发展模式决定房企成败

2009-12-21 17:48:02

来源: 时代在线网

一个企业的生存、发展和壮大，在很大程度上取决于企业是否有自我反思的能力。自我反思有两种。一是主动的，在顺风顺雨时时刻反思自己，“吾日三省吾身”；另一种是被动式的，在生存的危机时刻反思自己，变革自己，进而走出一个新的发展空间。从我国的房地产企业来看，事实上，大多数企业并不具备主动反思的能力，在顺境中更多把成功归因为自己的能力；一部分企业在危机中能够跳出自己看自己；一部分企业则完全不具备反思意识。三种态度决定了房地产企业的三种命运。主动反思的小部分企业，将会不断发展壮大；危机中反思的一部分，顺利渡过危机的可能性也比较大；拒绝反思的那些企业，被市场淘汰的可能性要大于生存的可能性。

反思决定房企未来

我国房地产行业在高速增长十年后首次面临着比较大的压力，这是一次比较典型的过剩危机。反思什么，决定了反思的深度，也决定着房地产企业未来的发展道路。有的企业反思自己管理的问题，进而改进内部管理，提高管理效率；有的企业反思市场问题，进而创新营销方式，强化市场营销。这些反思都很重要，但对于企业来说，更需要反思的是自己的发展模式问题。

目前，所有的房地产企业都是“买地－开发－销售”的模式，但考虑到行业发展的周期问题，不同企业会选择不同的发展模式。在行业繁荣的时候，大部分企业会选择“高价买地，涨价销售”的模式；在行业不景气时，他们会选择“暂停开发，降价销售”的模式。这种模式无可厚非，但也有一些企业选择完全不同的发展模式。在行业繁荣时，它会选择“顺市卖房”，最大限度地回收现金流；在行业不景气时，它会选择“逆市拿地”，利用低价机会吸入大量土地。这种模式，以万通地产为代表，完全是一种反周期的模式。

客观地说，万通的这种发展模式并不具有可推广性，它是建立在其他企业常规思维的基础上。当所有的企业都采取这种模式时“顺市卖房，逆市拿地”时，市场要素与产品供求关系会发生明显变化。但值得推崇的是，万通比较早通过反思自己找到了这个模式，并且在别人没有意识到发展模式的重要性时，把这一模式运用到实践中。因此，尽管房地产市场出现大幅度的调整，但万通仍然取得了比较好的成绩。

寻求适当发展模式

在一个正常的行业生态中，不同的企业应该有不同的发展模式，有不同的竞争优势；当行业中绝大部分企业发展模式趋同时，意味着这个行业的波动会超出正常波动。周期上升时，企业都加大投资，加快开发；周期下降时，企业都降价卖房，暂停开发。个体企业的理性造成了行业的非理性。而不同的发展模式，不仅使不同的企业定位不同，也减少了行业波动的幅度。

但是，要寻找一个适合自己发展的模式，并非易事。正如前面分析的，并不是所有的企业都会思考这个哲学性的问题；也不是每个思考的企业都能找到答案。以下两点有可能为房地产企业思考发展模式提供一点借鉴。

一是，与国外成熟房地产市场相比，我国房地产行业最大的特点在于，行业还处于转轨的过程中，一些基础性的制度还没有完善。例如，土地要素市场化程度还不高。在当前土地财政的模式下，房地产企业通过地方政府低价拿地，高价售房的空间仍然存在。这个体制性的问题未来将如何发展，值得高度关注。

二是，到目前为止，我国的房地产行业还没有完整地经历过一次商业周期。在大部分企业只能危机中反思发展模式的情况下，商业周期不完整决定了自我反思只能是一种个人的思辨行为。真正沉下心来，潜心研究其他国家房地产行业的发展周期与企业的发展模式，也是一个反思的过程。

房地产行业要发展，必须经历一个发展模式反思的阶段。至于反思出来的新的发展模式是否可行，将在市场竞争中得到检验。

作者系中国（海南）改革发展研究院公共政策副所长