2020年股价暴涨、业绩稳步提升，合生创展的价值在哪里？

唐洛

2021-01-15 14:23:19

来源: 时代财经

过去的一年，房地产受疫情和行业大环境的影响，销售额增幅能够达到50%以上的企业并不多。而去年合生创展录得总合约销售金额为约358.34亿元，较上一年同期上升53.7%。

如果用几个关键词来总结过去一年的房地产行业，必定离不开“黑天鹅”、增长乏力、“三道红线”。意外事件一次次的冲击下，房企分化进一步加剧，一些准备不足的房企因此变得慌乱，但也有部分准备充分的房企，却能在逆境中创造惊喜。

去年，合生创展可以说是最让投资者感到惊喜的房企之一。有数据显示，2020年，港股上市的房企中，合生创展是股价涨幅排在首位的地产股，亦是唯一一只股价涨幅超过100%的地产股，涨幅高达166.90%，远超排在第二位的43.92%。

悬殊的股价表现背后是合生创展漂亮的成绩单。近日，其公告披露，过去的一年，合生创展录得总合约销售金额为约358.34亿元，较上一年同期上升53.7%。这样的成绩在去年称得上十分优异，受疫情和行业大环境的影响，去年销售额增幅能够达到50%以上的并不多。

合生创展方面表示，五大区域的诸多项目热销助推了销售额的突飞猛进，旗下中高端产品亦受到市场喜爱。具体来看，合生·中央城、合生·湖山国际、缦合·北京、合生杭州湾国际新城及与中国金茂合作开发的东叁金茂府、金茂府二期等均为集团贡献主要营收。帝景山庄、广富汇、佘山东紫园、帝景城等中高端项目也持续热销，销售业绩取得历史性突破。

更重要的是，合生创展以超越行业的前瞻性战略，凭借地产、商业、基建、合生活、投资等五大板块的协同发展，在科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元业态的优化布局，实现“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的成功转型，为业绩的稳步上升打好了基础。

业绩丰收之年

很多人说，“三道红线”政策将终结房地产行业高杠杆的时代，接下来迎接房企们的，是更加赤裸裸的运营比拼。如此一来，房企想要得到持续的发展，就需要努力修炼内功。

早在几年前大大小小的房企纷纷喊着“冲规模”的时候，合生创展就明确表达了“不过分追求规模，而是聚焦利润”的观点。不盲目追求规模让合生创展得以用更高的视角去观察行业的变迁，并且先人一步踏上变革的道路，为2020年的逆势冲高埋下伏笔。

强运营时代，品质和服务是行业新周期的考核方向。其还提出，要紧紧围绕城市优质资产进行精耕细作，通过对“优生活”品牌战略的推进，将国际级居住理念引入中国，通过优质的产品和配套运营、高品质的物业管理服务，实现全周期、全场景的服务体系落地。

基于此，合生创展搭建了“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城系等产品IP，筑就城市美好人居范本。

根据半年报显示，合生创展的刚需和刚改产品占比为67%，在满足广大置业人群购房需求同时，确保去化率和资金快速回笼；同时，高端项目销售占比从去年的13%提升到17%，以此提升品牌溢价、确保利润率。

如此战略下，合生创展深挖品牌价值，以匠心打造产品，根据人居需求的变化积极做着产品的升级迭代迅速。2018年，合生创展联袂奢华酒店之父Adrian Zecha先生共同创立全新高端品牌MAHÁ，2019年，作为合生创展第一条顶级产品线的“缦系”推出首部作品缦合·北京，成为“中高端精品战略”布局的重要落子。

彼时，合生创展相关负责人表示，缦合•北京把握了市场需求导向，对合生拓疆高端市场具有重要的战略意义，“不迎合大众口味，只为少数人打造”的品牌理念，实现了对业主精神领域、文化及情感层面深度需求的满足。

去年11月，随着2020年北京最火热分钟寺地块项目“合生•缦云”的亮相，缦系产品再次升级迭代，合生•缦云在原本的缦系基础上外扩边界，做了更多的尝试和创新。而此次迭代仅用了半年的时间，首次入市便为市场带来极大的惊喜。合生创展透露，合生·缦系将作为合生未来业务拓展的重点发力对象，将重新定义高端生活方式，为行业带来优质样本，未来缦系产品还将在全国更多城市落地。

不仅如此，2020年还是合生创展的“UP品牌升级深化年”，合生创展进一步升级“优生活”品牌，深化输出“优生活”价值体系。据了解，过去的一年，合生创展积极进行营销模式创新升级，构建全场景智慧营销平台，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付流程打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台。同时，持续举办全国业主生日会、“合你益起”系列公益活动、爱心助农、购房节、家庭日等品牌联动活动固化优生活IP，全国5大区域28个项目联动赋能销售，加速推进“优生活”的落地。

身处与人们生活最为贴近的行业之一，匠人精神和人性关怀是房企的必修课。正因始终坚持“优质生活，完美体现”的品牌理念，合生创展不仅取得了漂亮的销售成绩，开工、预售面积也处于稳健增长的状态，交付率同比增长133%，客户投诉满意率97%，形成促进式的良性循环增长。

转型成果

与唯“规模论”的房地产企业有所不同，合生创展并不希望单纯定位于“开发商”，而是通过转型，不断向上下游拓展，形成多个业务板块全面开花，且相互协同赋能的良好局面。

从各个多元业务板块来看，商业是被房企视为未来“现金奶牛”的业务板块，早年间合生创展便在商业领域有所布局，此前于北京朝阳和上海五角场打造的合生汇成为当地地标型综合体项目，未来，还有6座合生汇将陆续面世。此外，合生商业还将推出全新产品线MOHO。

据悉，目前合生创展超过80%的项目分布在北上广深等一线城市，共拥有超100个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，已建成运营项目面积超过500万平米。

合生活涉及当下受到资本热捧的物管领域。行业的高速发展也在推动着合生活加快脚步，各项业绩指标再创历史新高，稳居行业发展前列，年度总收入达22.56亿元，累计达成签约面积约1.05亿平米，为近100万户家庭提供贴心服务，自主开发的合生活APP用户量达150万，业主满意度大幅提升107%。

更值得一提的是，2020年6月，合生创展正式将股权投资业务纳入主要业务板块，遵从稳步推进原则，持续投入高科技公司之股权投资。短短半年时间，投资业务已经为合生创展创造了可观的回报。

上半年，投资板块的收入超过商业地产投资收益，成为合生创展所有业务板块中仅次于地产的第二大收益业务，得益于此，合生创展毛利率增加了15个百分点，提升至67%。

2020年12月，合生创展还以总对价21.57亿元向北京国有资本经营管理中心转让北京农商行股权，该笔投资已实现月11%的年化投资收益率，收益远超传统业务板块。

“未来将专注于高科技类股权投资，以中长期持有为目标进行配置，在低息环境中为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流，进一步提升股东价值。”合生创展方面说到。

科技创造价值

2020年的疫情为房地产行业带来一场天翻地覆的变革运动，当疫情期线下售楼处被全面关闭、施工被全面叫停的时候，数字技术成为房地产行业手中能够“救命”的一根浮木。

实际上，数字化变革在房地产行业不是一个陌生的词语，近几年来，不少房企都提到数字化变革势在必行。有业内表示，科技技术能够对投资拿地、工程建设、长期运营等业务流程的重塑起到帮助，实现效率提升、智能决策、体验优化、创造营收等价值。

过去的一年，科技赋能同样是合生创展的一个关键词。积极探索科技赋能，运用智能化技术，以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，大大增强集团的整体合力。

对内，合生创展通过信息化管理系统、智能管理模型、智慧门户建设及移动办公平台等措施，实现全业务流程智能化管控，各系统互联互通、实时监控管理动态，提升运营管理效率。

对外通过云建设科技平台、全场景智慧营销平台、智慧交楼、智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的“合生通、合生活”APP等智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好地服务客户。

在行业增速放缓、集中度增加的背景下，科技手段无疑是企业进行内外部革新、提升自身竞争力的一把利器，这也是合生创展面对未知的市场能够泰然自若的底气所在。

卓越的盈利能力

其实，房住不炒、“三道红线”加码之下，销售能力还只是其中一个考点，企业想要在黑天鹅频发的周期中安全落地，平衡财务杠杆、提升运营效率、保障现金流安全、拥有突出的盈利能力才是企业取胜的关键。

长久以来，合生创展秉承“价值投资”理念，坚持以利润为导向，注重资产升值和财务稳健，推进企业均衡发展，力求成为投资者眼中更加优质的标的。

数据显示，近几年合生创展毛利率长期保持在30%左右，2019年中达到52.23%，盈利空间远超同行。2020年上半年，得益于积极地转型，合生创展实现毛利率同比再增长15个百分点至67%。

盈利能力的持续增强离不开合生创展稳健的发展战略。例如，截至2020年6月30日，合生创展持有约3170万平米土地储备，丰富充足的优质土地储备，主要集中在北上广一线城市核心地段，土地持有早，成本低、溢价高，实现土地价值开发的最大化。

其次，合生创展始终保持较低资产负债率、借贷成本逐年下降，力保现金流安全。数据显示，借贷实际年利率约为6.9%，在同行中处于令人艳羡的低水准。最新一期发行的4亿美元优先票据，利率仅为5.8%，远低于同等规模房企。

与此同时，合生创展还时刻具备风险意识，坚持在保持健康财务水平的前提下追求高利润，也因此，联合信用评级有限公司将合生创展的主体信用等级及债券信用等级为AAA，标普信用评级为B，评级展望为稳定。

回顾2020年，合生创展用优异的经营管理能力和高收入、高利润、低成本的成绩告诉外界，属于复合型企业的时代已经到来。2021年，合生创展不会停止前进的脚步，其将开启全新的“品牌绽放年”，加速综合性投资控股平台的发展，实现股东、投资人的价值最大化，为城市持续赋能。