嘉凯城:拟定增募资39亿元,加速城镇生活服务平台战略转型

2015-05-19 03:37:06

时代周报特约记者 闫粱 发自上海

随着市场回暖及政策逐步放松,近期,房地产上市公司频频再融资。

继上周南国置业(002305.SZ)、天津松江(600225.SH)公布定增方案后,5月18日,嘉凯城(000918.SZ)发布公告称,公司董事会已通过非公开发行A股议案,拟非公开发行股票数量不超过6.27亿股,发行价格不低于6.22元/股,募集资金总额不超过39亿,主要投向公司战略转型核心产品——城市客厅和杭州住宅项目及偿还金融机构借款。

“未来,嘉凯城在传统住宅开发上将不再追求规模,而以效益为主,将重点做好传统优质项目开发建设,拓展旧城改造、城中村改造、安置房建设,加大存量去化力度,增强流动性,降低资产负债率,调整资产结构。”嘉凯城董事、副总裁李怀彬告诉记者。

在李怀彬看来,此次非公开发行及募投项目的实施是嘉凯城深化战略决策、强化产业布局、降低嘉凯城财务费用和提升盈利水平并抵御市场风险的重要举措,将有助于嘉凯城更好地把握产业机会,实现企业价值和股东利益的最大化。

定增募资39亿

5月17日晚间,嘉凯城的一则公告预示了接下来的大动作——公司股票自2015年5月18日开市起停牌,待公司董事会审议完成本次非公开发行股票事宜并披露相关公告后复牌。

“拟非公开发行股票数量不超过6.27亿股,发行价格不低于6.22元/股,募集资金总额不超过39亿。”5月18日晚间,嘉凯城的公告回应了前一天的信息。

“本次非公开发行股票是公司在国内房地产行业发展面临‘新常态’以及新型城镇化稳步推进之下,响应国家改变经济结构及区域产业布局的重大战略举措。”李怀彬说。

公告显示,此次,嘉凯城推出的定增计划中有23.4亿元投向位于浙江和江苏的17个城市客厅项目,其中既有多个全国经济强镇,如千岛湖、塘栖等,也包括海盐县这样具备消费升级潜力的小微城市,以及浙江余杭的星桥等城市副中心街区,全方位涵盖新型城镇化建设的各个层次。

“2014年,公司进一步深化战略,确定了‘城镇生活服务平台商’的发展战略,在小微城市、发达小城镇着力发展城镇生活服务平台——城市客厅。”李怀彬告诉记者,城市客厅除了具备如零售、餐饮和体验式消费等传统商业模式元素之外,还引入综合市政服务、O2O零售业态和公共特色空间等业务亮点,从而以商业地产开发为先导,将传统商业、现代化公共服务和线上平台相结合,并通过金融平台实现盈利模式闭环。

“项目一旦成型,不仅可以解决城镇经济发展问题,同时也将使嘉凯城顺利转型为平台综合服务商。”海通证券房地产行业首席分析师涂力磊说。

发力“城市客厅”

4月29日,嘉凯城(000918.SZ)发布年报。报告期内,公司实现营业收入84.49亿元,同比下降24.88%,实现归属于上市公司股东的净利润3809.09万元,同比下降33.36%。同时,公司战略推进的转型产品“嘉凯城•城市客厅”去年顺利落子14处,首个产品店口城市客厅如期运营。

年报显示,2014年嘉凯城实现房地产销售收入52.9亿元,同比有所下降,但毛利率比上一年度提升30.15%;房地产板块经过结构调整后,作为投资重点的一线城市,比如上海,去年营收达到44.14亿元,同比增长17.61%,占去公司2014年营收的一半以上。

年报还表明,2014年,嘉凯城开始从传统房地产开发商向城镇居民本地生活服务平台商的转型,在小城市和重点镇打造集传统的零售、餐饮、社交娱乐、O2O商业、综合市政服务于一体的“嘉凯城•城市客厅”。

据时代周报记者了解,2014年,嘉凯城共在浙江布局了14个城市客厅项目,2015年在浙江和江苏又拿下4个项目,此次定增计划中的23.4亿元即投向其中的17个项目,上述项目预计将产生收入及税后利润57.5亿元和7.15亿元。

上述项目一旦实施将对嘉凯城业绩产生积极影响。“第一批项目的价值在于建立标准与聚合资源,在完成第一批项目的自主投资、建设与运营之后,后续将更多采取轻资产模式,包括对外输出品牌和管理,并加快引入战略投资者与资产证券化,以推动城镇生活服务平台快速拓展并迅速提升运营效益。”嘉凯城资产管理公司相关负责人指出。

根据规划,2017年嘉凯城计划在长三角区域建成200个城市客厅产品,全面覆盖4000万左右城镇人口。其中,2015年计划新增城市客厅项目60个,开工项目数量47个,实现开业项目4个。

除了上述募投计划外,嘉凯城计划将其余15.6亿元分别投向杭州长河住宅项目及归还金融机构借款。据了解,杭州长河项目以商品住宅为主,同时配建部分保障房,有望实现净利润8054万元。

加速战略转型

“容纳我们生长的大地已沧海桑田,我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”行业大佬万科在2014年年报中以这样感性的文字为过去三十年做结,并提出2015年的主题为“勇敢探路,坚定转型”。

目前,房地产行业已由黄金时代转入白银时代,移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。对于同处地产行业的嘉凯城而言,在“白银时代”,他需要亮出自身的招数。

“首先,开发主业要加速调整与聚焦,2015年住宅开发业务仍将是公司的主业,但开发重点继续向以上海为中心的一线城市集中,主要以旧城改造、城中村改造、保障房建设为核心,支撑整个公司的盈收,支撑公司城镇生活服务平台战略的转型与核心能力的培育。”李怀彬告诉记者。

不过事实上,在小城市和重点镇打造集传统的零售、餐饮、社交娱乐、O2O商业、综合市政服务于一体的“嘉凯城•城市客厅”才被嘉凯城视为全力打造的掘金“秘诀”。

据时代周报记者了解,在城市客厅项目实践中,嘉凯城采取了类PPP的发展模式,即企业负责项目的建设及建成后物业的运营和管理,业态中的政府公共服务配套则在建成后由政府回购或租赁,企业获得租金或运营收益,而政府则负责监管基础设施和公共服务的价格和质量。

以店口城市客厅项目为例,店口文化中心等项目建成后将由店口镇政府回购,用于公共服务用途;剩余的商业部分则销售50%,剩下50%的部分则整体出售给嘉凯城管理的基金公司,由嘉凯城商管公司进行统一管理。

为了保证城市客厅项目的建设,嘉凯城还建立了“一个智囊+四轮驱动”的机制。“目前公司已启动以长三角城镇发展数据研究院为智囊,‘开发投资、运营管理、金融服务、科技平台’四轮驱动的战略实施计划。”李怀彬说。

嘉凯城在2014年发起设立长三角城镇发展数据研究院,并在今年成立专门的科技平台公司,以打通线上线下服务,从而整体构建从投资、开发、招商、运营到房地产金融、城镇化研究与移动科技业务的全产业链,并在此基础上制定了一系列覆盖城市客厅从选址、投资、设计、建设开发到招商运营每个环节的标准性指导规范。

“标准有利于城市客厅的快速复制发展,是嘉凯城城镇生活服务平台战略的核心能力,也是城镇市场特点与业务模式定位的必然要求。”李怀彬表示。

一位长期跟踪嘉凯城的地产行业研究员指出,短期来看,物业销售盈利与商业空间运营盈利仍是嘉凯城城镇生活服务平台的主要利润来源,而随着城镇生活服务平台的快速拓展和产业链的不断完善,未来该公司将有望形成“商业空间盈利+平台资源盈利+线上虚拟空间盈利”的商业模式。

 

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