中国中冶地产“瘦身”迷思

2015-07-16 11:38:31
作为国资委批准的16家以房地产开发为主业的央企之一,中国中冶近年的地产业务板块命运多舛。

时代周报记者 马浩宇 刘娟 发自北京

上海证大(00755.HK)日前发出的35.13亿元一纸收购公告,再度将“国家队”成员中国冶金科工股份有限公司(以下简称“中国中冶”,601618.SH)拉入舆论漩涡。上海证大的收购标的是南京下关滨江1号地块拆分出来的11幅小地块,上家就是中国中冶。

作为国资委批准的16家以房地产开发为主业的央企之一,中国中冶近年的地产业务板块命运多舛。一切犹如快镜头闪过。多年前南京256.54亿元地王“蛇吞象”一幕,至今仍是中国中冶难以消化的“噩梦”。从被调查退地到资金链紧绷、再到被迫分拆转让,中国中冶置业深陷地王泥淖。

同样,作为国内保障房建筑的先头军,中国中冶也遭遇地方政府“要账难”的境遇,由此而来的债务危机等难题将其拖入深渊。三年前,退出保障房和地方基建成为中国中冶战略转型的重要方向。直至眼下,“全面清理不良资产”仍是其财报关键词。

中国中冶能否通过地产瘦身计划实现逆袭?承载中国中冶地产业务的,是其全资子公司中冶置业集团有限公司(以下简称“中冶置业”)。时代周报记者试图联系中国中冶及中冶置业方面进行采访,但截至发稿时,对方没有给予任何回复。

接盘侠上海证大

昔日南京下关中冶256.54亿元巨无霸地王退地及转手闹剧,至今仍未收场。

2007年,中冶置业以“城市运营商”身份进驻南京,并在两年后以南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作方身份入场,先后将滨江1号地块和3号地块收入囊中,地价高达200.34亿元。加上后续入手的2号地,仅付清地价就需耗资256.54亿元,这超过广州亚运城,是截至目前总价最高的全国地王。

剧情很快急转直下,天量资金需求和拆迁难题双重掣肘,巨无霸地王项目步履维艰。

2013年7月份,滨江2号地块被中冶置业退掉,并向南京市国土资源局收回11.3亿元土地投标保证金及相应的财务费用等。同年8月30日,经天亮最后一次以董事长身份出席中国中冶中期业绩会时透露,中冶置业将再放弃南京滨江1号地块,只保留3号地块。随后不久,经天亮和沈鹤庭(原中国中冶总裁)双双辞职,两人职务由原副董事长国文清和原副总裁张兆祥接任,这在央企中并不多见。

滨江1号地块就此迈入“解体”过程,即为确保成功退出,中冶置业将1号地块分割成十几幅土地以减少转让难度。时代周报记者梳理发现,自2014年起,先后有上海证大、龙湖、深业等公司奔赴洽谈接盘。

7月5日,上海证大发出公告称,以35.13亿元收购中冶地王滨江1号地块中拆分出来的11幅小地块。这已是上海证大第三度接盘该地王地块。去年3月和6月,上海证大先后以9.02亿元和10.43亿元收购该滨江1号地块里的分拆土地。上海证大俨然已是中冶地王的最大接盘侠,如本次收购完成,其于此已投资54.58亿元。

“面对一个没有经验可汲取的300万平方米庞大项目,资金、拆迁问题异常困难,这无疑是一个‘蛇吞象’的困局,”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东等当地人士曾对时代周报记者表示,中冶置业深陷下关地王的泥淖,中冶置业的信心逐渐流失,不排除继续甩包袱。

据时代周报记者不完全统计,截至目前,滨江1号地块已分拆转让过半,中冶置业回款约100.64亿元。但无论如何,2015年对于中冶置业来讲,也无疑是最具突破性的一年。中冶滨江1号地反拆出的龙湖春江紫宸、证大大拇指广场、深业滨江半岛等项目已释放出开盘讯息。此外,中冶地王3号地日前也终于敲定案名—中冶盛世滨江,该盘预计在第四季度会推出低密度产品。

战略性退出保障房

作为国内保障房建筑的先头军,中国中冶近年依靠突出的融资能力在全国保障房开发中阔步前行,但跟地方政府“要账难”的境遇及由此带来的公司债务危机等难题令人唏嘘。

中国中冶历年财报数据显示,2010年,其旗下保障房项目达到24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米。一年后,保障房项目增长到50个,总投资攀升到508亿元,总建筑面积高达2063万平方米,已占16家可开发保障房的央企所建保障房总规模的80%,成为国内最大的保障房开发企业。

在彼时的券商报告中,以保障房为主的房产业务被看做是中国中冶最主要利润增长点。不过,高调进军保障房的中冶置业,却在三年后遭遇了“要账”的尴尬。在2012年12月,中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中就明确提及,中冶置业截至当时的应收账款总额已约65亿元,绝大部分来自基础设施和保障房。

在无奈成为地方政府保障房和基建工程的大债主后,中冶置业裹挟中国中冶一并深度套牢数年。加上冶金主业经营不利和海外扩张失策等因素,中国中冶在2012年净利润一度亏损至69.5亿元,较2011年的42.4亿元净利润,同比减少263.82%。在国资委直管的央企中,属于继中远、中铝之后的第三大“亏损大户”。

作为自救的最主要措施之一,中国中冶早在2012年初就确定要退出保障房和基础设施建设领域,称这是公司的战略转型方向,与此同时,“回归一、二线城市”成为中国中冶的主旋律。

中国中冶2014年年报显示,工程承包业务、装备制造业务和资源开发业务营业收入均实现同比增长8.01%、7.29%和27.84%,只有房地产业务同比减少13.36%。

中国中冶副总裁王秀峰曾对此解释称,去年房地产营收下滑,一是因为保障房业务营收大幅下降近20%,未来保障房业务还是会继续做,但是会选择回款比较好的项目;二是因为公司去年主要做一、二线城市和热点地区,其他三、四线城市在整理,整体规模有所下降。

地产板块或再瘦身

据媒体报道,地产、基建等非优势业务在中国中冶内部将面临较大幅度的战线收缩,为集中发展优势主业让路。

或许是为了达成这一目标,中国中冶在上半年完成了重要人事调整。今年5月,国文清被调任为中国中冶集团董事长、党委书记,不再担任集团总经理一职,专注于战略梳理。党委常委张兆祥接任总经理,一批冶金工程领域背景的高管被委以重任。

据中国中冶内部人士透露,此次调整管理团队是希望中冶走出效益低谷,加快提升偿债能力。数据显示,自2014年9月始,中冶流动比率始终低于 1.13。

事实上,按国资委对央企的资产负债要求,工业企业负债率不能超过75%,非工业负债率不能超过80%。截至今年一季度,中国中冶资产负债率达82.20%,显然已超红线;其短期借款为404.15亿元,一年内到期的非流动负债为111.98亿元,流动负债合计2174.36亿元,而其经营性现金流净额却为-52.78亿元。

卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者,对于国企来说,需要注重对资金利用效率的提高。否则在目前国资背景企业调整的背景下,这很容易被认为有资金沉淀成本过高、杠杆率过大的市场风险。

以其珠海BT十字门项目为例,去年底,中国中冶将其40亿元资产收益权转让给建设银行。在当时业内看来,项目未竣工就提前收回收益,显然与其亟须缓解资金链压力有关。据了解,该项目已接近竣工,作为投资方和总承包建设者,苦心经营五年之久,投资额达126亿元。

“出于财务性战略和区域性投资策略的考虑,地产板块相对独立,通过转让地产项目,降低负债率。”有媒体还援引接近国文清的人士的话称,“剥离处置不良资产,回归到冶金行业是国文清的当务之急”。

在房地产领域,他的思路是暂时不拿地建设项目,但并不意味着中国中冶就此放弃房地产。据了解,中国中冶下属几大设计院资源强大,其未来在房地产的设计领域一定会保留,这符合国文清近日的讲话精神,要做细分领域的老大。

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