地产信托项目接连踩雷,大业信托战伟宏如何破解困局?

启林
2021-09-08 10:02:02
大业信托发展略显疲态,地产信托项目接连出现踩雷事件。

文|启林

零售之王招商银行踩雷了。8月14号,由招商银行代销的大业信托-君睿15号集合信托计划发生违约。事发之后,招商银行与受托人大业信托均回应称将妥善处理违约事项。截至目前,尚未有债务化解方案的公开消息。

大业信托是2011年经当时的银监会批准由广州科技信托公司重组而来,中国东方资产管理公司、广州金融控股集团和广东京信电力集团是其主要股东。然而尽管有着强大的股东背景,但近些年大业信托的发展已经略显疲态,管理规模呈现急剧下滑态势,地产信托项目也接连出现踩雷事件。随着地产融资环境的收紧,君睿15号可能并不是最后一个违约的信托项目。

创业圈人物财经记者就地产信托业务踩雷及刚性偿付等问题向大业信托发送问询函,截至发稿未收到对方回复。

并不意外的违约

结合此前的种种迹象,君睿15号的违约,并不让人意外。

根据公开资料,君睿15号成立于2020年8月,为一年期的集合信托产品。5亿的信托资金用于受让华夏幸福的子公司——九通基业持有的应收账款债权。九通置业将承诺按照约定回购该债权,华夏幸福则提供不可撤销的连带责任保证担保。今年二季度,项目利息则迟迟未兑付,构成了实质性违约。

实际上,华夏幸福缺钱一事早有端倪。2019年,华夏幸福先后多次以向信托公司发行永续债的方式补充流动性资金,融资规模合计超过60亿元,利率区间一度高达9.5%-12%。背负高额成本的融资方法,引发市场的广泛担忧。

2020年,华夏幸福的财务情况进一步恶化。截至二季度末,华夏幸福的短期债务达到873.39亿元,占总债务规模的43%,短期偿债风险明显提升。在君睿15号信托计划发行的同月初,华夏幸福发布公告称,2020年公司新增的借款金额,占2019年末净资产的比例已经超过40%。不难判断的是,在该项信托计划发行前,华夏幸福已经面临明显的偿债压力,尤其是短期债务。

根据公开的媒体报道,2020年4月,君睿15号在第一次终审会上被否决;同年6月,在项目要素和风控措施没有变化的情况下,君睿15号顺利过会,但将发行额度由10亿压缩至5亿。

最终的过会原因不得而知,大业信托也并未回复创业圈人物财经记者的这一问题。但让人难以理解的是,面对交易对手方恶化的信用资质,君睿15号仅仅只有母公司的保证担保,而无抵押资产。

一个或许可以解释上述蹊跷的原因是,君睿15号或为类通道业务。有信托从业者在接受媒体采访时表示,银行在地产信贷额度紧张的情况下,会主动找信托公司设计产品结构,以继续服务房企客户。如果是上述的合作模式,那么大业信托在君睿15号项目中,只是起到一个类似通道的角色,负责包装产品。

房地产信托风险待暴露

地产信托曾是大业信托的业务发展重点。自2013年起,大业信托投向地产行业的信托资金均稳定在25%左右,远高于行业平均水平。2020年,大业信托的信托管理规模压降至596亿元,其中地产信托规模占比为24.24%,而行业层面的占比水平仅为13.97%。

房地产和信托,曾是一对相互成就的关系。虽然信托资金仅仅是地产业融资来源的一小部分,但这并不影响地产信托的重要性。特别是在早些年,由于银行不能向未取得“四证”的地产项目发放贷款,而信托业务的开展由原各地银监局相机把握,存在一定的弹性空间,因此在前端拿地的融资环节存在明显优势。在这一情况下,大业信托的地产信托规模从2013年的141亿元,快速增长至2017年的494亿元。

然而自2019年开始,事情悄然发生变化。地产信托业务发展过快的公司相继被银保监会约谈警告,多地银保监局对辖区内信托公司实行余额管控,要求当年三季末地产信托规模不得超过二季度末。

2020年8月,银保监会下达“64号文”,要求按月监测地产信托业务的变化情况,并采取多种措施遏制地产信托过快增长、风险过度积累的风险。

针对地产信托从严监管的态势一直延续至今。今年初召开的信托监管工作会议指出要严查利用房地产上下游、收益凭证或永续债融资等违规行为。也是在这样的政策背景下,大业信托的地产信托规模自2017年起持续回落,到2020年已压降至144亿元。

在地产融资受限的影响下,近几年大业信托不仅地产信托规模大幅缩水,也接连在地产信托项目上踩雷。

2020年3月,大业信托-东方资产111号集合信托计划发生利息逾期。该信托计划的存续规模为2.3亿元,资金用于向河北众美地产发放信托贷款。最新的进展是,8月公司已将相关债权资产挂牌北京金融资产交易所进行转让。

6月,大业信托被曝打折出售上海浦东临港项目资产包,该资产包涉及5项债权,或为东方资产112号集合信托计划的抵押资产。根据公开资料,该项目成立于2017年底,通过“股权转让+信托贷款”的方式将20亿的信托资金发放给三盛宏业。而在2021年初,一路激进扩张的三盛宏业已向上海市第三中级人民法院申请了破产重整。8月31日,青岛中院悬赏千万元向三盛宏业索债。

目前,大业信托处于存续状态的地产信托项目,主要集中在大名城、融创地产、蓝光发展等地方房企,但这些房企的信用资质存在瑕疵、甚至是恶化的迹象。根据相关数据,部分房企有多条历史失信信息和被执行人记录。2021年以来,大业信托与融创地产合作发行了多只信托产品,用于支持其在惠州、湛江等地的房地产项目。

5月,大业信托发布将提前终止盛业蓝光4号部分信托单位的公告。盛业蓝光4号主要用于支持蓝光发展在各地的房产开发项目。根据用益信托网的数据,盛业蓝光4号处于存续状态的信托单位将于9月后陆续到期,规模合计接近2亿。然而,截至今年上半年,蓝光发展的净负债率已经高达227.78%,累计到期未偿还的债务本息已经超过100亿元。

随着存续项目的到期日逼近,大业信托又将面临考验。从目前的化解方案来看,大业信托仍选择自掏腰包的方式,为投资者的利益兜底。今年一季度,大业信托用自有资金垫付了君睿15号的应付利息,构成了事实上的刚性兑付。年报显示,2020年公司累计向受益人分配的信托净利润26.97亿元,超过了全年的可供分配信托利润21.12亿元,导致未分配利润余额仍为负数,这是否为公司进行刚兑而形成的亏损?大业信托对创业圈人物财经这一问题并未给予回复。

2020年4月,战伟宏正式接手大业信托。作为一名信托业的老将,他先后在原银监会、中融信托和浙金信托任职。战伟宏能否带领大业信托走出目前的困境,仍有待时间观察。

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