住房保障九千亿博弈中推行

2009-08-26 17:49:27
国家日前公布的规模达4万亿元的经济刺激政策,将9000亿元“份额”划给了保障性住房市场。这意味着,从2009-2011年,国家每年要向保障性住房市场投资高达3000亿。地产商忧虑9000亿做空本已现颓势的房地产业,老百姓关心自己能得到多少实惠。启航之际庞杂的争论之声已不绝于耳,博弈的力量在悄悄萌芽,令这一庞大的投资计划前路迷雾重重。

“唱空”房地产?

“这其实对房地产市场是个利空。”中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立向时代周报记者表示,这一计划的初衷是为了拉动投资,而开发商的房子早已卖不动了,只有靠政府之手来改善这方面的需求。

按照住房和城乡建设部的测算,未来三年每年住房保障投资3000亿元,可以带动上下游投资3000亿元。另外,还可以创造200-300万个就业岗位。

而北京经济信息中心在分析1998年以后的数据发现,房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5,对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算,未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP—房地产的“拉动”作用十分明显。

“保障性住房对经济的拉动与商品房是没有区别的。”北京联达四方地产经纪公司总经理杨少锋告诉时代周报记者。

显然,这一政策的意图在于,保障性住房将成为未来三年“拉动”投资和经济增长的又一个“主力”。

房地产业内人士叶檀也表达了“9000亿做空地产商”的担忧。叶檀分析,2007,全国房地产开发投资2.5万多亿,如今,政府一次性打包给市场公益性住房增量每年3000亿,“相当于放了一笔明确的房地产空头给市场”。

“这还不是全部。”叶檀说,9000亿元只是政府投资,如果加上地方政府的投资,如重庆发改委日前提出的五年3000亿元投资中,1000亿元就是投给保障性住房,中央与地方投资总计将达到上万亿元,投资额仅略低于商品房。

另据有关数据统计,86A股非ST房地产上市公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示,这些存货平均需要近两年才能消化掉。“大量保障性住房进入市场,必将延长这些存货的销售周期,开发商的日子将更加难过。”某A股房地产上市公司一位副总裁向记者表达了同样的忧虑。

但中国房地产协会副会长顾云昌却不这样认为。“廉租房市场和商品房市场本来就是两个不同市场。”顾云昌向时代周报记者表示,有资格住保障性住房的人都是低收入者,原本不可能去买商品房。

SOHO中国董事长潘石屹同样表示乐观,他认为,廉租房与普通商品住宅市场没有冲突,经济适用房有不完全产权,对商品房有一定冲突,而两限房与普通商品住宅在产权上最为接近,对普通商品住宅市场带来的冲击最大。“今后这三部分保障性住房各自占有多大比重对市场的影响很不一样。”潘石屹说。

毒药向左,肥肉向右

“大量建经济适用房和限价房对市场交易的恢复是一剂毒药。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在博客上为房地产业救市开“董氏药方”时曾如是说。

但在一些地方政府和开发商眼中,有时调整方向盘换个方向,毒药就会变成肥肉。

124,成都市房管局发布消息,成都市将首批公开采购4682套位于五城区范围内的新建商品房和拆迁安置房。成都市房管局相关负责人表示,采购房屋的销售价格肯定低于同区域商品房。采购和销售之间的差价,将由政府买单。成都市政府还表示,政府采购至少省去2年的建设周期,方便了购房者。

“这是个可取的方式。”尹中立向时代周报记者表示,这一方面可以缓解目前房企资金链紧张状况,同时也可以起到改善民生的作用,可谓一箭双雕。

成都并不是这一做法的始作俑者,此前已有北京、南京、郑州、福州、常州等多个城市公开宣布将部分“回购商品房”用于保障性住房。

北京华远集团总裁任志强认为,如果这样来用9000亿,对于房地产市场的冲击就会很小,“它是在消化存量。”

但杨少锋却提出不同观点,认为这是“政府在为房地产托市”。他向时代周报记者表示,政府之所以不向开发商“直接输血”,是担心开发商拿了钱去交出让金、添补资金漏洞,而不是用于再开发。“所以这是在当前经济形势下最明智的手段。”杨少锋说,“回购商品房”及现金补贴的做法,都与这一政策的初衷相违背。

蛋糕是等还是抢?

虽然一些靠卖地为生的地方政府正在通过“回购库存房”等手段帮助开发商渡过难关,但商业嗅觉灵敏的开发商则认为,“蛋糕”是抢来的而不是等来的。

媒体报道,在四川,保障性住房已经成了开发商争抢的“蛋糕”。成都市房管局住房储备中心工作人员向媒体透露,一周之内已经接待了好几拨想参与中心城区危旧房改造的开发商。

“由政府主导的保障性住房项目,虽然限定了开发利润,但资金有保障,而且减免了城镇土地使用税、印花税以及报建费、城市教育附加费等多项行政事业性收费和政府性基金,在目前这个楼市冬天,很值得做。”成都万科地产公司营销总监向媒体这样表示。据了解,该公司正在寻找保障房项目。

9000亿保障性住房计划的刺激下,目前已经有多个省市表示将加快保障性住房的建设,并出台了庞大的投资计划。例如,广东省将在2009-2011年每年投入约60亿元建设廉租房和经济适用房;北京市表示将在2年内建24万套保障性住房。

同时,不少地方还把进城务工农民、新就业大学生、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部的过渡性需求等,都纳入住房保障范围。愈胀愈大的“蛋糕”对开发商无疑具有巨大的吸引力。

中信证券地产分析师王德勇向时代周报记者表示,如果房地产公司能够参与保障性住房的建设,对房地产市场则是个利好。

但“蛋糕”如何切,毕竟政府说了算。

121,《深圳市住房保障2009年度计划(征求意见稿)》向广大市民征求意见和建议。根据这个计划的安排,在深圳市明年拟安排建设的2.57万套、建筑面积134.8万平方米的保障性住房中,企业采取建设、运营、转移方式参与建设的只有0.13万套,其余的以政府直接建设为主。显然,深圳切给企业的“蛋糕”并不大。

在各地出台的保障性住房投资建设计划中,鲜见关于“企业参与建设”的细节。显然,开发商在这一庞大的投资计划中,能否分得“蛋糕”或者能分到多大的“蛋糕”,仍然具有不确定性。

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