深圳龙华黄金台地块23年闲置命运揭秘

2015-03-10 04:12:56
中洲控股发自查报告,否认闲置土地、炒地和捂盘惜售。

时代周报记者 赵妍 发自深圳

长达23年时间里,深圳龙华黄金台项目地块在经历了开发商诉讼纠纷、土地使用权遭法院查封、部分项目土地被市政建设征用等重重风波后,却始终未能摆脱被闲置命运。

近日,中洲控股(000042 )发布关于房地产业务是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等问题的专项自查报告。报告里,深圳龙华黄金台项目、惠州天御花园一期项目及惠州天御花园二期项目等存在闲置情形,不过中洲控股称,“均因非企业自身原因导致”。

深圳龙华黄金台项目地块的闲置命运,是否已进入倒计时?时代周报记者就此事宜询问中洲控股董秘办。在回复时代周报记者的短信中,中洲控股董秘办主任王艺瑾称:“深圳龙华黄金台项目正在推进中,如有新的进展情况,公司将及时公告。”

未有推动迹象

23年前被取名“黄金台山庄别墅”的项目,如今的确已经成了“黄金”。

中洲控股位于深圳龙华新区梅龙路的这块28.44万平方米的土地,因深圳市政府建设深圳北站,实际占用项目用地 17.35 万平方米,剩余的约11.04万平方米土地,如今成了紧挨着深圳北站的“黄金地块”。

“这块地太特殊了,” 深圳知名地产专家、大家顾问董事长尹香武在对时代周报记者谈论上述地块时评价说,“我们深圳在北站这一块有一个新规划,叫做北站商务区。现在深圳真正能够去盖商务区的地方已经不多,那块地就像是从奴隶变成了将军,以前是放牛养羊的地方,现在变成了核心地块。”

一个可以佐证的数据是,黄金台项目相邻的熙园山院别墅平均售价已达8.5万元/平米;相邻的圣莫丽斯三期高层平均售价已达4.1万元/平米。

在诸多机构的研究报告中,关于黄金台项目的预估价值总是一个惊人数字。民生证券分析师肖肖和赵若琼在研报《从国企小兵到民企大鳄》中写道,中洲控股在深圳持有的项目拥有较大隐形增值,并预计黄金台项目销售货值将达88亿元。

不过,如此被给予厚望的黄金台项目,却迟迟未有推进迹象。

2013年2月25日被深圳市规划和国土资源委员会认定为闲置土地。截至目前,除却近期发布的自查报告,并无推动迹象。根据中洲控股2014年中报,上述项目推进受阻的主要因素有二:其一,14年前合作公司因债务纠纷,上述地块被广州市中级人民法院查封,但颇为蹊跷的是,目前该遗留债务早已解除,但解封手续尚未办妥;其二则为政府占用项目用地,相关收地补偿方案尚未谈妥。

而时代周报记者查阅历年中洲控股研报、媒体报道发现,2001年,深圳市长城控股股份有限公司收购“黄金台山庄”项目公司华电公司。“黄金台山庄”项目,也成为深长城公司历年年报中必然要向股东交待的一个重大事项。而2013年11月,深长城董秘尹善峰在接受媒体采访时曾披露“政府占地补偿谈判,或通过提高剩余地块容积率的方式来解决”。2014年3月,深长城更名为中洲控股。

“这块地涉及到深圳政府,因建设深圳北站,政府收回了部分土地,那么在补偿方面无论是异地补偿,还是调整容积率,两种操作方式在深圳都有先例可循。所以这块地为什么至今没有把各方面工作做好、进而开始动工,还真是有些奇怪。”尹香武评价说。

同时,他预计称:“唯一能够解释的是可能规划拖了后腿。市政府对着这个区域的规划比较谨慎。不过,这块地迟迟未能动工,对于企业来说也是因祸得福。”

23年闲置幕后

开发商之间的诉讼纠纷不断、土地使用权遭法院查封、部分项目土地被市政建设征用,“黄金台山庄”项目迟迟未能开工的23年,也确有历史原因存在。

中洲控股历年年报显示,中洲控股(原深长城)控股子公司深圳市华电房地产有限公司(以下简称“华电公司”)和深圳市宝安龙华经济发展有限公司(以下简称“龙华公司”)于1991年12月19日签订了《联合开发经营合同书》,约定龙华公司提供土地、华电公司提供资金,利润按华电公司65%、龙华公司35%的比例分配等。

但囿于当时宝安县政府的房地产开发必须挂靠县属房地产公司的相关规定,龙华公司和华电公司又与深圳市宝东地产开发有限公司(以下简称“宝东公司”)签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》及其补充协议,约定由龙华公司提供土地、华电公司提供资金、宝东公司提供当时在宝安县内开发经营房地产的合法手续,利润按龙华公司25%、华电公司65%、宝东公司10%的比例分配等。

上述三方与深圳市国土局宝安分局签订土地使用权出让合同及其补充合同,华电公司付清了土地出让金、市政建设配套金等地价款,并收购了龙华公司在黄金台项目享有的所有收益权。

不过,上述地块尚未进入开发阶段,就在三年后即1994年被华电公司及其合作方用于抵押贷款,借款方是原中国农村发展信托投资公司(后该司由广东省建行承接),借款4500万元。不过后因合作方未依约还款,“黄金台山庄”项目土地于2001年被广州铁路运输中级人民法院查封。

与此同时,2003年开始,最初签署协议的三家开发公司由于合同产生纠纷,开始了漫长的诉讼纷争。诉讼的最主要原因,是提供资金的华电公司、提供土地的龙华公司认为,当年因政策原因必须挂靠的宝东公司“对黄金台山庄别墅项目不享有收益权和土地使用权”。

双方自2003年之后长达十年的时间里,陷入了上诉、不服审判、再上诉的循环之中。最终直到2013年12月16日,广东省高级人民法院(2013)粤高法民一终字第96号《民事判决书》才让整个事件一槌定音。

至此,中洲控股子公司华电公司在黄金台项目享有90%的收益权;而宝东公司在黄金台项目享有10%的收益权。

神秘股东中洲地产

23年的时间里,上述项目的母公司也从深圳市国资委控股的“深长城”变成了如今由潮汕黄氏家族为实际控制人的“中洲控股”。

在上述地块最终定音的2013年,深圳民营房企中洲地产在深圳的国资整合的大背景下,从深圳市国资委手中接盘“深长城”,持有28.79%股份,一跃成为第一大股东。

而“深长城”彼时的第二大股东,已为同样来自潮汕地区的“联泰系”。根据当年深长城的股权结构显示,二股东“联泰系”通过南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有深长城28.01%的股份。

资本市场上关于当年中洲地产入主“深长城”曾有过颇多质疑。最为受到关注的是,“联泰系”的创始人黄振达家族和中洲地产的实际控制人黄光苗家族,同为汕头濠江区达濠岛的珠浦村人。

黄振达和黄光苗作为同乡,在汕头搞基建工程、房地产开发起家,是潮汕地区知名企业家。目前,两人均为深圳潮汕商会名誉会长。他们统一的“黄”姓氏,无疑引来市场巨大的注意—这些黄姓家族究竟是不是一致行动人?

当然时至今日,上述疑问已经随着时间流逝而逐渐淡去。一名希望匿名的接近中洲控股的人士向时代周报记者说:“黄是深圳地产界的第一大姓,有个玩笑话是,因为黄字下面是个田,上面是个共,所以擅长经营地产。”

上述匿名人士称,第一大股东中洲地产在深圳属于比较特殊的开发商,相较于开发项目销售获利,中洲地产的模式更倾向于“卖地皮”。

“中洲地产很特殊,拥有非常多的资源。现在平安拥有的新城市广场,原来属于中信地产,而中信又是从中洲手中拿到的土地。中洲在深圳是个拿地大王,到处拿地,拿完地他们就卖给别人。他们通过获取土地,与别人联合开发或者转售的方式,获得的收益比他们本身开发房地产的收益要多。据我了解,至少直到去年这个情况依然没有改变。”上述匿名人士称。

不过,对于为何中洲地产拥有获取大量土地的能力,上述人士表示“不清楚”,他同时称:“现在中洲拿地的情况可能已经有所变化,因为这种经营方式已经非常不方便,以前别人拿不到的地,他们能拿到。”

时代周报记者查阅媒体报道发现,黄光苗家族和黄振达家族,均有着潮汕商人善于处理政商关系的特质。不过,近几年来均因反腐案件有所牵扯。根据《财经》杂志2012年报道,黄振达曾涉许宗衡案,黄光苗则曾涉入陈绍基案和王华元案。

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