抄底楼市 外资进退两难

2009-08-25 13:53:02
利好和利空双重交织的中国房地产市场就像一个巨大的围城。近期人民币兑美元汇率连续下跌不止,此前豪赌并分享人民币升值的部分热钱,希望已化为泡影。一些外资被套牢,一些外资已经准备撤退。然而,中国房地产市场经历一轮大跌之后,中国政府近期的4万亿刺激计划、大幅降息、金融九条等政策对于中国楼市来说又是难得的利好消息,让外资虎视眈眈。“2006、2007年就投资中国房地产的国际资本正面临两难的困局。”香港一位负责内地金融企业到港上市的香港投行高级经理告诉时代周报记者。

亢龙有悔被套者

“投资恒大地产的那帮外资基金,现在日子难过哟,就像一个赌博,开发商输了,但没钱付赌资,你能怎么样,走司法程序嘛,政府也管不了那么多,投资有风险啊。”

据这位投行高级经理分析,2007年,大量私募基金、对冲基金、主权基金、资金雄厚的个人和公司都从计划赴港IPO的地产商那里购入了可转换债券,合计融资规模超过60亿美元(约合468亿港元)。但随着去年年底股市一路下跌, 包括恒大地产、恒盛地产、星河湾集团等房地产公司的上市计划被叫停,让外资投行们叫苦不迭。

“未来6个月,一些融资协议将相继到期,楼市步入寒冬、销售不畅,而银行对地产开发商惜贷,许多开发商无力偿还境外投资者的投资”。123,熟悉房地产投资的香港均富会计师行合伙人林鸿恩在电话里对时代周报记者说道。

“只能重新签订投资协议,再定游戏规则,否则就是深度套牢,血本无归。”林鸿恩说。

“大多数投资者对中国房地产市场采取长期持有的观点,宁愿重新制定协议并找到让房地产商得以继续经营的方法。”125,亚洲商业银行深圳副行长许利明对时代周报表示。

一些投资者亦要求开发商从主权基金或现金充裕的公司引入更多的投资。

“已经有些开发商直接向对冲基金投资者寻求更多投资了”,一位不愿透露姓名的投行人士称,“这听起来有些绝望,但提供更多的资本符合对冲基金的自身利益。要么内地房地产公司违约,他们的投资归零;要么继续投资并希望这些房地产公司生存下去。”

一些投行人士对时代周报表示,参与此类企业上市前投资的基金公司包括一些美国对冲基金巨头,例如Stark CapitalOch-Ziff资本管理集团和Citadel投资集团。

“外资机构2008年上半年如果已经撤退,那么在中国投资回报率有望超过100%。如果坚持到2008年下半年之后,就有被套牢的可能。”中国社科院金融研究所研究员易宪容124对时代周报如此分析。

伺机抄底接盘人

有出局的,亦有接盘的。

从今年71日起,外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门,被业内人士疑为政府有意引导外资投向二线城市地产市场。

国内地产商渴望离场的时候,国际资本市场正笑纳国内开发商低价抛出的项目,借机进入中国的房地产市场。

随着宏观调控的深入,围绕“资金”和“项目”展开的融资活动频繁上演,原本财大气粗的龙头开发商也加入到项目、股权转让的行列中。

上市公司最新发布的公告显示,招商地产、瑞安房地产引入新的投资伙伴加盟的请求,已先后获得监管部门的批准。新的投资有望缓解房地产公司资金紧张的局面。

新的一批来自欧洲、新加坡、美国的机构投资者正在逢低吸纳。

据招商地产123最新公告,拟向新加坡房地产基金管理公司ARA出售旗下富城中国100%股权,作价17.5亿元。受让方ARA为一家在新加坡成立、注册及存续的经营房地产投资的基金管理公司。

同时,一些外资投行也在加紧布局中国房地产市场,并同时改变了以往的进入和操作手法,盛富资本国际正是其中的一家。

“熊市正是外资进入的好时候,在这个时期,许多地产企业面临资金压力,求助无门,为了度过寒冬,利用外资将成为一条主要的融资渠道”,1122日下午,刚从徐州赶回深圳的盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对时代周报记者如此判断。

据悉,盛富资本是一家在中国进行跨境投行业务和基金管理的国际投资银行,旗下有2亿元规模的专门投资中国房地产的富诺基金。

“我们刚花了5000万美元在徐州直接拿下一块地,项目虽然不大,但这次和以往的外资投资在进入途径和操盘手法上都有很大的不同,采取的是直接投资,而不是像以往的参股进入公司或者选择项目进行投资合作”,黄立冲说。

“政府刚刚出台的扩大内需4万亿投资中有相当一部分资金是投向基础工业,徐州是工业城市,未来发展不可限量,而现在土地价格又很优惠,我们就直接参与拍卖,自己拿地,然后再通过招标的形式选择开发商,让他们代为开发。”

“像我们这样直接投资操盘的不多,优势也明显”,黄立冲对时代周报说。

不过,更多的内资房地产企业还是希望和国际资本合作开发或采取直接项目转让的方式。知名地产评论员戴欣明博士对时代周报说道。

根据DTZ戴德梁行的统计数据:2008年上半年,国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗,与去年上半年的 31宗相比,交易量增长高达106.5%。其中,境外资金整栋购买物业的买卖共有14宗。

房价反弹有推手

事实证明,相对于2007年前的国际炒房资本,外资的投资策略,正由直接购房、炒房、曲线投资房地产企业,转变为直接参与土地拍卖、控股项目公司进行房地产的一级开发。

而此前的限外令正变成一纸空文,国际资本会否坐庄中国房地产,再度炒高房价?

20067月,六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)

但戴欣明认为,“限外”政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷,“‘限外令’及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,只对外资投资现成的物业作出了限制,取消了外资投资房地产开发的优惠条件,对外资参与房地产开发的影响微乎其微。”

为应对中国房地产市场的“限外令”,众多实力雄厚的国外资金普遍采取了“变脸”的招数。

房地产公司有土地储备,外资投行财力雄厚,二者各取所需一拍即合。正如英联国际地产总裁郭建波所言:“171号文限制的是投机,没有限制投资。对于规范的大公司来说,这反而是一个机会。”

来自市场的公开信息显示,外资投资机构进入我国房地产开发的步伐自2007年以来正在加速。20072月,摩根斯坦利与上海永业集团成立合资公司,共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地,公司法人由大摩方面人士出任;同年3月,重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金组成的联合体以9.2535亿元竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块;英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德也在6月初称,将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金,用于投资中国的商业地产和住宅……

也有报道指出,上述投资不过是国外游资进入中国市场的冰山一角,通过参股、购买企业债券等方式进入的国外游资炒作资金至少有300亿左右。

国际资本围猎中国房地产会否成为房价反弹的幕后推手?

仲量联行中国区投资总裁邓文杰接受记者采访时认为,虽然房价是由供需关系决定,但国际资本的推动仍然是房地产市场博弈中最为重要的力量之一。

上述分析人士告诉记者,从2006年到2007年初,中国政府调整房地产的一系列措施,给缺少资金的中国房地产企业造成重大“利空”,尽管房价没有明显下跌,但去年年末不少开发商已经开始卖项目、卖楼盘。

而实力雄厚的境外投资公司恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”,迅速掀起了向中国房地产市场进军的步伐。摩根斯坦利、高盛、瑞银、凯雷投资等,这些顶级跨国投资公司纷纷试水中国房地产业。

“更多的国际资本正在等待抄底的最佳时机,这个时机可能是明年上半年”,戴欣明说。

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