新老地王交锋:最贵“面粉”每平米已近8万元

2016-01-12 03:42:34

“国家队”集结入场抢货

新老地王交锋:最贵“面粉”每平米已近8万元

时代周报记者 赛亚 发自广州

观地产风云变幻,还看地王。

过去一年,全国土地成交总量同比下降26%的同时,年度总价和单价地王TOP10门槛却均有大幅提升,其中总价地王门槛由54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价地王门槛由3.4万元/平方米飙升至5万元/平方米,上涨了47%。

从2015年8月下旬开始,国内土地市场不断涌现“地王”,其中80%被“国字号”背景垄断,他们的融资成本优势也在无形中推高了地价。在房地产格局重塑的大背景下,土地资源开始向央企和国企聚拢。

地王逻辑,被一语道破。房企们正面临一个“战略上正确,战术上没有选择”的抉择—回到一线城市抢地。他们在赌:三五年后的房价,还能上涨甚至翻倍;廉价资金还远未终结,直至零利率;只要能拿到足够便宜的钱,就可以抵消高价拿地的成本。

“囚徒困境”看似随时到来,政策有情市场无意之下,地王拥趸者如何觉醒?

游戏与赌局

此刻,坐在时代周报记者对面的黄其森很镇定,“我们不是钱多、人傻。”他想要传递的信号是,深圳这样容积率的土地,已经很少了,我们那两块地拿得值!

2015年12月25日当天,泰禾集团近57亿元拿下深圳宝安尖岗山片区两宗地块,其中一幅折合楼面地价高达7.99万元/平方米,为2015年全国单价地王;另一幅折合楼面地价也达5.13万元/平方米,在2015年全国单价地王TOP10中排名第9位。

岁末年初之际,黄其森和他麾下的泰禾集团将地王故事推向了一个新高潮。2015年,深圳房价领涨全国,全国住宅单价地王“花落”鹏城也就不那么意外。值得注意的是,不仅是全国单价地王,2015年全国总价地王也同样来自深圳—9月,龙光地产以112.5亿元拿下的龙华商办地块。

在上海东北角“绿肺”新江湾城,新大佬和资本也携重金登场:2015年11月25日,信达竞得新江湾城D7地块,这是新江湾城近十年里成交总价和楼板价最高的地块,分别达72.99亿元和4.92万元/平方米。如果扣除配建保障房与其建安成本,该地块商品住宅楼板价达6.1万元/平方米,堪称上海最贵的单价地王,在2015年全国单价地王TOP10中排名第4位。

在此之前,金融街、华润及华发联合体等已屡屡刷新了上海的地王纪录,其中金融街88.2亿元拿下的闸北火车站北广场地块,是2015年上海总价地王,并在全国总价地王TOP10中排名第3位。
 

在北京,地王角逐赛更加激烈:2015年8月底至9月上旬仅10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿元抢得4块宅地;10月20日,葛洲坝夺下丰台区樊家村地块,楼面价高达7.5万元/平方米的地块,位列2015年全国单价地王TOP10中排名第2位;10月30日至11月2日,仅隔三日,丰台南苑乡相邻位置的地块楼板价飙升了将近6000元/平方米,突破5.6万元/平方米大关。

北京土地市场,在2015年陷入空前绝后的火热中。根据克而瑞和中原地产的统计数据,2015年,北京有13块土地可称为“地王”,楼板价超过3万元/平方米的地块高达22宗,占所有住宅土地49宗的45%。

据时代周报记者统计,在2015年全国单价地王TOP10中,北京的席位达到了惊人的7个;2015年全国总价地王TOP10中,北京也占到了3席。

2015年,同样也是广州的“地王之年”,在广钢新城及金融街区域,地王纪录屡屡被推翻,其中越秀89亿元拿下的广纸地块,是2015年广州总价地王,其位列全国总价地王TOP10第2位。

“每当一轮楼市回暖至某个阶段,必定出现地王潮,”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对时代周报记者说,比如2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。2015年8月以来,历史规律再现。

国家统计局发布的数据显示,2015年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%;土地成交价款6409亿元,同比下降26.0%。缘何在全国土地成交金额下降如此大情况下,核心城市土地市场却如火如荼?

地王逻辑,被一语道破。房企们正面临一个“战略上正确,战术上没有选择”的抉择—回到一线城市抢地。他们在赌:三五年后的房价,还能上涨甚至翻倍;廉价资金还远未终结,直至零利率;只要能拿到足够便宜的钱,就可以抵消高价拿地的成本。

当前,全国楼市、土地市场已严重分化,三、四线城市卖不动了甚至亏损,二线城市量多价滞,只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱,房企怎能不来抢地?

“不是房企能不能算明白账,而是已别无选择,要不选择别的行业,要不只能押注高端市场。”

北京某房企高管张强(化名)对时代周报记者说,在一线做豪宅也比在三线城市拿地做住宅的风险小,因为现在三线城市供应严重过剩,“房企要么退出这个市场,要么承担高价地的市场风险”。

中原地产首席分析师张大伟分析称,一线城市的保值增值属性越趋明显,吸引房企回归一线城市抢地,未来商品房项目或愈加高端化。

“国家队”买家

汹涌而至的地王潮,玩家集中于央企与国企中。

这一趋势正越来越明显,资金实力强大、资源丰富、融资成本低的“国家队”房企,成为各方地王的大东家。

时代周报记者统计发现,2015年全国总价地王和单价地王TOP10里总计涉及的北京、上海、广州、深圳、南京等地的17块土地(部分地块同时跻身两张榜单),仅有四块土地被泰禾、龙光和懋源这三家民营房企拿下,其余14块土地皆归于“国家队”房企麾下,占比超82%。

2015年,全国排名前50的住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元,其中,国企或央企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿元,占比达到了61%。而成交价超过80亿元的6宗地块,全部为国企或央企获得。

中国指数研究院统计也显示,2015年以来,上海成交的39块住宅用地中,国企或央企拿地占比达56%;2015年,北京土地市场里这一占比达79%,成交的49块住宅用地只有10块为民企摘得。

此外,过去三年,北京成交的160块土地,分别被83家企业斩获,其中63家企业基本只出现在1-2块土地的竞争中,另外20家频繁出现,且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企,其中超过80%为国有企业。

位列2015年北京总价地王前三强的丰台三块地,均超过80亿元,得主分别为华润、首开联合体,中粮、首创、天恒联合体和华润、招商、华侨城联合体。

除了拿到地的企业都是“国家队”外,在土地竞拍现场,几乎也都是清一色的国企和央企。

11月23日,北京当地老牌国企华远地产年内首次成功拿地,以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块,溢价率高达121%。据现场消息,此次竞拍共吸引了包括城建、华远、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。

在丰台南苑地块出让当日,与中粮、首创、天恒联合体争夺者,包括中铁建、中铁诺德联合体、保利首开龙湖联合体等。而其“姊妹”地块得主华润、招商、华侨城联合体竞争的,则包括中粮、天恒、首创联合体、中铁建中铁置业联合体等。

在精细化运作以提升利润率成为大型房企后规模时代的发展主题时,扎堆在一线城市拿地,成为这些还在寻求规模增长的国资背景房企的选择。

对于具有国资背景的房企,其最大的优势就是资金宽裕。在近年典型房企低融资成本排行中显示,排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景,其中华润置地的融资成本更是低于5%。

国企或央企间,联合拿地比例也越来越高。在2015年全国总价地王及单价地王TOP10中涉及的17块土地里,有9块土地属于联合拿地。放眼到整个北京,2015年联合拿地比例为43%,在2013年和2014年,上述比重分别为22.4%和30.8%。

中国房地产学会副会长陈国强指出,央企国企可以从银行获得低利率贷款,而且其他渠道的融资也比民企容易。另外,在一些需要相应政府主管部门审批的融资上,国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

“能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少,土地市场的寡头特点越发明显,”张大伟介绍,这也预示着,市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出主流市场。

错位又真实

故事里,始终有一双看得见的手在翻云覆雨。

概念炒作、高价地频繁易主、豪宅空城等关键词出现在同一个区域—新江湾城,错位又真实。

信达新江湾城地王,未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本,为此开发难度和销售压力加大。按照上海链家研究部提供的数据,新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米,累计涨幅13%,远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

再来看北京,这场豪赌涉及多少项目?中原地产的统计数据显示,北京商品房住宅进入“顶级豪宅”化,未来单价预期在15万左右的将有13个项目(楼面价超过5万),售价在10万以上的项目在2016年将接近50个,整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上。

对比中原地产的另一组数据:2015年,剔除盘古整体签约的96套,北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套;而在2015年之前,年度历史最高成交是28套,全部历史成交合计只有113套。

这意味着,按照2015年以前来测算,北京这些项目需要消化107年;即使按照2015年的顶级豪宅销售来算,这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出,高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增,而客户群增长速度则相对缓慢,未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求现象,项目之间的竞争也将非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”,如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

杨红旭也表示,被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力。虽然北京顶级豪宅有其市场需求,但如果市场持续呈现倒金字塔的供应形式,整个房地产市场也容易出现结构性问题。

值得注意的是,在近期的地王争夺战中,一些联合体出现了分裂,开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块,在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

穆迪在研究报告中曾直指,房企合作拿地可能带来三种风险:一是降低企业的透明度,缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细;二是导致合资伙伴发生争议;三是可能承担一些隐含的合约义务。

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