成交量创9年新低，深圳二手房冷静期，新房市场却火起来了

沈卓玄

2021-11-12 19:37:36

来源: 时代财经

10月份，深圳二手住宅成交量创下近9年的最低值，新房项目整体开盘去化亦表现平平，但依然有个别项目逆势畅销。

图片来源：和昌集团

打响房地产调控第一枪的深圳，也最先反映楼市冷暖。

深圳市住房和建设局公布的最新月度数据显示，今年10月份，全市二手住宅成交情况继续探底，1605套住宅完成过户，创下近9年的最低水平。新房住宅却似乎火起来了，根据克而瑞深圳区域公布的数据，今年10月份成交量环比大增40.8%至4697套。

实际上，深圳新房市场情绪已经冷静很多，整体开盘去化率远低于去年。去年疫情好转之后，深圳楼市先于全国反弹，开盘去化七八成是常见行情，甚至出现购房者通宵排队“打新”的现象，而今年10月份开盘去化率仅逾5成。

房地产正处于挤掉投机泡沫的阵痛期，楼市低位运行，房企爆雷危机引发的连锁反应是不少购房者选择将信心票投给稳健的企业。时代财经了解到，尽管深圳新房项目整体开盘去化表现平平，但依然有个别项目开盘售罄，亦有项目在开盘的短短两个月内接连斩获销售佳绩，也证明优质资产从来不缺市场。

楼市冷静期，个盘逆势畅销

以和昌•拾里花都为例，今年10月份，该新盘凭借180套的网签量拿下深圳市龙岗区成交量第二名。根据克而瑞深圳区域的数据，当月整个龙岗区新房合计网签1035套（包含住宅和商业公寓），和昌•拾里花都单盘占比高达17.39%。

和昌•拾里花都为体量高达160万平方米的城市更新项目，是集住宅、公寓、多元复合商业和高端商务字楼为一体的巨无霸综合体。

2017年，和昌集团收购莱蒙资产包，拿下深圳、广州、南京等6个城市的8个项目。而和昌•拾里花都正是该资产包的深圳项目，也是和昌集团在深圳的首个项目，经过4年的打磨，该项目在今年9月正式推向市场。

配图.jpg 和昌•拾里花都航拍图

和昌•拾里花都所在的龙岗区是深圳的产业强区，主打信息通信技术，吸引了包括华为、富士康、比亚迪、方正和神舟等知名企业进驻。和昌•拾里花都位于龙岗区的区中心，与区政府直线距离仅约1公里，所在片区发展成熟，商场、医院、地铁等配套完备，同时片区内品质新盘稀缺，是和昌•拾里花都受到市场认可的主要原因。

克而瑞深圳区域的数据显示，首次开盘当月，和昌•拾里花都实现205套的成交佳绩，力压保利、世茂和佳兆业等知名房企，拿下龙岗区销售冠军。

纵观深圳市场，在楼市地位运行的大背景下逆势畅销的案例并不多，但这些项目都有一个共同特点，即综合条件宜居，并且项目背后的开发商经营风格相对稳健。

危机丛生，中小房企如何求生

信心无疑比黄金更重要，稳健经营的房企往往更容易赢得购房者的信任票。也因此，凭借和昌•拾里花都首入深圳的和昌集团，得以在这个陌生市场迅速立稳脚跟。

时代财经了解到，和昌集团成立于2003年，母公司是河南知名大型实业集团中瑞，在2020年河南民营企业100强榜单中，中瑞位列第三，仅次于洛钼和双汇。

经过18年的发展，和昌集团业已成为独当一面的房企，先后进驻深圳、东莞、郑州、合肥、青岛、杭州、苏州等18座城市，打造超过60个项目，自2016年起连续5年位列全国百强房企，2020年取得中国房企综合实力TOP100榜的第67名。

和昌集团也有过一段快速扩张的时期，2015-2018年，短短三年间和昌集团的销售额由73.2亿元猛增至292.8亿元，增幅高达300%。过分追求规模的弊端随后显现，由于利润率偏低，和昌集团踩下刹车，确定“价值导向、稳健发展、合作共赢”为公司的经营理念。

当房地产调控步入深水区，如此经营理念的前瞻性得到充分体现。在今年9月份和昌集团凭借优越的综合实力，获得深圳市房地产业协会授予的“深圳市房地产开发行业发展动力企业”奖项。

2019年，和昌集团正式将总部乔迁至深圳，并形成了“3+X”战略，即华南、华东、华中三大区域+产城融合与合作开发平台的发展战略。

和昌集团重点布局三大区域，结合每个区域的市场特性顺势而为，进行差异化发展，即华东赚规模、华南赚利润、华中看周期；而“X”即通过合作撬动更多资金、人才和土地，与合作方互补共赢，形成开疆拓土的同时达到控制风险和赚取利润的经营机制，而合作方包括但不限于资管平台、明星经理人、地方企业和国企等。

和昌集团“X”战略最早可以追溯到2014年，和昌与郑州千亿国企兴港投资合作成立了兴港和昌，业务范围包括住宅、产业园区、片区开发、民生工程等不动产开发以及生物医药产业园的开发和运营。合肥兴港和昌•云庭是兴港和昌首个落子郑州外的项目，在2020年首开热销，表现出了极高的投资水平和开发能力。2021年9月，兴港和昌再次抄底逆袭，以总价9.6亿元成功斩获合肥市庐阳区LY202107号地块，在整个房地产行业投资极度低迷的时点，兴港和昌的积极投资，既是对合肥市场的认可，也是企业经营顺畅、坚实发展的良好佐证。

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除了老根据地华中区域，和昌“X”战略在华东与大湾区也成功落地。2021年9月份，位于苏州的和昌兴龙置业正式揭牌，这是和昌集团与盛源不动产、苏州同泽置业这两家不动产投资管理平台，共同合资成立的平台公司，也是和昌集团与优秀职业经理人合作的第一家中平台公司，立足于上海、江苏、安徽、河南、山东等泛长三角区域，向全国开展业务。在和昌总部所在的大湾区，和昌“X战略”也初显峥嵘，与莞民投等公司签订战略合作协议并已有项目正式开工建设。秉承“X”发展战略的和昌集团，正以稳健的方式在全国范围内落地开花。

随着调控持续深化，房地产行业的生存法则已变，过往高周转是房企的“制胜法宝”，而如今唯有稳健才能致远，房地产行业已进入新的洗牌期。