放弃炒作房地产的幻想!横琴粤澳合作区落地,珠海本地地产股未被带飞

刘新歌
2021-09-07 20:40:57
来源: 时代财经
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,《方案》主要是支持澳门全方位发展,在很大程度上缩减了珠海可以发展房地产的空间。

VCG111344278053.jpg图片来源:视觉中国

在珠海市的146个海岛中,位于南部的横琴岛是面积最大的一个,106.46平方公里的横琴是澳门现有面积的3倍多。2009年横琴新区成立时,即被定位为“探索粤港澳紧密合作新模式的新载体”。

作为唯一陆桥连接港澳两地的区域,横琴不止一次被推到聚光灯下。2020年10月14日,在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上,“加快横琴粤澳深度合作区建设”被特别提及。

如今,政策利好正式落地。9月5日,中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》(以下简称“《方案》”),合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域,总面积约106平方公里。其中,横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”,横琴与内地之间设为“二线”。

《方案》将横琴粤澳深度合作区的战略地位锚定为促进澳门经济适度多元发展的新平台,便利澳门居民生活就业的新空间,丰富“一国两制”实践的新示范,推动粤港澳大湾区建设的新高地。

受利好消息影响,至9月6日收盘,珠海29家本地上市公司中有21支股票上涨,宝莱特领涨板块,涨幅达8.69%,汤臣倍健涨6.00%,欧比特涨5.62%,健帆生物涨5.36%。不过,3支地产股却普跌,格力地产开盘跌停。至9月7日收盘,除华发股份涨1.09%外,格力地产、世荣兆业继续下跌。

珠海本地地产股未被带飞

“春江水暖鸭先知。”《方案》一出,珠海本土房企格力地产已经摩拳擦掌、蠢蠢欲动。据其官微报道,9月6日,格力地产召开贯彻学习《方案》的专题行政会议,结合公司战略布局、新兴产业发展趋势,研究部署深度融入深合区建设的具体措施。

《方案》提到,要发展科技研发和高端制造产业,大力发展集成电路、电子元器件、新材料、新能源、大数据、人工智能、物联网、生物医药产业;要发展文旅会展商贸产业,高水平建设横琴国际休闲旅游岛,支持粤澳合作建设高品质进口消费品交易中心,构建高品质消费品交易产业生态。

格力地产称,目前其共有25家下属公司落户横琴。在横琴新区及其一体化区域,格力地产业务已涵盖商业地产、文化运营、资产经营、跨境电商、医疗器械及药品销售、医学检测、互联网医疗及健康咨询服务、金融信息服务等多个产业领域。“确立了‘房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业’的新产业格局。对标《方案》中指明的发展方向,可以预见格力地产已迎来长期发展机遇。”

这或许不是格力地产的“自嗨”。有投资者称,“看完横琴方案全文,直接利好格力地产,《方案》第八条几乎是为格力地产定制。”《方案》第八条称,发展文旅会展商贸产业,在合作区大力发展休闲度假、会议展览、体育赛事观光等旅游产业和休闲养生、康复医疗等大健康产业。加强对周边海岛旅游资源的开发利用,推动粤港澳游艇自由行。

不过,资本市场似乎并不兴奋。目前,珠海共有格力地产、华发股份、世荣兆业3家上市房企,至9月6日收盘,3支地产股分别下跌9.98%、4.48%、3.82%,分列A股地产股板块跌幅第一、三、四位。其中,格力地产开盘跌停。跌势延续到9月7日。至9月7日收盘,格力地产下跌6.94%,报收8.98元/股;世荣兆业微跌0.35%,报收5.77元/股。只有华发股份涨1.09%,以6.47元/股收盘。

9月6日开盘跌停的还有世联行。今年7月7日,世联行公告称拟迁址至横琴新区,开启深圳和横琴的双总部发展模式,其中深圳为大交易业务的总部,横琴为上市公司和大资管业务的总部。世联行拟依托横琴,为政府和企业客户提供政务外包,城市管理咨询,企业入驻,园区、商办楼宇、公寓等各业态委托管理和运营服务等。《方案》的出台并未提升资本市场对世联行的看好,9月7日继续大跌8.85%,以6.49元/股收盘,9月6日至7日连续两个交易日收盘价格跌幅偏离值累计超过20%。

但时代财经查询发现,8月以来的26个交易日里,格力地产、华发股份、世荣兆业、世联行股价涨势明显,分别上涨15次、17次、12次、16次。尤其在《方案》公布前一个交易日即9月3日,四支股票均出现近期峰值。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称,《方案》主要是支持澳门全方位发展,支持澳门产业的多元化发展,改变其产业结构单一、实体经济空虚的现状,但这在很大程度上缩减了珠海可以发展房地产的空间。

“地主”原来是珠海大横琴

不过,以“产业培育新区”而非“新的居住区”定位的横琴新区,本身就不是房地产开发的主场。

时代财经梳理珠海市国土资源局官网土地成交资料发现,商业、文化、旅游用地一向是横琴土地市场的主角。据时代财经不完全统计,2014年10月22日以来,横琴共出让土地86宗,成交土地面积超580万平方米,总成交金额约632.88亿元。但涉宅用地仅9宗,总面积约106.5万平方米,总成交金额约281.99亿元。

9宗涉宅土地被珠海大横琴下属企业、澳门都市更新股份有限公司、珠海华欣投资发展有限公司、珠海中冶名恒置业有限公司、中海地产(珠海)有限公司等5家企业拿下。珠海大横琴是“大赢家”,拿下了5宗宅地,总面积为42.79万平方米,总地价约50.6亿元。

除了宅地,珠海大横琴还拿下9宗商办土地,土地用途分别为办公、酒店、商业、口岸、旅游用地,总面积约103.27万平方米,总地价约126.51亿元。珠海大横琴置业有限公司持股45%的珠海横琴能源发展有限公司则拿下4宗供热用地。

珠海大横琴集团成立于2009年4月。作为横琴新区的“城市运营商+产业发展商”,其拥有11家全资子公司、1家控股上市公司、2家控股公司、7家参股公司及31家三级、四级成员企业。据官网数据,大横琴集团累计承担横琴新区建设项目约400个,总投资约2500亿元。

长隆集团则几乎包揽了横琴的旅游用地,近7年内在横琴拿下5宗旅游用地,面积共176.74万平方米,10.35亿元。在2014年10月之前,长隆已在横琴拿下6宗地,占地面积超240万平方米。其在此打造的珠海横琴长隆国际海洋度假区是继广州长隆之后的又一旅游度假区,于2014年3月29日正式开业。

珠海本地房企中,华发在横琴土拍市场有所斩获。2014年12月,其斥资2亿拿下横琴新区横琴大道北侧一宗商业兼体育设施用地。2013年11月,华发还斥资58.6亿元拿下横琴住宅用地,折合楼面价18400元/平方米,刷新彼时珠海土地的总价、单价纪录。

与本地房企不同,“过江龙”显得比较勇猛。2020年11月25日,中海以总价104.76亿元拍得珠海十字门片区1宗商住用地,创造珠海首个百亿地块,并打破中冶置业的创造的地价纪录。2017年6月,中冶拿下横琴新区千寿道东侧1宗宅地,总价高达50.12亿元,楼面地价位22000元/平方米。

李宇嘉认为,“珠海楼市的发展很大程度上依赖于外部需求,而《方案》的出台意味着或在横琴新区实行更严厉的房地产调控政策。对于大本营在珠海的本土房企来说,其发展空间将大幅度收缩。”

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