绿地项目诡异热销背后

2015-07-07 02:51:38
围绕着这个豪宅项目的种种,正折射着其在杭州华家池板块的地产生态。

时代周报特约记者 杨静 发自上海
 
盛夏已至,却未驱走萦绕在杭州绿地华家池1号身上的“寒意”。

一条论坛热帖,一个关键词“假网销”,绿地华家池1号正发生着让其业主们惴惴不安的事,并将其推向舆论的风口浪尖。按照官方说法,该项目首开热销5.3亿元,5月销售额到达6.3亿元。而时隔不久前的6月初,透明售房网显示其首批预售证上的3幢楼295套房源全部为限制房源,占据全部953户的近1/3。时隔近一个月,截至7月1日,213套房源依旧显示为锁定状态。

该项目售楼处策划负责人朱某对时代周报记者回复称,目前和银行协商办理解除限制已经通过。在房产界,将房源抵押给银行的现象并不罕见,除了能提供融资的便利又能降低财务成本。“如果它不是绿地的项目,开发商跑路后接盘的就是我们了。”有业主无奈叹息道。

作为绿地集团在杭的1号作品,这个项目为杭州呈献着国际生活观的光环。而今,围绕着这个豪宅项目的种种,正折射着其在杭州华家池板块的地产生态。

华家池之争

时间拨回到2013年9月5日上演的地王大战。经过多轮竞价和保障房面积竞建,绿地、世茂、滨江三家房企以高达136.7亿元的总价,将华家池地块锁定为当年杭州总价地王。

如今,三大项目皆以亮相,只是都未封顶。在工地现场可以见到,黄色巨型塔吊正在飞快旋转,钢筋水泥正陆续相撞,交通干道之间,装重的卡车像忙碌的蚂蚁一样来回穿梭,路过之处掀起阵阵尘土。

而尘土无法遮掩这里已经是代表财富新贵们身份的事实。作为杭州仅次于西湖的第二水域,华家池有着“北有未名湖,南有华家池”的美誉。拥有位于武林广场和钱江新城3公里辐射半径内的优势,华家池称得上是杭州城市之心。

这里的均价已到4.2万元/平方米高位。具体来看,以2.38万元/平方米拿地的世茂天宸如今售价为3.78万元/平方米;楼板价在2.32万元/平方米的滨江项目报价在4.5万-4.8万元/平方米;楼板价相对最低(1.94万元/平方米)的绿地项目目前均在4.5万元/平方米左右。放眼整个杭州,这是仅次于武林壹号等城市公寓的第二高价格梯队。

横亘在华家池面前更大的拦路虎是杭州楼市内部的竞争。尽管杭州楼市自2015年来因高库存而被诟病,但并不妨碍豪宅供应量的增长。现在传统的市中心武林板块以武林壹号为代表依然有着庞大的货值,吸引着传统豪宅地段消费人群的目光。而钱江新城无论是三堡,还是南星桥一带,都不断有新项目入市。

据杭州透明售房网数据显示,5月市区新建商品房共签约13465套,较去年同期增长115.4%。在武林壹号、钱塘印象等多个高端楼盘的影响下,5月份杭州楼市出现量价齐升的现象。在7月又将有一大拨豪宅项目涌进杭州楼市,比如钱江新城板块的金隅·学府、万科·大都会79号、市中心板块的融信·杭州公馆等。

华家池板块要杀出重围,需要费点劲是毋庸置疑的。而伴随着地王而来的利润危机,也已成为共识。现在,增量不增利也是华家池板块最尴尬的写照。浙报传媒地产研究院2014年曾发布过一份《杭州市房地产项目成本分析报告》,据报告显示绿地、世茂、滨江的华家池项目,均预计疑似亏损。

为了促进销售,开发商在华家池项目上铆足劲。据了解,区域内最早亮相的世茂天宸光是营销中心就造价超1亿元,近期邀请了韩国明星李敏镐为其代言。绿地华家池1号方面,更是通过各种营销造势刷出存在感:杭州洲际大酒店的发布会、吴晓波经济论坛等。

在这样的逻辑下,绿地华家池1号现今的295套房源抵押给银行以缓解现金流便成为合理的逻辑。法律人士张晓(化名)对时代周报记者提醒道,因为限制房产的产权不明晰,购房者需要承担一定的风险。如果是小的开发商,随时引发资金链断裂而导致烂尾楼的悲剧。

张晓甚至大胆揣测,即便将房源抵押融资,依旧很可能填不平资金的缺口,“这样一个标志性项目,绿地不可能光明正大地降价出售”。

对手的嫁衣

现在,杭州华家池的这场战役里,绿地华家池1号被外界所乐道的筹码—商业项目,也正成为另外两家的嫁衣。

按照规划,华家池内三家开发商共有商业体量近30万平方米,其中滨江项目包括8万平方米的商业面积,世茂天宸的商业面积有6万平方米,而绿地的商业部分占地最大,总计15万平方米,涵盖12万平方米的写字楼和3万平方米的购物中心。

时代周报记者在走访了三家售楼处后发现,颇具意味的是,另外两家无一都将绿地的商业项目作为自家项目的卖点之一,“相比较绿地的住宅,我们对绿地商业充满信心,它也正好填补了区域内商业的空白”。

世茂天宸售楼处的销售人员对时代周报记者表示,绿地经“假网销”事件后反而给世茂天宸带来了一些客户,“说是银行解禁了,但有的客户得不到定心丸。而我们的项目不会有这样的困惑。我们有毛坯、有精装,在总价上有优势。”

绿地华家池1号方面则否认了事件发生后客户的流失。其售楼处的销售人员现在依旧表示,凭借三个项目中面积最大和最狭长的优势,绿地住宅得以呈现一字排布。无遮挡,采光更好,这是其他两个项目不具备的。

但就算绿地的故事讲得再大再全,也需要数据的背书才可信。反映在数据上,事实上,绿地的销售并不领先。尽管是三个项目中最晚公开,滨江华家池却创造了近九成的认购,在均价上,目前滨江华家池项目也是最低的。

在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来,三个项目中滨江华家池无疑是成功者。他对时代周报记者表示,滨江华家池项目自身有了很大的革新和革命。户型上的创新已经非常明显,不再追求奢侈的超大户型,改成追求舒适实用型的豪宅。而这也是其之所以领先的一大原因。

拿地伊始,华家池地块均有70/90政策限制,这意味着,三个项目原则上都应该出现90平方米以下户型。不过,区别于绿地与世茂房地产,滨江华家池凭借本土企业优势,突破了政策上的限制,在公寓的户型面积当中不设有90平方米。

在杭州豪宅界,绿城和滨江两家有着不可动摇的地位。彼时滨江集团拿下该区域地块时,董事长戚金兴就曾放言,“资金压力并不大,完全有能力承受”。

区别于绿地华家池1号和世茂天宸,时代周报记者在案场的了解中,滨江华家池售楼处的销售人员口中听不到对于另外两个项目的“诟病”。“虽然我们7个销售员平均每人背负了四五十套的指标,但我们相信滨江的优势。老板也交代了避开跟客户谈另外两家的不足,因为来这买房的客户本身就有一定的鉴别力。”滨江华家池销售人员李明(化名)对时代周报记者表示。

事实上,杭州地产市场本身早就不是人人都能分得一杯羹的时期,就连很多本土企业都疲于招架杭州市场,或是默默离开并画上休止符,或是逐步收缩战线弱化在杭州布局。

对于绿地而言,从进驻华家池开始,和区域内的房企一样背负了沉重的销售压力。现在,绿地案场15人主力团队每天仍在奔忙,但如何不沉戟华家池,仍是绿地未解的命题。

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