟17宗地,该项目是体量超过700万平方米的成片整体开发项目,几乎是没有任何城市配套凭空而造的大城,且是近年来中天城投地产销售的主力项目。

十天后,中天城投发布127亿元的定增融资方案,其中分别增资49亿元用于未来方舟和假日方舟项目的开发。

位于观山湖区的贵州金融城则是贵州省全力打造的“引金入黔”战略的落地项目,由中天城投与当地政府合力打造,以成为“西部金融中心”“中国金融第四城”为目标。据了解,观山湖区还设立了贵州金融城建设指挥部,作为政府与企业共同推进项目的平台。

今年年初在观山湖区委区政府的指导下,贵州金融城制定了升级方案,产业升级、规模升级、配套升级、服务升级方案;观山湖区的领导则带着中天城投的负责人到处去拜访,招商引资,希望把这里打造为贵州经济发展的重要一员。

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