新力控股上半年“稳中求进”，力争一年内实现“全绿”

自2020年中期以来，伴随着“三道红线”、“集中供地”、“二手房指导价”等政策的接连落地，房地产的底层逻辑已经发生了变化。在调控政策不断收紧的环境下，行业充满变数。

8月31日，在新力控股2021年中期业绩报告会上，董事长、行政总裁兼执行董事张园林向投资者与媒体指出：“长远来看，房地产市场是一个非常好的行业，中国房地产的规模非常大，关键是自己能不能把自己的事情做好。”

面对纷繁复杂的外部环境，刚刚迈入第二个十年的新力控股（2103.HK）坚持深耕四大区域，通过多元化拿地模式、加大合作资源的开拓，从而保证了自己的安全与利润边际，并在期内取得了不错的业绩。

营收、利润双增长，下半年20个新项目入市

中报数据显示，2021年中期，新力控股实现权益销售额约人民币270亿元，同比增长28.4%。全口径销售额达到588亿，已完成全年销售目标的51%。

业绩增长的同时，新力控股不断优化财务基本面，提升企业抗风险能力。截至报告期末，公司现金及银行结余为人民币193.5亿元，净资产负债比率降至50.5%，现金短债比改善至约1.4倍，平均融资成本降低至8.7%。

盈利方面，上半年，新力控股营业收入、净利润等核心指标亦保持持续增长。其中，营业收入约为112.2亿元，同比增长28.9%；期内溢利8.92亿元，同比增长2.4%；母公司拥有人应占核心利润7.3亿元，同比增长7.4%。毛利率为21.7%。

就下半年销售情况，新力控股常务副总裁刘翔表示，下半年新力控股将有近20个新项目入市，这些项目分布的城市都是比较优质的核心城市，像南昌、武汉、苏州、无锡、惠州等都是相对已经深耕布局的优质城市，且大多数拿地的价格不高，可以说是供货充足，去化有保障。

基于这样的布局，管理层对下半年的销售充满了信心，执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁在业绩会上指出：“2021年下半年，新力控股预计可售货值充足，可售货值权益总额为440亿元，区域布局更加多元化，一二线城市占比92%，有信心完成全年销售目标。”

财务指标持续优化，力争一年内实现“全绿”

值得一提的是，截至2021年6月底，新力控股已经连续三期实现经营现金流回正，截至报告期，公司现金及银行结余193.5亿元，同比增长10%。

“三道红线”方面，上半年，新力控股现金短债比维持在1.4倍，净资产负债比率进一步降低13.1个百分点至50.5%。剔除预收款后的资产负债率为73.5%，略高于"三道红线"要求的70%。对此，管理层称，通过优化管理和债务结构，目标在一年内实现全线“绿档”。

据新力控股管理层介绍，未来一年，新力控股将共有133亿元债务到期，公司对这部分债务已做了妥善安排。

“其中美元债约2.42亿美元”，新力控股会预留自有资金或者视市场情况申请新的美元债额度覆盖。公司债大概有0.7亿元人民币，公司已经在7月份偿还；境内开发贷有39亿元，其还款来源主要是销售回款及金融机构再融资；信托债务有46亿元，将通过销售回款、现金开发贷来偿还。此外，7月份，公司已经偿还了1.2亿的ABS。”对于下半年的偿债安排，管理层介绍道。

此外，新力控股也在积极优化债务结构，探索融资渠道多元化，扩大和深化与银行合作。截至2021年6月30日，金融机构授信总额为人民币952亿，未使用占比74%；存续在岸人民币公司债人民币10.4亿及存续离岸美元债6.94亿美元，存续ABS人民币7.27亿。

半年报还显示，公司的加权平均债务成本也进一步下降。2021年上半年，公司融资成本为8.7%，较2020年底的9.1%下降0.4个百分点。

拿地更重质量，主动避开热门城市

拿地方面，2021年上半年，新力控股除了巩固江西市场地位外，精耕长三角、大湾区、中西部核心城市及其他区域潜力城市，持续扩大市场占比与品牌影响力。由于避开了集中供地带来的激烈竞争，在核心城市以外补充了土储，新力虽然深度研判了近200幅地块，但最终仅将5幅地块收入囊中。

新力控股集团管理层在2021年中期业绩会上透露：“上半年我们拿地的数量不多，但质量很好，也积极参与。第一轮集中供地的情况来看，行业还是比较躁动的。新力控股则是主动避开了一些热门的城市，战略性地选择和预判。”

“从第一次集中供地的结果来看，大家还是比较乐观的，但我们选择了保守理性的状态，保持了严格的投资纪律，坚持有合理利润才能投资，不能为了拿地而拿地，不会为了规模而盲目扩大规模，回过头来看，这个决策是非常正确的。”刘翔表示。

截至2021年6月30日，新力控股总应占权益土地储备达1440万平方米，可满足未来两年半的发展需求。按权益面积计算，新一线、一线及二线城市占比约84%。报告显示，四大区域土储占比分别为：江西省34%、大湾区30%、长三角21%、中西部核心城市及其他区域潜力城市15%。

在诸葛找房数据研究中心分析师看来：“从企业战略布局来说，新力控股集团在拿地上逐步显现出谨慎姿态，更加强调投资质量和效益，对于区域的潜力价值衡量更加细致，从而选择伺机而动、减缓拿地，倾向收益稳定性更高的地块。”

在行业整体利润下降的大环境下，新力也在寻求管理上的创新，向经营要效益。

新力控股管理层在业绩会现场表示，希望摆脱依靠红利吃饭的状态，坚持审慎灵活的拿地策略，坚持深耕和品牌为先的战略导向，向精细化管理要效益，打造高效的敏捷型组织，以此来对冲毛利下行的风险。

展望未来，伴随着行业逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，新力控股将从多维度共同发力，保障自身的合规运营及可持续发展。同时，新力控股也将致力于不断提升市场影响力与品牌竞争力，打造以幸福社区为承载的全能生活平台。