布局仅4年的华南区域 正在成为龙湖的下一个增长极

2019-08-18 17:51:08

从厦门集美灌口、泉州晋江,到佛山顺德,广州天河,再到厦门集美杏锦路,厦门海沧马銮湾……自2012年开始,龙湖地产逐渐扩大的华南版图,正伴随着规模生长,收获愈加可观的销售数字。

在龙湖战略布局中,分为西部、环渤海、长三角、华中、华南五大板块。华南是龙湖2012年最近一轮扩张中进入的板块,2013年前销售额仅0.8亿元之多。今年11月,龙湖在华南4地的销售额17.1亿元,占龙湖集团70.5亿元总销售额的比重已超过两成。

那么,龙湖地产的华南板块,究竟是如何在4年之间从零成功崛起,正在成为龙湖业绩的新增长极呢?

布局

华南布局,从闽南开篇。

2012年6月,厦门市国土局公开出让集美区灌口镇地块, J2012P02、J2012P04、J2012P025号地由龙湖17.37亿元竞得,成为当天土地拍卖会最大买主;一个月后,龙湖竞得泉州晋江市G2012-13至18号地块,耗资26.24亿元,总占地面积46万平米,折合楼面价2146元/平方米。

下一站即是广东。对于广东版块龙湖地产觊觎已久。早在龙湖2009年上市之前,其想打入包括广东在内的华南市场,消息便流传于地产界。而对于这块极为看重的市场,龙湖筛选土地也极为严格,进入方式颇慎重。

2013年底,佛山市盛晖置业有限公司以10.46亿底价竞得顺德大良街道德胜河北岸N-08号商住地块。次年5月,当奠基仪式上“龙湖•春江名城”的名字出现,龙湖作为真正操盘手的身份才揭晓。而借道旧改,龙湖地产在广东省有了第一个项目。 

“广州这座城市似乎什么都不缺,但缺少了一个龙湖。”毛文斌在一次讲话中道出对广州市场的期待。

2014年11月,凭借总价37.8亿元,拿下广州市天河区黄云路华美牛奶厂两幅旧改地块,龙湖地产正式进军广州市场。两幅地块总占地面积约18.5万平方米,总建筑面积约为25.6万平方米。此后,该地块引入首开合作。

回到厦门,继续深耕。2015年7月,龙湖禹洲宣布合作,联手打造厦门环集美湖项目,并正式发布项目案名——龙湖•春江郦城。9月份,龙湖地产子公司厦门恒琸投资管理有限公司,以45亿元拿下海沧马銮湾西部片区H2015P05商住地块。

自此,通过招拍挂、联手合作,借道旧改等灵活方式,龙湖顺利成功进驻厦门、泉州、佛山、广州四个城市,华南板块的项目数量也达到6个之多(含在建项目)。

成果

因为拿地布局的精细慎重,后续销售上的成果,也逐渐显现出来。

在厦门集美灌口地块上拔地而起的龙湖•嘉屿城,2012年底首次开盘近百套房源热销8成;次年2月开盘240套房源售罄;5月两次推货,第一次578套房源销售9成,第二次221套房源热销8成。此后每次开盘,亦是保持热销状态。

通过与禹洲合作,龙湖操盘的厦门春江郦城,今年11月8日开盘短短2小时销售量达到500套,累计销售额达到14亿元。据时代周报记者了解,平均每12秒售出一套房源,在当下市场环境下,这一销售速度着实惊人。

而就在12月13日,厦门春江郦城推出近百套房源,当日再次售罄,收获超过2亿元销售额。

有市场研究认为,选址在宜居的集美板块是其制胜关键因素。而春江郦城项目坚持打造全龄段全时段的人居社区,全家庭生命周期的89-140平方米户型,精准的市场定位同样重要。

广州方面,龙湖地产的第一个楼盘——龙湖首开•天宸原著11月中旬入市。该项目主打低密度别墅,针对中高端刚需市场,以及少量改善性需求市场。同时热销情形仍在延续,当日首批200—400平方米城市别墅定价都在千万级别,200组买家2小时内将其基本抢光。

广州首发项目主打低密度住宅,锁定这一战略切口,背后龙湖颇有深意。事实上,龙湖地产正是擅长低密度住宅开发的品牌房企,以这一项目落地广州,看中的正是广州市场此类产品的相对稀缺和自身相对于本土老牌开发商的比较优势。

合富辉煌的一份研究报告指出,近十多年,广州城市别墅市场价值增长幅度比一般洋房要快50%,价值越来越高,供应却越来越少。其中天河,2007年到2015年,仅在2010年供应了49套别墅。

在毛文斌看来,天宸原著项目热销也在预料之中。“放眼整个核心区域,近三四年以来都没有这样的产品。”他强调。

热销之后,龙湖广州的低密度产品,还将陆续进入市场。毛文斌此前表示,项目未来将推出39栋住宅楼,户型面积在180-280平方米间,其中包括8栋26-27层的高层住宅洋房、31栋低层别墅。

增长极

对于持续热销的原因,厦门龙湖总经理胡若翔坦言,拿地发现价值是关键,龙湖会充分考虑城市发展的因素,选择未来城市中心或城市热门区域,对整个城市区域板块的价值进行解读与分析。

拿地固然是决定项目成败的关键环节,龙湖地产对地块要求的严格和慎重,也贯穿其发展历程始终。

从2005年起,龙湖秉承“区域聚焦、多业态”战略,开启全国化发展——由西向东、由北向南,利用业态和区域双重平衡实现可持续发展。自2013年起,集团发展战略升级为“扩纵深、近城区、控规模、持商业”,全国化发展迈入新阶段。

去年开始,三四线楼市风险逐渐成为主流房企共识。龙湖地产“扩纵深、近城区”,集中布局一二线城市的行动更为坚决。以今年1-9月数据为例,龙湖地产共拿到全国18宗土地,半数位于一线城市,其余也均位于领先二线城市。

同时,获取土地也有了更科学的大数据系统支撑,龙湖称之为“城市地图”。在龙湖进入的20多个城市及其他目标城市,都存有覆盖全市的电子地图,把城市划为不同片区。每个片区涵盖竞品情况、公交站甚至菜市场等诸多数据,在此基础上经过函数折算形成最终评级,哪些区域应优先进驻一目了然。

如今,龙湖布局的24个城市中,华南城市占4个。无论从扩张路径,城市优势还是地块品质,龙湖审慎克制的拿地特点显露无疑。拿地手法上,如厦门春江郦城和广州天宸原著,也更多采“扩合作”,很好的减少了风险。

当然,在严格的拿地制度和“城市地图”支撑下,华南版图的扩张仍会延续。譬如,毛文斌就表示,龙湖计划用3-5年时间逐步扩大在广州的影响力。其间,龙湖会在靠近城区或在城区内继续拿地,而偏远郊区暂时不作考虑。

龙湖2015年年中业绩会上,面对记者抛出的“有没有进军深圳的计划”时,龙湖首席执行官邵明晓表示,华南区域是龙湖的战略板块,进入比较晚,未来会继续寻找好的投资机会。深圳也是目标城市,但土地获取有挑战,如有好机会也会进入。

这些高层的表态,也让外界对龙湖的华南板块,有了更多的想象。

而随着华南板块的潜力被越发发掘,在土储上也逐渐成为龙湖主力军之一。截至今年6月底,在华南地区土地储备约278.46万平方米,分布于广州、厦门、泉州和佛山四地,占总土地储备3352.41平方米的8.3%。同时,优质地块未来龙湖也将不断补充。

而展望明年,随着广州天宸原著、厦门春江郦城的持续推货,厦门海沧马銮湾等优质土储的顺利入市,龙湖华南板块的销售额在今年的基础上实现跃升,成为集团新的增长极,也将是大概率的事情。

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