广州业主跟风抱团涨价，珠江新城有二手房八天调涨700万，监管要出手了

黄银桥

2021-01-06 22:13:10

来源: 时代财经

业主抱团涨价并非没有导火索。2020年广州楼市交出了一份异常优秀的成绩单，一手房成交破10万宗，创近四年新高，二手房成交同比升21.9%。

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一向低调又冷静的广州楼市，最近也“疯狂”起来了。在全市均价突破“3万”大关之后，广州部分小区的业主也效仿杭州、南京、深圳、合肥等热点城市，出现抱团涨价的行为。

近日，位于广州天河的中海花城湾、朱美拉公寓（高德公馆）、骏景花园、天朗明居等小区先后传出业主建群集体涨价的消息，中海花城湾号称要统一提价到18万/平，朱美拉公寓两房以上要15万/平起步、单间每间500万起，一步一步提价，骏景花园、天朗明居则集体拉高到6.5万/平。

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业主抱团涨价并非没有导火索。2020年广州楼市交出了一份异常优秀的成绩单，一手房成交破10万宗，创近四年新高，二手房成交同比升21.9%。

“2020年以来，广州楼市先抑后扬，逐步升温，无论一二手楼市均在年末达到了一个成交的小高潮，正因此，部分房源紧缺的热门板块出现了业主心态高企的现象，本质上是因为供求关系转换之后业主占据更大的主动权。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析表示。

不过，在广州中原项目部总经理黄韬看来，抱团涨价的行为实际操作起来较难，因为每个业主的心态都不一样，有人有条件捂盘，但也有人急着抛售。

珠江新城有二手房8天涨价700万

根据中海花城湾业主所言，他们抱团涨价的很大参考是距离该项目不到500米的保利心语，后者最新成交的两套房源，一套单价14.2万/平，一套单价14.5万/平。贝壳找房数据显示，保利心语2020年11月25日成交的一套房源，均价还停留在10.37万/平。

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贝壳找房一位中介人员向时代财经表示，房子真正过户后成交信息才会在网站显示，而过户的时间要一两个月。换言之，保利心语2020年11月25日成交的房源，实际可能是9、10月份的成交价，但在短短三四个月内单价上涨近4万一平，足以让中海花城湾的业主振奋。

不过，负责中海花城湾的中介罗萍（化名）向时代财经表示，目前未收到业主要加价到18万的消息。其强调，虽然单价未到18万，但中海花城湾近半年价格确实涨了很多。

时代财经获悉，目前中海花城湾在贝壳找房上挂牌出售的房源仅6套（车位除外），6套房源最早挂牌时间是2020年8月7日，最近一套是12月12日，6套房源从12月开始都出现大幅调价。

其中，双十二上架的房源涨幅最高，上架当日就提价40万，12月25日更一口气涨价360万，单价不到半个月涨了1.4万/平。另一套178.26平的房源，12月1日直涨270万后，在2021年1月1日又追涨50万，单价从10月挂牌的12.9万/平涨至14.87万/平。

图片 3.png 数据来源：贝壳找房

目前，在贝壳找房的官网上，中海花城湾的成交均价仍停留在12.98万/平，但正挂牌的6套房源已经全部高于这一价格，最低一套的挂牌单价为12.43万/平，最高达15.56万/平。

朱美拉公寓两房以上的房源涨势同样凶猛。一套2020年3月5日挂牌的三房房源，在6、7月份两次降价后又迅速提价，7月9日-12月26日期间共计涨价1083万元，最多一次涨了600万，单价从最初的8.5万/平飙升至15.69万/平。还有一套207平三房房源，2020年11月7日涨价300万，12月25日涨价189万；另一套单价高达17.25万/平的三房房源，在12月5日直涨了380万。

图片 4.png 数据来源：贝壳找房

单间的涨幅虽不如两房以上房源，但在贝壳找房上挂牌的房源，最低一套的总价也达到了440万，其余大部分都超过500万，基本符合业主们的涨价预期。

位于天河棠下的骏景花园，也在逐渐涨至业主们的预期。对比不同时期挂牌的房源可以发现业主的心理价格在不断拔高。

贝壳找房数据显示，骏景花园三套在2018年、2019年开始挂牌的房源，当年挂牌单价还是“4”字头，但2020年12月开始挂牌的房源，单价全部达到6万+。其中，两套约100平的房源分别于12月6日、12月8日挂牌，前后经历四次涨价后，目前报价6.2万/平、6.65万/平。此外，一套12月30日挂牌的78平小户型，单价达到6.99万/平，2021年1月3日挂牌的报价6.49万/平，一套1月4日挂牌的已突破7万/平。而仍停留在“4”字头的基本是一房的单间。

图片 5.png 数据来源：贝壳找房

从成交情况来看，2020年1月，骏景花园成交的单价在4.27-4.79万/平，至12月份成交单价上升至5.4-5.9万元/平。

骏景花园一位销售人员向时代财经表示，骏景花园已基本达到了业主的预期，现在普遍放盘价都超过6万/平，个别大面积的稍低一些。其特意强调，最近该小区有几套南向稀缺户型成交价甚至达到了7万/平。

据该销售分析，疫情过后广州房价就一直在回升，骏景花园本身在售房源并不多，且带着省级“骏景小学”的配套，很多需要学位的买家都很急，需求大，房价自然要涨。

而天朗明居距离6.5万/平的预期价仍有一段距离。贝壳找房数据显示，该小区大多房源单价还是“5”头，但2020年12月开始挂牌的房源，价格已明显走高，如三套分别于12月21日、12月26日、12月27日挂牌的房源，挂牌价为6.18万/平、6.55万/平、5.66万/平。

不过，上述销售人员透露，虽然天朗明居没学位，但最近也已经有房源成交价突破了7万/平。

一路上涨的房价已经让部分购房者打起了“退堂鼓”。一直想把房子换到天河的何玲（化名），看着房价越涨越高颇为后悔，眼下她觉得已经不是合适的入手时机了。

异军突起的广州楼市

除了上述四个项目，同样位于天河区的中海康城、美林湖畔、盈彩美居也在不断拉高挂牌价，这也传导至与天河临近的板块。位于黄埔区（天河东）的金碧世纪花园的业主们同样在倡议涨价，一套108.5平的房源在2020年12月内连涨两次，共涨93万，单价高达60830元/平，而小区12月份的成交房源价格还停留在“4”字头。

针对天河尤其是珠江新城板块涨势明显的原因，广州中原研究发展部认为，一方面是市场供不应求现象加剧，业主放盘积极性较低，而客户入市热情高，促使二手楼价明显上调；另一方面，目前临近的深圳限购政策升级，加上整体金融环境不如人意，促使不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块具备保值能力的楼盘上，促使整体市场需求有所上扬。

广州中原研究发展部数据显示，过去2020年，天河区的二手住宅涨幅最明显，同比上升15.5%，排第二、第三的海珠、越秀上升9%、8.7%，外围的番禺、黄埔涨幅也有8.3%、8.1%。

实际上，过去一年，广州楼市整体亦表现不俗。年内一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%，成交面积1087万平方米，同比上升27%，创四年新高，同时也是自2010年以来成交量第二高的年份，仅次于2016年的128352套。

二手市场表现更甚，成交量远超一手，年内累计成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），同比上升21.9%，是成交经历连续三年回落之后的首次回正。

成交量的攀升直接拉动房价的上涨。2020年，广州一手住宅销售均价为30025元/平，同比上升5%，这是广州房价第一次突破“3万”大关。二手住宅网签均价为28815元/平，同比上涨7.8%，涨幅超过一手住宅。

据肖文晓分析，广州楼市2020年走俏的原因主要有两方面：一是政策环境改善，需求不断释放。2020年以来，广州围绕疫情纾困以及人才引入出台了许多积极的政策，利好楼市的供需两侧，特别是放宽人才引进及落户的门槛后，广州楼市原先被压抑的需求得以释放，新的需求不断涌入，带动楼市需求回升。

其次，城市价值凸显，广州渐成焦点。广州作为一线城市和大湾区的核心城市，城市的居住价值和投资价值不断得到认可，特别是在2020年年中深莞加码调控之后，购房者纷纷把目光投向广州这一价值洼地，购买力聚焦带动市场温度进一步上升。

不过，在整体表现理想的背景下，黄韬强调，广州楼市分化依然明显，尤其二手市场，在珠江新城等板块借机上调报价的同时，不少大社区刚需板块的价格相对稳定，部分板块甚至还存在有价无市的情况，增城一度出现下滑。

在黄韬看来，局部的火热不可能蔓延到全市，个别楼盘的行为也不足以影响全市，业主抱团涨价的行为实际操作较难，因为每个业主的心态都不一样，而且该行为政府也不允许。

据时代财经了解，就在广州传出业主抱团涨价的同时，广州住建局于1月5日发文称，为进一步加大房地产市场监管力度，营造更加公开透明的市场环境，近期，广州市住建部门按照工作计划，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益。