深圳年内最后一场土拍：半数地块底价成交，专家称遇冷缘于楼市降温

刘婷

2021-11-25 22:49:49

来源: 时代周报

深圳三批集中供地溢价率逐渐走低

2021年深圳土拍收官大戏在冷热分化中落下帷幕。

11月25日，深圳第三批集中供地出让。在进入土地拍卖环节之前，11宗地块已有7宗以底价成交。

深圳地铁为最大赢家，拿下近半数地块。11宗地块中，南山招商街道K1030016、龙岗园山街道G01063-0264、宝安松岗A407-01020、坪山坑梓街道G14301-0115、光明新湖街道A641-0029等5宗地块均为深圳地铁竞得。

另外两宗底价成交地块分别为福田皇岗B106-0065地块，由深业+深投控联合体竞得；宝安新安街道A004-0175地块，由鸿荣源竞得。

本次拍地共有4宗地块因有多人竞拍而进入竞价环节，而4宗竞拍地块均因达到最高限价而进入摇号环节。其中，龙岗宝龙G02315-0026为本轮土拍中最热门地块，共有14家房企报名，所有房企均接受地价最高限价，最终14家房企全部进入摇号环节。

深业集团为本次土拍的“幸运锦鲤”。4宗摇号地块共有两宗为深业摇中，分别为南山桂湾T021-0168地块和光明新湖A641-0030地块。光明玉塘A606-0258由深物业竞得，龙岗宝龙G02315-0026由星河地产竞得。

经过2.5小时的拍卖，11宗地均成功出让，成交总建筑面积约为191万平方米，总成交价为368.4亿元。至此，2021年深圳土地交易画下句号。据时代周报记者统计，深圳三批集中供地共成交建筑面积563万平方米，总成交价约为957亿元。

图源：时代周报记者摄

4宗地块触顶摇号

本次土拍为深圳首次全部地块均采用摇号方式出让。当有竞买人报出竞可售公共住房面积最高限制面积，且有两个或两个以上竞买人接受竞可售公共住房面积最高限制面积时，通过摇号方式确定竞得人。

进入拍卖阶段的地块为南山桂湾T201-0168、龙岗宝龙G02315-0026、光明玉塘A606-0258和光明新湖 A641-0030，4宗地块均因达到最高地价限制而转入摇号环节。

其中，光明新湖 A641-0030宅地共有9家房企竞拍，保利、中海、华润置地、招商蛇口等企业参与竞逐；光明玉塘A606-0258共有10家企业参与竞拍，颐安、华润置地、安居集团、招商蛇口等均积极参与；龙岗宝龙G02315-0026共有14家企业参与竞拍；南山桂湾 T201-0168则吸引了中海、华润置地、招商蛇口等5家房企竞拍。

时代周报记者获悉，深圳第三轮集中供地共有23家房企报名，报名多宗地块的企业有华润置地、招商蛇口、中海、保利集团等，央企和国企参与热情高涨。

与此前两批集中供地相比，深圳第三批集中供地进一步限制地块最高售价，遏制炒房预期。

以前海T201-0168地块为例，该宗地普通商品住房最高毛坯价不得高于9.2万元/米²，出售型人才房（不含室内装修）平均售价不得高于5.52万元/米²、最高售价不得高于5.8万元/米²。

深圳房地产信息网显示，目前前海新房单价均破10万元/米²。其中，领玺二期均价约为10.25万元/米²、前海天境花园均价约为11.2万元/米²、天健悦桂府均价约为10.3万元/米²。

宝安新安街道A004-0175是本轮拍地中关注度最高的地块之一。该地块周边汇聚宝安图书馆、壹方城、欢乐港湾配套，可售住宅限价8.55万/米²。目前，地块周边的熙龙湾、鸿荣源·壹方中心玖誉等项目，二手房指导价均约为10.08万/米²。

土地成交溢价率走低

受楼市调控力度和融资环境收紧影响，深圳三批集中供地溢价率逐渐走低。

5月13日，深圳首批集中供地开拍，平均成交溢价率达30.9%，较2020年全年成交溢价率增长7.7个百分点；9月28日，深圳第二批集中供地出让，22宗地块综合溢价率12.1%。低于2020年全年成交溢价；深圳第三批集中供地过半地块底价成交，将平均溢价率拉至全年新低。

11月25日，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，深圳拍地热度下降与楼市整体降温直接相关。自深圳二手房参考价格落地以来，深圳楼市降温的态势逐渐清晰，为房企拿地带来心理障碍。虽深圳自身有着强大的经济发展动力和人口支撑，但短期内房企拿地热情难免有所波动。溢价率下行则与深圳主管部门设置溢价率上限，严控土拍过热有关。

“总体来看，国企和央企的参与度会更高。”张波表示，这与房企融资差异度有关，也与房企资金松紧程度有关。

经过三批集中供地，深圳顺利完成年度供地计划。时代周报记者统计，2021年深圳共供应39宗土地，成交总建面约563万平方米。相比之下，2020年深圳供应成交31宗住宅用地，成交总建面约537万平方米，总成交金额约801亿元。

2021年是深圳土地供应大年。7月初，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》。2021年，深圳计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。2021年的商品住房供应套数为2015年后新高，是过去十年的次高峰。