万科转型仍在爬坡，总裁祝九胜复盘：当年过于乐观，对困难估计不足

谢斯临

2021-08-30 18:06:57

来源: 时代财经

祝九胜强调，万科在忐忑之余，不会忘掉要立志长期成为好学生的志向。

万科.jpg 图片来源：万科集团

万科这次“期中考试”的成绩有些不尽人意。

上半年，万科合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%；实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%。但受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，公司归母净利润仅110.5亿元，同比下降11.7%。

中报发布后，市场信心下跌。截至8月30日收盘时，万科每股报19.43元，跌幅超7%。

就连万科总裁祝九胜在业绩会上回答投资者关于净利下滑的问题时，也表示心情很忐忑。“就像读书的时候，期中考试成绩出来了，在复盘的时候面对老师反思为什么没考好。”

其表示，事后总结，万科此次净利下滑主要原因有三：第一销售规模的增长有限。上半年万科结算收入仅增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平；其次，公司整体毛利率下降较快，中期的毛利率水平从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。

毛利率持续下降的原因是近年来万科地价占比在不断升高。祝九胜透露，从2017年到2020年之间，地价占比上涨了17个百分点，这将逐渐体现在日后的结算收入和结算利润上。

“基于这两点，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至是不足以对冲利润率的下滑。”

万科财务负责人韩慧华分析道，地价比持续上升的影响，正从销售端逐渐体现在结算端，对万科自身而言，未来两年还将面临一定的毛利率压力。

开发业务毛利率的持续下降已经成为整个行业无法回避的难题。类似华润置地、龙湖等头部房企，纷纷发展多元化业务作为对冲，填平地产行业变局给企业整体盈利水平带来的波动。

但在这一点上，万科还未如愿。多元化探索7年，转型业务为万科报表带来的积极效果还未体现，而这也是祝九胜分析中造成万科业绩下滑的第三个原因。

2020年开始，万科喊出从开发为主转向开发与经营并重的发展战略，并在定期披露的财务报告中开始披露包括物业服务、物流仓储、商业、长租公寓等数个发展较好的经营性业务板块的营收情况。

数据显示，上半年，万科物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米；商业开发与运营平台印力实现营收36.29亿，同比增长19%。

但对于这些经营性业务实际的盈利情况，为万科提供的营收占比等相关数据未具体披露。据韩慧华介绍，经营性业务的营收、利润情况仍体现在报表中的“房地产和相关资产经营业务收入”里面，没有单列出来。因为从收入体量规模上来说，各项经营性业务的占比现在还相对较小。

有万科投资者分析指出，上半年万科开发业务结算毛利率为24.9%，税后为19.6%。相比之下，公司全口径业务毛利率为23%，税后18%。开发业务毛利水平高于整体毛利水平，能看得出目前公司多元化业务盈利状况仍难独当一面。

“有时候确实是人比人气死人。”反思转型业务时，祝九胜开了一句这样的玩笑。其表示，与同行相比，有时候比的是规模，有时候比的是创利能力、结利能力，有时候比的是转型发展能力，有时候比的是面向未来的能力。

在这些能力上，万科承认自己还有所欠缺。祝九胜坦言，对万科转型后的新业务，有很多检讨的地方。“万科当时对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力是严重估计不足。今天来复盘、检视、检讨，我们当年过于乐观了。”

复盘完业绩下滑的原因之后，祝九胜强调，万科在忐忑之余，不会忘掉要立志长期成为好学生的志向。

而在地产变局之下，万科再次强调“活下去”比什么都重要。“我们认为整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维可能也要相应地做一些调整。过多的追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。”

稳字当头是万科当前的应对方式。截至6月末，万科持有货币现金1952.2亿元，在手现金达到了前所未有的体量；同时，万科扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%，无一触碰监管红线。